Situaţia pusă în discuţie mai jos reflectă dispoziţiile din Codul civil, privind modificarea imobilului înscris în cartea funciară: lipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimțământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanța judecătorească.

Dispoziţiile citate din art. 879 alin. (3) Cod civil au făcut obiectul unei critici de neconstituţionalitate într-o cauză având ca obiect soluționarea plângerii formulate împotriva unei încheieri de carte funciară.

Motivarea excepției de neconstituționalitate

Autorul criticii a considerat că prevederea legală criticată impune proprietarului imobilului grevat cu sarcini să solicite consimțământul titularilor acelor sarcini, în vederea modificării imobilului proprietatea sa, prin alipire sau dezlipire, ceea ce echivalează cu o restrângere a dreptului de proprietate privată, fără a fi întrunite condițiile enumerate în art. 53 din Constituție și fără a exista un raport de proporționalitate între măsura reglementată și situația care a determinat-o. În acest sens, autorul criticii de neconsatituţionalitate a arătat că actul modificator al situației imobilului grevat cu sarcini, respectiv alipirea unui alt imobil, nu este de natură a aduce atingere drepturilor titularilor sarcinilor existente asupra imobilului, în speță drepturi de servitute. Astfel, s-a menţionat că în documentația cadastrală întocmită pentru alipire, precum și în actul autentic notarial de alipire se menționează expres că asupra imobilului nou-format prin alipire se vor menține servituțile existente.

Decizia Curţii Constituţionale

În dezacord – ATENŢIE – cu opinia Judecătoriei Cluj-Napoca (instanţa care care a aprobat cererea petentei de sesizare a CCR, Curtea respins excepţia de neconstituţionalitate, ca fiind neîntemeiată. Iată care au fost, pe scurt, considerentele Curţii.

– Potrivit art. 876 alin. (3) din Codul civil, coroborat cu art. 1 alin. (5) din Legea cadastrului și a – publicității imobiliare nr. 7/1996, prin „imobil înscris în cartea funciară” se înțelege un teren cu sau fără construcții, de pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale, aparținând unuia sau mai multor proprietari, format fie dintr-o singură parcelă, fie din două sau mai multe parcele, dar care poartă un număr cadastral unic. Așadar, dacă un imobil-teren este format din două sau mai multe parcele, acesta poate purta un număr cadastral unic numai dacă parcelele sunt alăturate prin alipire, operațiunea tehnico-materială reglementată de art. 879 din Codul civil. În acest caz, fie două imobile alăturate, înscrise în cartea funciară, se unesc într-unul singur, fie un imobil înscris în cartea funciară își mărește suprafața tabulară cu suprafața unei parcele alăturate, neînscrise în cartea funciară, în ambele cazuri imobilul nou-rezultat purtând un număr cadastral unic.

– Operațiunile de modificare a imobilelor înscrise în cartea funciară, prin alipire sau dezlipire, la cererea titularului dreptului de proprietate, sunt de natură tehnico-materială, în sensul că nu implică transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor ce formează obiectul lor, ci mijlocesc modificarea materială a imobilelor, prin mărirea sau micșorarea suprafeței acestora. Potrivit art. 880 din Codul civil, în aceste cazuri, se vor deschide cărți funciare noi în care vor fi înscrise imobilele nou rezultate, iar vechile cărți funciare se vor închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri.

– Condiționarea modificării unui imobil înscris în cartea funciară de obținerea acordului titularilor de sarcini reale asupra acestuia reprezintă o limitare a atributelor dreptului de proprietate privată asupra imobilului în cauză, respectiv a atributului folosinței, dat fiind faptul că operațiunile de alipire/dezlipire ale unor fonduri alăturate sunt acte de administrare, iar nu de dispoziție, care nu presupun o schimbare a titularului dreptului de proprietate. O atare intervenție legislativă trebuie să fie justificată și să se întemeieze pe o dispoziție expres stabilită în Constituție. Or, potrivit art. 44 din Constituție, legiuitorul este în drept să stabilească conținutul și limitele dreptului de proprietate, atât în ceea ce privește obiectul dreptului de proprietate, cât și atributele acestuia, limitări ce pot fi instituite în vederea apărării intereselor sociale și economice generale sau pentru apărarea drepturilor și libertăților fundamentale ale altor persoane, esențial fiind ca prin aceasta să nu fie anihilat complet dreptul de proprietate. Așadar, prevederile art. 44 alin. (1) din Constituție cuprind expres o dispoziție în temeiul căreia legiuitorul are competența de a stabili conținutul și limitele dreptului de proprietate, inclusiv prin introducerea unor limite vizând atributele dreptului de proprietate, în speță a folosinței.

– În ceea ce privește scopul urmărit de legiuitor, Curtea reține că acesta este unul legitim, dat fiind faptul că urmărește protejarea intereselor titularilor de drepturi reale asupra fondurilor imobiliare supuse modificării prin alipire sau dezlipire, în speță drepturi de servitute de trecere, ce grevează imobilul proprietatea autoarei excepției de neconstituționalitate, astfel cum reiese din susținerile formulate în motivarea excepției de neconstituționalitate.

– Măsura legislativă este adecvată, fiind adaptată scopului urmărit și capabilă, în mod abstract, să îndeplinească exigențele acestuia, având în vedere faptul că, potrivit textului de lege criticat, proprietarul imobilului grevat cu sarcini nu poate face operațiuni de alipire sau dezlipire a imobilului proprietatea sa decât cu consimțământul titularilor acelor sarcini.

– Opțiunea legiuitorului este indispensabilă pentru îndeplinirea scopului urmărit, prin prisma caracterului juridic al indivizibilității dreptului de servitute, care se referă la faptul că acesta grevează întregul fond aservit și profită întregului fond dominant, astfel încât este esențial ca orice modificare de suprafață a fondului aservit, prin mărire sau micșorare, să se facă fără prejudicierea utilității fondului dominant. Prin urmare, în acest scop, este justificată soluția legislativă ce prevede obținerea acordului titularilor dreptului de servitute înaintea oricăror modificări ale suprafeței fondului aservit, asupra căruia grevează dreptul de servitute.

– Stabilirea obligației titularului dreptului de proprietate al unui imobil supus modificării în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri de parcele, de a solicita acordul titularilor de sarcini reale asupra aceluiași imobil respectă cerința existenței unui echilibru între interesele în cauză, respectiv interesul general al colectivității, constând, în speță, în exercitarea cu bună-credință a drepturilor și obligațiilor rezultate din raporturile de vecinătate, și protecția drepturilor fundamentale ale individului, respectiv dreptul de proprietate. În vederea protejării deopotrivă a titularului dreptului de proprietate imobiliară împotriva unui refuz abuziv sau împotriva unui dezinteres al titularilor de sarcini reale ce grevează imobilul în cauză, legiuitorul a prevăzut posibilitatea instanței de judecată de a se pronunța asupra refuzului titularilor de sarcini de a-și da consimțământul la alipirea sau dezlipirea imobilului.

– În consecință, Curtea a reţinut că măsura legislativă criticată reprezintă o limitare a atributelor dreptului de proprietate, care respectă cerințele prevăzute de Constituție în privința conținutului și limitelor acestui drept.

 Pronunțată în ședința din data de 3 decembrie 2019, Decizia nr. 796/2019 a CCR a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 169 din 2 martie 2020