O reglementare națională care supune autorizării prealabile închirierea, în mod repetat, a unui spațiu cu destinație de locuință pentru perioade scurte unei clientele ocazionale care nu își stabilește domiciliul în spațiul respectiv este conformă cu dreptul Uniunii.

Combaterea penuriei de locuințe destinate închirierii pe termen lung constituie un motiv imperativ de interes general care justifică o astfel de reglementare.

Astfel s-a pronunţat CJUE prin Hotărârea din data de 22.09.2020  în cauzele C-724/18,Cali Apartments, și C-727/18, Procureur général près la cour d’appel de Paris șiville de Paris .

Ce a declanşat litigiile principale în discuţie?

Cali  Apartments  SCI  și  HX  sunt,  fiecare,  proprietari  ai  unei  garsoniere  situate  în  Paris.  Aceste garsoniere,  care  fuseseră  oferite  spre  închiriere  pe  un  site  internet,  făcuseră,  fără  autorizare prealabilă și în mod repetat, obiectul unor închirieri de scurtă durată, unei clientele ocazionale.

Judecătorul  delegat  cu  luarea  măsurilor  provizorii  de  la tribunal  de  grande  instance  de  Paris (Tribunalul  de  Mare  Instanță  din  Paris,  Franța),  iar  ulterior  cour  d’appel  de  Paris  (Curtea  de  Apel din  Paris)  i-au  obligat  pe  cei  doi  proprietari,  în  temeiul  Codului construcțiilor  și  al  locuințelor francez, la plata unei amenzi și au dispus restabilirea utilizării bunurilor în cauză ca locuințe.

Astfel, acest  cod  prevede  printre  altele  că,  în  comunele  cu  peste  200  000  de  locuitori  și  în  cele  din cele trei departamente limitrofe ale Parisului, modificarea regimului de utilizare a spațiilor cu destinație de locuință este supusă autorizării prealabile și că închirierea unui spațiu mobilat cu destinație de locuință  în  mod  repetat  și  pentru  perioade  scurte  unei  clientele  ocazionale  care  nu  își  stabilește domiciliul  în  spațiul  respectiv  constituie  o  astfel  de  modificare  a  regimului  de  utilizare.

Acest  cod prevede de asemenea că autorizația menționată, acordată de primarul comunei în care este situat imobilul, poate fi condiționată de o compensare sub forma transformării concomitente în locuință a unor spații care au o altă utilizare.

Potrivit aceluiași cod menționat anterior, condițiile de acordare a autorizațiilor și de determinare a compensărilor pe cartiere și, după caz, pe sectoare, sunt stabilite prin decizia consiliului municipal, în raport cu obiectivele de diversitate socială, în special în funcție de  caracteristicile  piețelor  spațiilor  cu  destinație  de  locuință  și  de  necesitatea  de  a  nu  agrava penuria de locuințe.

În  cadrul  recursurilor  formulate  de  cei  doi  proprietari împotriva  hotărârilor  pronunțate  de  cour d’appel de Paris (Curtea de Apel din Paris, Franța), Cour de cassation (Curtea de Casație, Franța) a sesizat CJUE cu titlu preliminar, pentru a se pronunța cu privire la compatibilitatea reglementării naționale în cauză cu Directiva 2006/123 privind serviciile în cadrul pieței interne [1].

Ce trebuie să cunoaștem referitor la o trimitere preliminară?

Trimiterea preliminară permite instantelor din statele membre ca, în cadrul unui litigiu cu care sunt sesizate, să adreseze CJUE întrebări cu privire la interpretarea dreptului Uniunii sau la validitatea unui act al Uniunii.

Reținem că CJUE nu soluționează litigiul național, însă instanta națională are obligația de a soluționa cauza conform deciziei CJUE.

Decizia CJUE este obligatorie, în egală măsură, pentru celelalte instanțe naționale care sunt sesizate cu o problemă similară.

Cum a motivat în esenţă CJUE Hotărârea din data de 22.09.2020?

Prin  Hotărârea  din  22.09.2020,  Marea  Cameră  a  Curții  a  statuat,  în  primul  rând,  că Directiva  2006/123  se  aplică  unei  reglementări  a  unui  stat  membru  referitoare  la  activități  de închiriere în schimbul unei remunerații a unor spații mobilate cu destinație de locuință unei clientele ocazionale  care  nu  își  stabilește  domiciliul  în  spațiul  respectiv,  efectuate  în  mod repetat  și  pentru perioade scurte, cu titlu atât profesional, cât și neprofesional.

În această privință, CJUE a subliniat că  astfel  de  activități  intră  în  sfera  noțiunii  de  „serviciu”,  în  sensul  articolului  4  punctul  1  din Directiva  2006/123,  și  nu  corespund,  pe  de  altă  parte,  niciunei  activități  excluse  din  domeniul  de aplicare al directivei menționate prin articolul 2 alineatul (2) din aceasta.

