22 Octombrie, 2019

Studiu de caz – Încheierea unui antecontract de vânzare cumpărare și evacuare

Prin cererea introductivă de instanță, reclamanții A. și B. contradictoriu cu pârâtul C. au solicitat instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să dispună evacuarea paratului C., de urgenta, din imobilul proprietatea acestora, situat în orașul Bușteni, jud. Prahova întabulat în Cartea Funciară nr. x a localității Bușteni și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, constând în taxa judiciară de timbru, onorariu notificare executor, onorariu avocat.

În motivarea cererii, reclamanții au arătat că la data de 01.12.2017 , au încheiat Contractul de închiriere înregistrat la Serviciul Fiscal Câmpina sub nr. x din 29.12.2017, cu pârâtul, iar cu această ocazie i-au precizat pârâtului împrejurarea că urmează să vândă acest apartament, însă acesta a solicitat încheierea contractului pentru a avea unde să stea câteva luni.

S-a arătat de către reclamanți că au precizat chiar și în contract acest aspect de reziliere, la pct. 5.1. lit. c): “în cazul vânzării imobilului, prin notificarea, în scris, a chiriașului, cu cel puțin 30 de zile înainte de data încheierii contractului de vânzare-cumpărare“.

Au relatat reclamanții că, deși au adus la cunoștința pârâtului, în numeroase rânduri, că au găsit un cumpărător pentru apartament și i-au solicitat rezilierea contractului pe cale amiabilă, prin acord scris, pârâtul a refuzat categoric să plece, ba mai mult a înlocuit și yala de la ușa de intrare.

De asemenea, au relatat că la data de 11.01.2018 prin executorul judecătoresc l-au notificat pe pârât ca în termen de 30 de zile de la data primirii notificării sau lăsarea acesteia la domiciliul/reședința sa, să elibereze apartamentul, întrucât acesta se vinde, însă acesta nu a dat curs solicitării acestora.

S-a arătat că procuratorul reclamanților, A. şi B., s-a prezentat personal la imobil în data de 11.01.2018 și i-a înmânat o copie a notificării, pârâtului, i-a adus la cunoștința că urmează să primească notificarea și prin executor, pârâtul arătând că după ce va primi notificarea va vedea ce va face însă tot nu a eliberat spațiul.

Au arătat reclamanții că la data de 12.03.2018 au fost nevoiți astfel să încheie un antecontract de vânzare-cumpărare pentru acest apartament, fiind condiționați ca până la data de 30.04.2018 să încheie actul în forma sa finală.

În drept, reclamanții au întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 194- 204 C. proc. civ. și respectiv dispozițiile art. 1034-1049 C. civ. și art. 451 C. proc. civ. 

Ce apărări concrete a formulat pârâtul în cauză?

Pârâtul a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiata, nefiind îndeplinite condițiile textului de lege.

În susținerea întâmpinării, pârâtul a invocat excepția lipsei de interes cât și excepția inadmisibilităţii cererii, întrucât cererea în evacuare vizează un contract declarat la fisc și nu contractul de închiriere încheiat anterior, iar cererea promovată de reclamanți nu este însușită de aceștia și mai mult la subtitlul „locator” semnăturile (cu siguranța) aparțin altei (altor) persoane.

A arătat pârâtul că potrivit contractului de închiriere intervenit punct III 3.2.,contractul este în derulare fiind valid și încheiat cu începere de la data de 01.12.2017 până la 30.11.2020 la o chirie aferentă de 650 lei/luna întrunind condițiile de legalitate,fiind înregistrat la S.F.M. Câmpina sub numărul x din 29.12.2017.

A precizat pârâtul că nu poate fi reținută în sarcina sa nicio culpă în ceea ce privește capitolul 5 „Reziliere contract” sub niciun punct sau literă. Printre altele,punctul 5.1. lit. c),este concis în sensul că se poate obține rezilierea contractului „în cazul vânzării imobilului prin notificarea în scris a chiriașului cu cel puțin 30 de zile înainte de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare“.

A arătat pârâtul că la dosarul cauzei, reclamanții personal sau prin procurator depun un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x din 12.03.2018 în speță o promisiune de vânzare,dar care nu transferă dreptul de proprietate așa cum rezultă din alin. (1), pagina 2 antecontract.

Punctul 5.1. lit. c) este concis presupunând o notificare a chiriașului cu cel puțin 30 de zile înainte de data încheierii contractului în formă autentică – lucru nerealizat. Pârâtul a relatat că reclamanții expun o situație de fapt în cererea de chemare în judecată total denaturată, întrucât niciodată nu i-a fost comunicată vreo notificare prin care să ne fie expuse motivele de fapt și de drept însoțită de un act doveditor cu cel puțin 30 de zile înainte de încheierea unui act în formă autentică a reclamanților cu o altă persoană, precizând faptul că la dosarul cauzei este depusă o așa zisă „confirmare de predare a actelor de procedură” și un „proces verbal de înmânare“,acestea nu sunt relevante cauzei întrucât nu rezultă din studierea față verso a înscrisului că s-a realizat înmânarea notificării, neexistând o semnătura a s a , s.a.m.d.

Apreciază pârâtul că exprimarea reclamanților „la data de 12.03.2018 am fost nevoiți sa încheiem un antecontract de vânzare-cumpărare pentru acest apartament fiind condiționați ca până la 30.04.2018 sa încheiem actul in forma sa finală” este scoasă din contextul acțiunii denotând în esență o deplină nesinceritate în relațiile contractuale referitoare la închirierea apartamentului.

