ANAF: Tratamentul fiscal al veniturilor din cedarea folosinței bunurilor din 2023

Veniturile din cedarea folosinței bunurilor sunt veniturile, în bani și/sau în natură, provenind din cedarea folosinței bunurilor mobile și imobile, obținute de către proprietar, uzufructuar au alt deținător legal, altele decât veniturile din activități independente. În categoria veniturilor impozabile din cedarea folosinței bunurilor, se cuprind:

veniturile din închirieri și subînchirieri de bunuri mobile și imobile,
veniturile din arendarea bunurilor agricole, din patrimoniul personal,
veniturile obținute de către proprietar din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuințe proprietate personală, indiferent de numărul de locuințe în care sunt situate acestea.

Atenție! Potrivit OPANAF Nr. 2902/2016, persoanele fizice care realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere la sfârșitul anului fiscal, începând cu anul fiscal următor, califică aceste venituri în categoria venituri din activități independente și le supun regulilor de stabilire a venitului net pentru această categorie. Veniturile obținute din închirieri și subînchirieri de bunuri imobile sunt cele din cedarea folosinței locuinței, caselor de vacanță, garajelor, terenurilor și altora asemenea,inclusiva unor părți din acestea, utilizate în scop de reclamă, afișaj și publicitate, a căror folosință este cedată în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere, uzufruct și altele asemenea. Contractul de locațiune - Potrivit Codului civil contractele de cedare a folosinței bunurilor sunt cuprinse în denumirea generică a contractelor de locațiune. Locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unuipreţ,denumit chirie. În vederea protejarii dreptului locatorului cu privire la plata chiriei la termenele și în condițiile menționate în contracte sau, în lipsa acestora, prin lege, Codul civil prevede necesitatea înregistrării contractelor la organele fiscale. În urma înregistrării, contractele de locațiune devin titluri executorii. Potrivit OPANAF 114/2019 contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată pot fi înregistrate la organele fiscale centrale din subordineaAgenţieiNaţionale de Administrare Fiscală. Înregistrarea fiscală a contractelor de locațiune se face prin depunerea Cererii de înregistrare a contractelor de locaţiune, însoţită de o copie a contractului de locaţiune la registratura organului fiscal central competent sau prin mijloace electronice de transmitere la distanţă. Formularul electronic C168 - Cerere de înregistrare a contractelor de locaţiune conform cu prevederile OPANAF 114/21.01.2019 se transmite prin portalul e-guvernare.ro şi prin link-ul Depunere Declaraţie unică şi alte formulare SPV-PF . Conformitatea cu originalul a copiei se efectuează de către locator prin înscrierea menţiunii "conform cu originalul" şi prin semnătura acestuia. Modificarea sau încetarea contractului de locaţiune pot fi înregistrate de locator la organul fiscal, prin depunerea cererii, având bifată în formular căsuţa "Modificare"sau"Încetare", după caz, însoţită de documentele justificative. Organul fiscal organizează evidenţa contractelor de locaţiune în Registrul contractelor de locaţiune care se conduce informatizat, iar înregistrarea contractelor de locațiune se efectuează în maximum 5 zile de la data depunerii cererii. Atenție! Potrivit OG nr. 16 din 15 iulie 2022, pentru contractele încheiate începând cu 1 ianuarie 2023, contribuabilii care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare şi cele din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, au obligaţia înregistrării contractului încheiat între părţi, precum şi a modificărilor survenite ulterior, în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent. Începând cu 1 ianuarie 2023 în cazul contractelor de închiriere aflate în derulare la data de 1 ianuarie 2023, înregistrarea, la organul fiscal competent, a contractului încheiat între părţi şi a modificărilor survenite se efectuează în termen de cel mult 90 de zile de la data la care a intervenit obligaţia înregistrării acestora. În vederea stabilirii venitului net anual se utilizează următoarele regimuri fiscale:

regimul de impozitare pe baza cotelor forfetare se aplică:
- în toate cazurile dacă la data de 31 decembrie a anului anterior celui de impunere seaflauînderulareun număr de până la 5 contracte de închiriere, inclusiv.
- în cazul în care contribuabilii nu au optat pentru determinarea venitului net în sistemreal, pebazadatelor din contabilitate;

Determinarea venitului net anual se efectuează prin deducerea din venitul brut acheltuielilordeterminate prin aplicarea asupra venitului brut a cotei de 40%, reprezentând cheltuieli forfetare,pentrucare nu trebuie să se prezinte documente justificative. Atenție! Potrivit 16 din 15 iulie 2022 articolul 84, alineatul (3), începând cu veniturile aferente anului 2023: "În cazul veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor, altele decât veniturile din arendă şi din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, venitulbrutreprezintă venitul impozabil."

regimul de impozitare în sistem real, pe baza datelor din contabilitate se aplică:
- în cazul depăşirii numărului de 5 camere de închiriat în cursul anului fiscal, pentru anul fiscal următor;
- în cazul depăşirii numărului de 5 contracte de închiriere în cursul anului fiscal, pentruanul fiscalurmător;
- optional de către contribuabilii care aplică regimul de impozitare pe baza cotelor forfetare de cheltuieli.

Regimul de impozitare în sistem real, pe baza datelor din contabilitate. Venitul net anual se determină pe baza datelor din contabilitate ca diferență între venitul brut și cheltuielile deductibile efectuate în scopul realizării devenituri, în conformitate cu evidența contabilă. Persoanele fizice care realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere la data de 31 decembrie a anului curent, determină, în anul fiscal următor, venitul net anual în sistem real, pe baza datelor din contabilitate, utilizând regulile de stabilire a venitului net pentru categoria veniturilor din activități independente. Contribuabilii care optează pentru determinarea venitului net din cedarea folosinței bunurilor în sistem real, pe baza datelor din contabilitate, aplică regulile de impunere specifice veniturilor din activități independente și au obligația completării Registrului de evidențăfiscalășipe cea de conducere a evidenței contabile. Opţiunea de a determina venitul net în sistem real, pe baza datelor din contabilitate,este obligatorie pe o perioadă de 2 ani fiscali consecutivi şi se consideră reînnoită pentru o nouă perioadă dacă contribuabilul nu solicită revenirea la sistemul anterior, prin completarea declaraţiei unice până la data de 25 mai, inclusiv, a anului următor expirării perioadei de 2 ani. Opţiunea pentru determinarea venitului net în sistem real se exercită prin completarea Declaraţiei unice cu informaţii privind determinarea venitului net anual în sistem real şi depunerea formularului la organul fiscal competent până la data de 25 mai, inclusiv, în cazul contribuabililor care au desfăşurat activitate în anul precedent, respectiv în termen de 30 de zile de la începerea activităţii, în cazul contribuabililor care încep activitatea în cursul anului fiscal. Cota de impozitare este de 10% aplicată asupra venitului net. Plata impozitului se efectuează la bugetul de stat până la data de 25 mai inclusiv a anului următor celui de realizare a venitului.

regimul de impozitare pe baza normelor de venit - se aplică numai în cazul închirierii în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, indiferent de numărul de locuinţe în care sunt situate acestea.

Rapid actualizată, platforma Indaco Lege5 este instrumentul ideal pentru urmărirea modificărilor legislative, consultarea doctrinei sau informații despre companii.