25 Ianuarie, 2020

Antecontract de vânzare-cumpărare teren agricol

“(1) În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.

(2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege.”

Acestea siunt dispoziţiile cuprinse în art. 5 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului.

Mai jos vă propunem să vedeţi de ce a fost adusă o critică de neconstituţionalitate asupra acestor prevederi şi motivarea, de către CCR , a respingerii acestei critici cu care a fost sesizată.

Motivarea excepției de neconstituționalitate

Autorul a susţinut, în esență, că prin aplicarea prevederilor art. 5 din Legea nr. 17/2014 și antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, în special a cerințelor cu privire la înscrierea imobilului la rolul fiscal și în cartea funciară, atunci când se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare- cumpărare, se încalcă dispozițiile art. 1 alin. (5), art. 15 alin. (2) și art. 16 din Constituție, context în care se menționează jurisprudența Curții Constituționale și a Curții Europene a Drepturilor Omului cu privire la principiile reglementate de aceste norme constituționale.

Iată principalele argumente aduse în acest sens.

- În cazul încheierii unor antecontracte având ca obiect bunuri reglementate de Legea nr. 17/2014 anterior intrării în vigoare a acesteia, dată la care, prin ipoteză, condițiile prevăzute de legea amintită nu erau cerute, aplicarea legii în discuție ulterior intrării acesteia în vigoare, la data la care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, plasează promitentul-vânzător într-o poziție care îi permite să se sustragă de la obligațiile asumate și de la aplicarea legii, prin refuzul acestuia de a îndeplini procedura prevăzută de lege. Astfel, legea creează nejustificat promitentului-vânzător posibilitatea de a nesocoti dispozițiile legii civile în materie și de a îl plasa într-o poziție superioară atât față de alți promitenți-vânzători care cad sub incidența normelor civile, cât și față de promitenți-cumpărători, inclusiv discriminare prin valorizarea diferențiată a antecontractelor în discuție în funcție de criteriul publicității imobiliare, respectiv sub forma unui privilegiu în favoarea persoanelor care au încheiat un antecontract înscriindu-și anterior imobilul în cartea funciară.

- Prin urmare, cu precădere sintagma “în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, cuprinsă în art. 5 alin. (1), este de natură să înfrângă principiul constituțional cu privire la neretroactivitatea legii.

- Prevederile art. 5 alin. (2) din Legea nr. 17/2014, în virtutea cărora cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de această lege, nu disting dacă înscrierea dreptului de proprietate se întemeiază pe un act autentic notarial sau pe o hotărâre judecătorească, încălcând astfel principiul previzibilității normei juridice și caracterul irevocabil al hotărârii judecătorești.

- Cerința ca imobilul să fie înscris la rolul fiscal și în cartea funciară, prevăzută de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, nu determină noțiunea de înscriere în cartea funciară, în sensul că nu precizează dacă înscrierea în cartea funciară a operat anterior dobândirii dreptului sau nu.

- Textul de lege criticat ar trebui să se aplice doar antecontractelor încheiate după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014.

CCR a respins, ca neîntemeiată, excepţia de neconstituţionalitate

Reţinem principalele argumente ale Curţii, din analiza dosarului în cauză, precum şi din considerarea jurisprudenţei sale pe aceleaşi prevederi legale.

- Legea nr. 17/2014 statuează că înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Codul civil și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale [art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014], precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din lege. În aceste condiții, în ceea ce privește transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole extravilane, se creează în sarcina vânzătorilor și a cumpărătorilor obligația de a respecta cadrul legal în vigoare la data transferului dreptului de proprietate.

- În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Codului civil și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din Legea nr. 17/2014 (privind existența avizelor specifice eliberate de Ministerul Apărării Naționale și de Ministerul Culturii și a avizului final care atestă parcurgerea procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune reglementat prin legea specială, eliberat de structurile teritoriale sau de structura centrală din cadrul Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale), iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.