A precizat pârâtul că, contractul de închiriere ce face obiectul cauzei este al doilea contract intervenit cu reclamanții. Primul contract pe care l-a depus ca înscris nou în fața instanței s-a încheiat între B. și pârât, tot pentru o perioadă de 3 ani de la 01.12.2017 până la 30.11.2020 – încheiat cu circa o săptămână înainte.

A menționat pârâtul că de abia după o săptămână D., fiul proprietarilor vine din nou la apartamentul închiriat și ne obligă să încheiem al doilea contract, deși procura de administrare prin care proprietarii îl împuterniceau este autentificată să-i reprezinte de-abia în 12.03.2018 sub numărul 327 la BNP C.

A precizat pârâtul că primul contract a fost încheiat cu B. care s-a pretins a fi A. și a și semnat în numele lui A. și astfel, comparând cele două contracte se poate observa cu ușurință că semnătura lui B. apare pe ambele contracte, deși nu avea calitate în acest sens și nici procură de administrare.

A menționat pârâtul că antecontractul de vânzare-cumpărare nu face dovada deplină a faptului că în 30.04.2018 urmează să se încheie actul în formă autentică. Pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică este necesar ca vânzătorii să îndeplinească anumite condiții cerute obligatoriu de notar pentru a fi întrunite condițiile esenţiale pentru validitatea unui contract. 

Ce a decis instanţa de judecată în cazul mai sus menţionat? Cum a argumentat hotărârea respectivă? 

Asupra excepției lipsei de interes și a excepției inadmisibilității, instanța s-a pronunțat mai întâi potrivit disp. art. 248 C. proc. civ.

Cu privire la excepția lipsei de interes, instanța a reținut că între părți s-a încheiat la data de 01.12.2017, Contractul de închiriere înregistrat la Serviciul Fiscal Câmpina sub nr. x din 29.12.2017.

Reclamanții , în calitate de proprietari ai apartamentului închiriat au formulat prezenta cerere de evacuare în temeiul disp. art. 1034-1049 C. civ.

Deși pârâtul a susținut că reclamanții nu au interes în promovarea prezentei cereri , deoarece semnăturile ar aparține altor persoane, instanța a apreciat că aceștia au interes în cauză, motivat de faptul că au calitatea de proprietari și intenționează să vândă acest apartament. În concluzie, interesul fiind născut și actual, potrivit disp. art. 33 C. proc. civ., instanța a respins excepția lipsei de interes ca neîntemeiată .

În ceea ce privește excepția inadmisibilității acțiunii , instanța a reținut că potrivit disp. art. 1034 și urm. C. proc. civ.: „dacă locatarul sau ocupantul notificat refuză să evacueze imobilul locatorul sau proprietarul va solicita instanței să dispună , prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.

Prin urmare, față de dispozițiile menționate mai sus, instanța a apreciat că cererea este admisibilă în principiu, motiv pentru care a respins excepția inadmisibilității cererii ca neîntemeiată.

Pe fondul cauzei, instanța a reținut că potrivit disp. art. 1038 C. proc. civ.: „Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.

Din înscrisurile depuse la dosar a rezultat că pârâtul a fost notificat la data de 11.01.2018 prin intermediul executorului judecătoresc , să elibereze imobilul în termen de 30 zile de la primirea notificării, întrucât imobilul se vinde.

Conform clauzelor contractuale, respectiv art. 5 .1 lit. c) „contractul se reziliază în cazul vânzării imobilului, prin notificarea în scris, a chiriașului cu cel puțin 30 zile înainte de data încheierii contractului de vânzare-cumpărare”.

Instanța a reținut că reclamanții au încheiat cu o terță persoană un antecontract de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu, în care s-a stabilit că termen de finalizare a vânzării-cumpărării, data de 30.04.2018.

Instanța a apreciat că acest antecontract de vânzare-cumpărare face dovada deplina că reclamanții intenționează să vândă imobilul , astfel încât sunt incidente dispozițiile art. 5.1 lit. c) din contractul de închiriere, operând rezilierea contractului.

Întrucât în contractul de închiriere s-a stipulat că locatarul va fi notificat cu cel puțin 30 zile înainte de data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, rezultă că notificarea privind evacuarea imobilului poate fi făcuta și la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, pentru ca acesta să afle de intenția locatorului de a vinde apartamentul.

Conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15.01.2016 de BNPI – D. şi G., reclamantul A. este proprietarul imobilului – apartament situat în orașul Bușteni, jud. Prahova , întabulat în Cartea Funciara nr. x a localității Bușteni.

Față de împrejurarea că pârâtul nu justifică nici un titlu care să-l îndreptățească să ocupe imobilul în litigiu, văzând și dispozițiile art. 555 din C. civ., potrivit cărora, dreptul de proprietate este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod absolut, exclusiv și perpetuu, în limitele stabilite de lege si având in vedere și disp. art. 1042 C. proc. civ. instanța a admis cererea de evacuare formulata de reclamanți .

A dispus evacuarea pârâtului din spațiul cu destinație de locuință situat în Bușteni.

În temeiul disp. art. 451-453 C. proc. civ. a obligat pârâtul sa plătească reclamantului cheltuieli de judecată reprezentând taxa de timbru și onorariu avocat conform chitanțelor depuse la dosar. 

Extras din Sentința civilă nr. 430 din 22.05.2018

Ai nevoie de Codul civil? Poți cumpăra actul la zi, în format PDF şi MOBI, de AICI!

comentarii

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: madalinamoceanu@yahoo.com

Fara comentarii

Scrie un comentariu