În plus, CJUE a apreciat că reglementarea în cauză nu este exclusă din domeniul de aplicare al Directivei 2006/123 pentru motivul  că  ar  constitui  o  reglementare  generală,aplicabilă  fără  distincție  oricărei  persoane,  în materie  de  amenajare sau  de  dezvoltare  a  teritoriului  și,  în  special,  de  amenajare  urbană.  Astfel, deși  reglementarea  menționată  urmărește  să  asigure  o  ofertă  suficientă  de  locuințe  destinate închirierii  pe termen  lung  la  prețuri  accesibile,  aceasta  nu  vizează  însă  decât  persoanele  care efectuează un anumit tip de închiriere.

În al doilea rând, CJUE a declarat că o reglementare națională care supune autorizării prealabile exercitarea anumitor activități deînchiriere de spații cu destinație de locuință intră în sfera noțiunii de  „regim  de  autorizare”,  în  sensul  punctului  6  al  acestui  articol,  sau  a  noțiunii  de  „cerință”,  în sensul punctului 7 al articolului menționat.

Astfel, un „regim de autorizare” se distinge de o „cerință” prin  faptul  că  implică  un  demers  din  partea  prestatorului  de  servicii,  precum  și  o  decizie  formală prin  care  autoritățile  competente  autorizează  activitatea  acestui  prestator,  ceea  ce  este  cazul reglementării în cauză.

În   al   treilea   rând,   CJUE   a   arătat   că   un   „regim   de   autorizare”,   precum   cel   stabilit   prin reglementarea  în  cauză,  trebuie  să  fie  conform  cu  cerințele  care  figurează  în  secțiunea  1  din capitolul  III  din  Directiva  2006/123  și  în  special  cu  articolele  9  alineatul  (1)  și  10  alineatul  (2)  din această  directivă,  ceea  ce  presupune  aprecierea,  mai  întâi,  a  caracterului  justificat  al  însuși principiului  instituirii  unui  astfel  de  regim  și,  ulterior,  a  criteriilor  de  acordare  a  autorizațiilor prevăzute de acest regim, în lumina articolului 10 din aceeași directivă.

În ceea ce privește condițiile prevăzute la articolul 9 alineatul (1) din Directiva 2006/123, în special cele  potrivit  cărora  regimul  de  autorizare  trebuie  justificat  printr-un  motiv  imperativ  de  interes general, iar obiectivul urmărit de acest regim nu poate fi atins printr-o măsură mai puțin restrictivă (criteriul proporționalității), CJUE a arătat, pe de o parte, că reglementarea în cauză urmărește să instituie  un  dispozitiv  de  combatere  a  penuriei  de  locuințe  destinate  închirierii  pe  termen  lung, având  drept  obiectiv  să  răspundă  degradării  condițiilor  de  acces  la  locuințe  și  exacerbării tensiunilor de pe piețele imobiliare, ceea ce constituie un motiv imperativ de interes general.

Pe de altă parte, CJUE a constatat că reglementarea națională în cauză este proporțională cu obiectivul urmărit.

Astfel,  aceasta  este  limitată  din  punct  de  vedere  material  la  o  activitate  specifică  de închiriere,  exclude  din  domeniul  său  de  aplicare  locuințele  care  constituie  reședința  principală  a locatorului,  iar  regimul  de  autorizare  pe  care  îl  instituie  are  un  domeniu  de  aplicare  geografic restrâns.

În plus, obiectivul urmărit nu poate fi atins printr-o măsură mai puțin restrictivă, în special din  cauză  că  un  control a  posteriori,  de  exemplu  prin  intermediul  unui  sistem  declarativ  însoțit  de sancțiuni,  nu  ar  permite  să  se  împiedice  imediat  și  eficient  continuarea  mișcării  de  transformare rapidă care creează o penurie de locuințe destinate închirierii pe termen lung.În ceea ce privește cerințele aplicabile, în temeiul articolului 10 alineatul (2) din Directiva 2006/123, criteriilor de autorizare prevăzute de reglementarea în cauză, CJUE a arătat, cu privire, în primul rând,  la  cerința  referitoare  la  caracterul  justificat  al  acestor  criterii  printr-un  motiv  imperativ  de interes general, acestea trebuie, în principiu, să fie considerate justificate de un astfel de motiv, în măsura în care ele încadrează modalitățile de stabilire la nivel local a condițiilor de acordare a autorizațiilor prevăzute de un regim adoptat la nivel național care el  însuși se dovedește justificat prin același motiv.