- Aceeaşi lege precizează: “Înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, potrivit art. 4, sau fără obținerea avizelor prevăzute la art. 3 și 9 este interzisă și se sancționează cu nulitatea relativă.”

- Întrucât promisiunea de vânzare nu este translativă de proprietate, nu se poate reține încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție, având în vedere că legea nu retroactivează, ci vizează doar condițiile privind transferul dreptului de proprietate a terenurilor agricole situate în extravilan după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014.

- Valabilitatea antecontractului de vânzare este supusă legii în vigoare la data încheierii sale, iar efectul specific al acestuia, referitor la transmiterea în viitor a dreptului de proprietate, respectiv la momentul încheierii contractului de vânzare, este supus legii în vigoare la data încheierii acestui din urmă contract. Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare. Așadar, de aplicare imediată în domeniul temporal propriu al Legii nr. 17/2014 sunt condițiile necesar a fi întrunite pentru transferul dreptului de proprietate, art. 5 stabilind în sarcina instanței de judecată obligația verificării îndeplinirii acestora la momentul pronunțării hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic.

- În ceea ce privește critica de neconstituționalitate referitoare la faptul că prevederile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 permit promitentului-vânzător să refuze îndeplinirea procedurii instituite prin Legea nr. 17/2014, prin nerespectarea principiului de drept pacta sunt servanda, ceea ce îi creează acestuia o situație mai avantajoasă, refuzul acestuia echivalând cu neîndeplinirea obligației asumate în temeiul antecontractului de vânzare, promitentul-cumpărător poate să se adreseze instanței, solicitând pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare, în temeiul art. 1.669 din Codul civil, și să obțină obligarea promitentului-vânzător la efectuarea formalităților de înscriere a terenului în cartea funciară și la rolul fiscal.

- Instanța de judecată poate dispune îndeplinirea formalităților în vederea obținerii avizelor prevăzute la art. 3 și 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, de la autoritățile competente și parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 din același act normativ, în cursul judecății.

27. Referitor la critica de neconstituționalitate a prevederilor art. 5 alin. (2) din Legea nr. 17/2014, prin care autorii excepției susțin că respingerea cererii de înscriere în cartea funciară, dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de actul normativ criticat, este de natură să anuleze efectul unei hotărâri judecătorești pronunțate în temeiul legii vechi, dacă la momentul cererii de intabulare nu sunt îndeplinite condițiile Legii nr. 17/2014, aspect ce contravine principiului securității raporturilor juridice, Curtea observă că, așa cum reiese din dosarul cauzei, autorii excepției nu se află într-o asemenea situație, solicitându-se tocmai pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare în cadrul litigiului aflat pe rolul instanței de judecată, ocazie cu care a fost invocată și excepția de neconstituționalitate.

- Anterior pronunțării încheierilor de sesizare în vederea exercitării controlului de constituționalitate, prevederile art. 5 din Legea nr. 17/2014 au dobândit o nouă redactare, prin Legea nr. 68/2014 pentru modificarea alin. (1) al art. 29 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 și a Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, în prezent legea statuând că “(2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege”. Așadar, a fost modificat esențial textul inițial, potrivit căruia “cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate, formulată în baza hotărârii judecătorești care ține loc de contract de vânzare, se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege”, prevedere care sugera ideea că o hotărâre judecătorească poate fi cenzurată de către registratorul de carte funciară. În legătură cu acest aspect, prin Decizia nr. 572 din 12 iulie 2016, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 885 din 4 noiembrie 2016, paragraful 21, Curtea a statuat că este evident că o hotărâre judecătorească nu poate fi cenzurată de către registratorul de carte funciară.

Decizia nr. 443/2019 a CCR, pronunțată în ședința din data de 11 iulie 2019 şi publicată în Monitorul Oficial nr. 872 din 29 octombrie 2019

Ai nevoie de Decizia nr. 443/2019? Poți cumpăra actul la zi, în format PDF şi MOBI, de AICI!
comentarii

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu