18 Iunie, 2019

De ce nu putem dobândi dreptul de proprietate în lipsa autorizației de construcție și a procesului verbal de recepție

Într-un articol anterior semnalam pronunțarea de către Înalta Curte de Casație și Justiție (ÎCCJ) a Deciziei nr. 13 din 08.04.2019, decizie prin care instanța supremă a stabilit, printr-un recurs în interesul legii, că: 

Lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii. 

Având în vedere că decizia amintită a fost publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 440/03.06.2019, iar, potrivit art. 517 alin. (4) din Codul de procedură civilă, dezlegarea dată problemelor de drept judecate este obligatorie pentru instanţe de la data publicării deciziilor Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în Monitorul Oficial al României, Partea I, (adică în acest caz de la data de 03.06.2019), în articolul de față ne-am propus să prezentăm cum s-a ajuns de către instanța supremă să pronunțe decizia mai sus amintită. 

De ce a decis de Colegiul de conducere al Curții de Apel București să formuleze recursul respectiv în interesul legii? 

Recursul în interesul legii mai sus menționat s-a impus a fi formulat având în vedere că problema de drept ce a format obiectul recursului respectiv fusese soluţionată diferit de către instanţele judecătoreşti, constatându-se existenţa mai multor orientări jurisprudenţiale divergente.

Astfel, într-o primă orientare jurisprudențială s-a considerat că dispozițiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 se opun la admiterea unei acțiuni prin care se solicită constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin efectul accesiunii imobiliare artificiale asupra unei construcții edificate fără autorizație de construire.

În cea de-a doua orientare jurisprudențială s-a arătat că dispozițiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 nu constituie un impediment la dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției prin efectul accesiunii imobiliare artificiale, deoarece dispozițiile art. 577 din Codul civil nu instituie doar o prezumție relativă, ci și un mod de dobândire a proprietății, în virtutea reglementării legale a accesiunii imobiliare, proprietarul terenului devenind proprietarul construcției, prin faptul edificării construcției, cu materialele sale, pe terenul proprietatea sa. 

Cum a motivat – în esență- instanța supremă decizia mai sus amintită? 

(…) Potrivit formulării din actul de sesizare al Colegiului de conducere al Curții de Apel București, soluționarea diferită a problemei de drept în ceea ce privește interpretarea prevederilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 s-a ivit în cadrul litigiilor având ca obiect “constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin efectul accesiunii imobiliare artificiale asupra unei construcții edificate fără autorizație de construire, în vederea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să stea la baza intabulării dreptului de proprietate asupra construcției, în sensul art. 24 alin. (3) din Legea nr. 7/1996“.

Deși din verificarea hotărârilor judecătorești anexate sesizării rezultă că nu în toate cazurile reclamanții au arătat că finalitatea urmărită în cadrul acestor acțiuni este obținerea unei hotărâri judecătorești care să permită intabularea dreptului de proprietate cu privire la construcția edificată fără autorizație, se constată că valorificarea hotărârii, inclusiv în această direcție, este nu numai posibilă, dar chiar previzibilă.

În primul rând, este de necontestat că, în măsura în care se pronunță o hotărâre judecătorească definitivă, prin care se constată dreptul de proprietate asupra construcției edificate fără autorizație de construire, pe lângă autoritatea de lucru judecat (art. 430 din Codul de procedură civilă) și forța probantă de înscris autentic (art. 434 din Codul de procedură civilă), hotărârea judecătorească produce efecte obligatorii între părți [art. 435 alin. (1) din Codul de procedură civilă], dar este opozabilă și față de terți [art. 435 alin. (2) din Codul de procedură civilă], în sensul că aceștia vor respecta hotărârea în mod indirect, respectiv cu privire la efectele legate de modificarea ordinii juridice pe care pronunțarea acesteia a determinat-o.

În acest mod, dreptul de proprietate asupra construcției edificate nelegal, recunoscut prin hotărâre judecătorească, devine opozabil și autorităților publice, în condițiile în care proprietarul are chiar obligația de a declara construcția la organele financiare teritoriale sau la unitățile subordonate acestora, în vederea impunerii, în conformitate cu art. 39 din Legea nr. 50/1991, în forma actuală.

În al doilea rând, un eventual act de înstrăinare a construcției nu ar putea fi perfectat fără înregistrarea fiscală a acesteia, pe baza căreia se eliberează certificatul de atestare fiscală, în condițiile art. 159 din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, cu modificările și completările ulterioare, în caz contrar fiind nul de drept, astfel cum prevede în mod expres alin. (6) al aceleiași norme. Deși impunerea fiscală a construcției nu poate avea loc decât pentru construcțiile autorizate, potrivit art. 39 din Legea nr. 50/1991, în condițiile în care se pronunță o hotărâre judecătorească de constatare a dreptului de proprietate asupra construcției, chiar în lipsa autorizației de construire, organele fiscale, cărora hotărârea le este opozabilă, vor trebui să țină seama de ea și să înregistreze construcția în evidențele fiscale.

Nu în ultimul rând, o asemenea hotărâre judecătorească permite titularului să se abată de la regulile în materia publicității dreptului de proprietate asupra construcției.

În această privință, art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 prevede că “dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces – verbal de recepție la terminarea lucrărilor, precum și a celorlalte dispoziții legale în materie și a unei documentații cadastrale“.

În același sens, art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, introdus prin pct. 7 din Legea nr. 197/2016, începând cu 4 noiembrie 2016, dispune că “Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare (…), care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces – verbal de recepție la terminarea lucrărilor (…)“.

Din conținutul prevederilor legale citate rezultă cu evidență că, în lipsa autorizației de construire, a certificatului de atestare care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, construcția nu poate fi intabulată în cartea funciară.

Or, această interdicție va fi eludată în cazul pronunțării unei hotărâri judecătorești de admitere a cererii de constatare a dreptului de proprietate asupra construcției edificate fără autorizație de construire, deoarece proprietarul poate solicita intabularea dreptului de proprietate asupra construcției, direct în temeiul hotărârii, conform art. 24 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, potrivit căruia “Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moștenitor, încheiate de un notar public în funcție în România, a hotărârii judecătorești rămase definitivă și irevocabilă sau pe baza unui act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil”. Caracterul declarativ al hotărârii pronunțate nu este relevant, de vreme ce textul citat nu exclude înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale recunoscute prin hotărâri judecătorești declarative.

Modalitatea concretă în care se va proceda la această înscriere va fi modificarea (rectificarea) părții I a cărții funciare, referitoare la descrierea imobilului, în sensul evidențierii construcției, așa cum rezultă din hotărârea judecătorească.

Se impune și precizarea că eventualul refuz al autorităților de a recunoaște efectele hotărârii judecătorești și de a o valorifica, în sensul evidențierii construcției în registrele fiscale și de publicitate imobiliară, refuz care ar paraliza dreptul de dispoziție juridică asupra construcției, poate determina invocarea, cu succes, de către proprietar, a încălcării dreptului său la un “bun”, în sensul art. 1 din Protocolul 1 adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.

Împrejurarea că versiunea actuală a art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, spre deosebire de forma aceluiași text în legea republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 933 din 13 octombrie 2004, nu mai conține interdicția expresă de intabulare a construcțiilor edificate fără autorizație de construire, nu poate constitui un argument în sprijinul opiniei care susține posibilitatea recunoașterii de către instanță a dreptului de proprietate asupra acestora.

Obligativitatea autorizației de construire, drept cerință pentru intabulare, rezultă fără dubiu din prevederile art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 și art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, care impun existența certificatului de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și existența procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, ambele acte presupunând în mod logic preexistența autorizației de construire.

Potrivit art. 37 alin. (2) din Legea nr. 50/1991, “Lucrările de construcții autorizate se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizație și dacă s-a efectuat recepția la terminarea lucrărilor (…)”. Câtă vreme, potrivit art. 37 alin. (5), construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia nu se considera finalizate, în privința acestora, nu se poate elibera de către autoritatea competentă procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, ceea ce conduce la imposibilitatea intabulării, chiar dacă aceasta nu mai este expres prevăzută.

Fiind astfel lămurit faptul că, în lipsa autorizației de construire, dreptul de proprietate asupra construcției nu ar putea fi recunoscut de autoritățile administrative, în sensul că titularul nu ar putea să solicite înscrierea construcției în evidențele fiscale și de publicitate imobiliară, neavând, în consecință, nici posibilitatea de a dispune de acest drept, concluzia care se impune este aceea că prin cererea de constatare pe cale judiciară a dreptului de proprietate asupra construcției titularul tinde să înlăture impedimentul legal al constatării dreptului pe cale administrativă și să înfrângă legitimitatea refuzului autorităților printr-o hotărâre judecătorească ce beneficiază de efectele prevăzute de Codul de procedură civilă, cu consecința eludării dispozițiilor legale imperative care impun obligația de a obține autorizația de construire.

Dispozițiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, potrivit cărora construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia se consideră nefinalizate au format obiect al controlului de constituționalitate, iar în motivarea Deciziei nr. 697 din 25 mai 2010, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 425 din 24 iunie 2010, Curtea Constituțională a făcut trimitere și la prevederile art. 13 alin. (2) teza a doua din Ordonanța Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravențiilor, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 180/2002, cu modificările și completările ulterioare, conform cărora “Contravenția este continuă în situația în care încălcarea obligației legale durează în timp“, pentru a constata că executarea/menținerea unei construcții în stare de ilegalitate, respectiv nerespectarea obligației legale a obținerii autorizației de construire, al cărei scop este prevenirea consecințelor negative în cazul unor construcții necorespunzătoare, atrage sancțiunile prevăzute de lege.

De asemenea, Curtea Constituțională, în jurisprudența formată în legătură cu diferitele prevederi din Legea nr. 50/1991, având în vedere și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, s-a pronunțat în mod constant în sensul că limitările legate de autorizația de construire sunt instituite prin lege în interes public, în cadrul controlului statal asupra amenajării teritoriului, urbanismului și autorizării executării lucrărilor de construcții, ce caracterizează regimul juridic al construcțiilor.

Curtea Constituțională a arătat în mod expres că “regimul legal al construcțiilor nu are legătură cu ocrotirea dreptului de proprietate. În măsura în care, însă, (…) exercitarea dreptului de proprietate se abate de la prevederile legale imperative, titularul dreptului de proprietate va suporta sancțiunile stabilite de lege, fără a se putea apăra invocând principiul constituțional al ocrotirii proprietății” (Decizia nr. 697 din 25 mai 2010).

Se constată că proprietarul terenului are posibilitatea să urmeze procedura Legii nr. 50/1991 pentru intrarea în legalitate cu privire la construcția realizată pe terenul său, acțiunea în constatarea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară artificială nefiind reglementată ca o opțiune a constructorului în raport cu legea specială care reglementează autorizarea construcțiilor. Autorizația de construire poate fi emisă nu numai înainte de realizarea construcției, dar și ulterior, în procedura intrării în legalitate, prevăzută de 28 din Legea nr. 50/1991 și art. 59 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991.

După intrarea în legalitate, prin obținerea tuturor autorizațiilor prevăzute de legea specială, în temeiul procesului – verbal încheiat la terminarea lucrărilor, constructorul, proprietar al terenului, are posibilitatea să își intabuleze dreptul de proprietate asupra construcției, nefiind necesară o hotărâre judecătorească prin care să se constate dreptul de proprietate.

Aceste considerații sunt valabile numai cu privire la construcțiile edificate după data de 1 august 2001, deoarece, prin excepție de la regula prevăzută de art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, privind înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor numai în cazul în care acestea sunt autorizate, alin. (2) al aceluiași articol permite, pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, să se intabuleze dreptul de proprietate în lipsa autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale.

În ceea ce privește construcțiile edificate după data de 1 august 2001, fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia, precum și în privința construcțiilor care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, dispozițiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 și art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 împiedică recunoașterea dreptului de proprietate pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, instanța neputând să valideze prin hotărâre judecătorească precaritatea unei situații juridice create printr-o conduită contrară legii (…).

Ai nevoie de Decizia nr. 13/2019? Poți cumpăra actul la zi, în format PDF şi MOBI, de AICI!

comentarii

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: madalinamoceanu@yahoo.com

Fara comentarii

Scrie un comentariu