Asociaţia de proprietari are calitatea de creditor privilegiat pentru sumele restante şi neachitate de unul din membrii asociaţiei. Ce se întâmplă, însă, când proprietarul a cumpărat apartamentul pe credit iar banca are deja o ipotecă pe locuinţă? Discutăm, mai jos, despre reguli în privinţa cauzelor de preferinţă a creanţelor aflate în concurs. 

Asociaţia de proprietari are calitate de creditor privilegiat pentru sumele restante şi neachitate la cheltuielile asociaţiei: potrivit art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute. Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate.

Asociaţia a câştigat procesul intentat proprietarului şi este titulara unei creanţe în baza titlului executoriu reprezentat de hotărârea judecătorească.

În situaţia de speţă, banca, în calitate de creditor ipotecar, şi-a notat ipoteca în cartea funciară în momentul achiziţionării imobilului de către proprietar, înainte ca proprietarul să se mute în imobil şi să acumuleze datorii faţă de asociaţia de proprietari.

În această situaţie, Asociaţia de prorpietari crede că legislaţia premite o inegalitate între părţi, respectiv banca, creditor ipotecar, şi asociaţia de proprietari. 

Ce reglementări sunt aplicabile?

Problema de mai sus a făcut obiectul unei critici de neconstituţionalitate a prevederilor art. 156 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, text care prevede că dispoziţiile art. 2.335 din Codul civil NU se aplică şi creditorilor ipotecari a căror ipotecă a fost perfectată anterior înregistrării privilegiului.

Art. 2.335 din Codul civil, invocat aici prevede următoarele: “Creditorul privilegiat este preferat celorlalţi creditori, chiar dacă drepturile acestora s-au născut ori au fost înscrise mai înainte.” Or, legea de aplicare a Codului civil răstoarnă a acest privilegiu în favoarea asociaţiei de proprietari – în speţa discutată.

În ceea ce priveşte privilegiul imobiliar instituit prin dispoziţiile art. 51 din Legea nr. 230/2007, Curtea reţine că acesta a fost transformat în ipotecă legală potrivit art. 78 alin. (3) din Legea nr. 71/2011, conform căruia “De la data intrării în vigoare a Codului civil, privilegiile speciale imobiliare prevăzute în legi speciale devin ipoteci legale şi vor fi supuse regimului prevăzut de Codul civil pentru ipoteci legale”. Ipoteca legală, potrivit art. 2.343 din Codul civil, este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executării unor obligaţii şi subzistă cât timp există obligaţia pe care o garantează. Ipoteca este supusă publicităţii imobiliare, iar potrivit art. 2.346 din Codul civil nu este opozabilă terţilor decât din ziua înscrierii sale în registrele de publicitate, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Prin urmare, Curtea Constituţională a arătat că asociaţiile de proprietari au un drept de ipotecă legală ce rezultă din coroborarea dispoziţiilor art. 51 din Legea nr. 230/2007 cu ale art. 78 alin. (3) din Legea nr. 71/2011, drept care este supus regimului prevăzut de Codul civil pentru ipotecile legale şi care are efect şi asupra modului de stabilire a rangului de preferinţă al creanţelor garantate. În acest sens, Curtea observă că în cazul drepturilor de ipotecă ordinea înregistrării cererilor va determina şi rangul acestora, reglementarea fiind dată de art. 890 alin. (2) din Codul civil. 

Ipoteca convenţională şi ipoteca legală

Referitor la ipotecă, Curtea a arătat că aceasta poate fi convenţională sau legală, iar în ipoteza unui concurs dintre doi creditori ipotecari, unul convenţional şi unul legal, acesta se rezolvă după rangul ipotecilor şi fără a se ţine seama de sursa diferită a acestora, având în vedere dispoziţiile art. 2.421 din Codul civil privind concursul ipotecilor imobiliare, potrivit cărora rangul ipotecilor imobiliare este determinat de ordinea înregistrării cererilor de înscriere în cartea funciară. Cu alte cuvinte, momentul înscrierii determină rangul ipotecilor, care vor putea fi executate în ordinea înscrierii lor în cartea funciară, creditorul ipotecar având dreptul de a-şi satisface creanţa, în condiţiile legii, înaintea creditorilor chirografari, precum şi înaintea creditorilor de rang inferior (art. 2.345 din Codul civil). 

Creanţele privilegiate şi concursul de preferinţă

În ceea ce priveşte privilegiul, Curtea arată că în Codul civil sunt reglementate privilegiile generale şi privilegiile speciale, acestea din urmă privind creanţele privilegiate asupra anumitor bunuri mobile, respectiv creanţa vânzătorului de bunuri mobile şi creanţa celui care exercită un drept de retenţie. Prioritatea creanţelor privilegiate faţă de celelalte creanţe este stabilită prin art. 2.335 din Codul civil, iar concursul cauzelor de preferinţă se soluţionează potrivit art. 2.342 alin. (2) din Codul civil, conform căruia creditorul privilegiat este preferat titularului unei ipoteci imobiliare numai dacă îşi înscrie privilegiul în cartea funciară mai înainte ca ipoteca să fi fost înscrisă. Însă Curtea reţine că, potrivit art. 157 din Legea nr. 71/2011, dispoziţiile art. 2.342 din Codul civil se aplică numai privilegiilor speciale.

Decizia nr. 626/2016 a CCR, publicată în Monitorul Oficial nr. 41/2017 dă şi alte lămuriri, motivând raţiunea pentru care critica de neconstituţionalitate a fost respinsă.

Ai nevoie de Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF, de AICI!

comentarii

1 COMENTARIU

  1. Daca se interpreteaza asa privilegiul imobiliar ar trebui sa nu se mai accepte inscrierea in registrul imobilului atunci cand exista o ipoteca anterior acestui privilegiu.In aceste conditii nu este de mirare ca exista atatea datornici la ASOCIATIE.Chiar daca Asociatia de Proprietari incearca sa recupereze debitele existente legea nu o ajuta cu nimic din contra o incurca dandu-i speranta ca prin acest privilegiu ar putea sa mai recupereze ceva dar in realitate nu poate recupera nimic.
    Daca debitorul are restante la banca automat nu mai plateste nici la asociatie deoarece stie ca banca are sa-i scoata apartamentul la vanzare avand in vedere ca este pus gaj si asociatia chiar daca il da in judecata si obtine un titlu executoriu nu poate recupera nimic si ramane ca aceste cheltueli sa le suporte ceilalti locatari.

  2. Buna ziua , sunt administrator la o asociatie de proprietari si am primit de la un birou executor judecatoresc o adresa prin care sunt anuntata ca trebuie sa depun titlu de creanta ( titlu executoriu ) pentru un proprietar de la mine din asociatie , in vederea distribuirii sumei rezultate di vanzarea imobilului acelui proprietar . Cine intocmeste acel titlu de creanta si unde trebuie depus . Multumesc .

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here