În ceea ce privește, în al doilea rând, cerința proporționalității criteriilor menționate, CJUE a arătat că reglementarea națională în cauză prevede posibilitatea ca acordarea autorizației solicitate să fie însoțită de o obligație de compensare sub forma unei transformări concomitente în locuință a unor spații  care  au  o  altă  utilizare,  al  cărei  cuantum  este  definit  de  consiliul  municipal  al  comunelor  în cauză în raport cu obiectivul de diversitate socială și în funcție în special de caracteristicile piețelor spațiilor  cu  destinație  de  locuință  și  de  necesitatea  de  a  nu  agrava  penuria  de  locuințe.

Deși  o astfel  de  posibilitate  constituie,  în  principiu,  un  instrument  adecvat  pentru  urmărirea  acestor obiective, din moment ce lasă autorităților locale posibilitatea de a prevedea efectiv o obligație de compensare,  precum  și  de  a  stabili,  dacă  este  cazul,  cuantumul  acesteia,  revine  totuși  instanței naționale sarcina de a verifica, mai întâi, dacă această posibilitate răspunde efectiv unei penurii de locuințe destinate închirierii pe termen lung, constatată pe teritoriile acestor comune.

În continuare, instanța  națională  trebuie  să  se  asigure  că  aceeași posibilitate  se  dovedește adaptată situației pieței locative locale, dar și compatibilă cu exercitarea activității de închiriere în cauză.

În acest din urmă  scop,  ea  trebuie  să  ia  în  considerare  supra-rentabilitatea  acestei  activități  constatată  de regulă în  raport  cu  închirierea  de  spații  cu  destinație  de  locuință,  precum  și  modalitățile  practice care permit îndeplinirea obligației de compensare în localitatea vizată, modalitățile  practice  care  permit  îndeplinirea  obligației  de  compensare  în  localitatea respectivă, asigurându-se  că  această  obligație  poate  fi  îndeplinită  printr-o  pluralitate  de  mecanisme  de compensare care îndeplinesc condiții de piață rezonabile, transparente și accesibile.

În ceea ce privește, în al treilea rând, cerințele privind claritatea, lipsa ambiguității și obiectivitatea, faptul  că  reglementarea  în  cauză  nu  definește,  în  special  prin praguri  numerice,  noțiunea  de „închiriere  a  unui  spațiu  mobilat  cu  destinație  de  locuință  în  mod  repetat,  pentru  perioade  scurte, unei clientele ocazionale care nu își stabilește domiciliul în spațiul respectiv” nu constituie, în sine, un  element  de  natură  să  demonstreze  o  nerespectare  a  acestor  cerințe,  în  măsura  în  care autoritățile locale în discuție precizează termenii care corespund acestei noțiuni în mod clar, lipsit de  ambiguități  și  obiectiv. 

De  asemenea,  faptul  că  legiuitorul  național  se  limitează  la  a  încadra modalitățile  de  stabilire  de  către  o  autoritate  locală  a  condițiilor  de  acordare  a  autorizațiilor prevăzute de un regim făcând trimitere la obiectivele pe care autoritatea menționată trebuie să le ia în considerare nu poate, în principiu, conduce la concluzia că aceste condiții de acordare nu sunt suficient  de  clare  și  de  obiective,  în  special  dacă  reglementarea  națională  în  cauză  stabilește  nu numai finalitățile care trebuie urmărite de autoritățile locale  în cauză, ci și elementele obiective în funcție de care aceste autorități trebuie să determine condițiile de acordare menționate.

În  sfârșit,  în  ceea  ce  privește,  în  al  patrulea  rând,  cerințele  de  publicitate  prealabilă,  de transparență și de accesibilitate a condițiilor de acordare a autorizațiilor, CJUE a subliniat că este suficient, pentru ca aceste cerințe să fie îndeplinite, ca orice proprietar care dorește să închirieze un spațiu mobilat cu destinație de locuință unei clientele ocazionale care nu își stabilește domiciliul în  spațiul  respectiv  să  fie  în  măsură  să  ia  cunoștință  pe  deplin  de  condițiile  de  acordare  a  unei autorizații  și  de  eventuala  obligație  de  compensare  prevăzute  de autoritățile  locale  în  cauză, prealabil  angajării  sale  în  activitățile  de  închiriere  în  cauză,  lucru  pe  care  îl  permite  afișarea proceselor-verbale  ale  ședințelor  Consiliului  municipal  în  primărie  și  online  pe  site-ul  internet  al comunei.

[1]    Directiva 2006/123/CE a Parlamentului Europeanși a Consiliului din 12.12.2006 privind serviciile în cadrul pieței interne (JO 2006, L 376, p. 36, Ediție specială, 13/vol. 58, p. 50).

www.lege5.roRapid actualizată, platforma legislativă Indaco Lege5 este instrumentul ideal pentru urmărirea modificărilor legislative, mai ales în contexul decretării stării de urgență pe teritoriul României.

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here