25 Iunie, 2018

Clauze la creditul bancar ipotecar

Din multitudinea de chestiuni care privesc domeniul creditului imobiliar, vă propunem doar aspecte legate de clauze mai deosebite, cu precizarea că o lectură atentă a contractului de credit oferit de bancă rămâne, totuşi, esenţială. 

Prevederi generale din Codul civil privind riscul

Potrivit art. 2.203 şi următoarele din Codul civil, persoana care contractează asigurarea este obligată să răspundă în scris la întrebările formulate de asigurător, precum și să declare, la data încheierii contractului, orice informații sau împrejurări pe care le cunoaște și care, de asemenea, sunt esențiale pentru evaluarea riscului. Băncile se pot interesa, prin chestionar, inclusiv asupra stării de sănătate a debitorului contractant.

Dacă împrejurările esențiale privind riscul se modifică în cursul executării contractului, asiguratul este obligat să comunice în scris asigurătorului modificarea survenită. Aceeași obligație îi revine și contractantului asigurării care a luat cunoștință de modificarea survenită. 

Declarațiile inexacte sau reticența privind riscul. În afară de cauzele generale de nulitate, contractul de asigurare este nul în caz de declarație inexactă sau de reticență făcută cu rea-credință de către asigurat ori contractantul asigurării cu privire la împrejurări care, dacă ar fi fost cunoscute de către asigurător, l-ar fi determinat pe acesta să nu își dea consimțământul ori să nu îl dea în aceleași condiții, chiar dacă declarația sau reticența nu a avut influență asupra producerii riscului asigurat. 

Ce se întâmplă cu primele plătite. Primele plătite rămân dobândite asigurătorului, care, de asemenea, poate cere și plata primelor cuvenite până la momentul la care a luat cunoștință de cauza de nulitate.

Declarația inexactă sau reticența din partea asiguratului ori a contractantului asigurării a cărui rea-credință nu a putut fi stabilită nu atrage nulitatea asigurării. În cazul în care constatarea declarației inexacte sau a reticenței are loc anterior producerii riscului asigurat, asigurătorul are dreptul fie de a menține contractul solicitând majorarea primei, fie de a rezilia contractul la împlinirea unui termen de 10 zile calculate de la notificarea primită de asigurat, restituindu-i acestuia din urmă partea din primele plătite aferentă perioadei în cadrul căreia asigurarea nu mai funcționează. Atunci când constatarea declarației inexacte sau a reticenței are loc ulterior producerii riscului asigurat, indemnizația se reduce în raport cu proporția dintre nivelul primelor plătite și nivelul primelor ce ar fi trebuit să fie plătite. 

Asigurările de credite și garanții. Asigurările de credite și garanții pot avea ca obiect acoperirea riscurilor de insolvabilitate generală, de credit de export, de vânzare cu plata prețului în rate, de credit ipotecar, de credit agricol, de garanții directe sau indirecte, precum și altele asemenea, conform normelor adoptate de organul de stat în a cărui competență, potrivit legii, intră supravegherea activității din domeniul asigurărilor.

Dacă nu s-a convenit altfel prin contractul de asigurare, indemnizația pentru asigurarea împotriva riscului de pierderi financiare trebuie să acopere paguba efectivă și beneficiul nerealizat, incluzându-se și cheltuielile generale, precum și cele decurgând direct sau indirect din producerea riscului asigurat. 

Reglementări din legea specială

Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, cu modificările şi completările ulterioare reglementează acordarea acestui tip de credit, cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:

1. este acordat în scopul efectuării de investiții imobiliare cu destinație locativă sau cu altă destinație decât cea locativă ori în scopul rambursării unui credit ipotecar pentru investiții imobiliare contractat anterior;

2. acordarea creditului este garantată cel puțin cu ipoteca asupra imobilului care face obiectul investiției imobiliare pentru finanțarea căreia se acordă creditul, respectiv cu ipoteca asupra imobilului obiect al investiției imobiliare pentru finanțarea căreia a fost anterior acordat un credit ipotecar pentru investiții imobiliare, a cărui rambursare urmează a fi astfel finanțată;

Garantarea creditului ipotecar pentru investiții imobiliare. Ipoteca imobiliară constituită pentru garantarea creditului ipotecar pentru investiții imobiliare durează până la rambursarea integrală a tuturor sumelor datorate în temeiul respectivului contract de credit ipotecar.

În cazul în care părțile convin astfel, prin act în formă autentică ipoteca va putea fi transferată asupra unui alt imobil. Ipoteca asupra imobilului inițial încetează de drept la data înscrierii noii ipoteci.

ATENŢIE: Prevederile art. 2.380 din Codul civil  – referitoare la înscrierea provizorie în cartea funciară a ipotecii pentru construcţii viitoare nu se aplică ipotecilor imobiliare constituite pentru garantarea creditelor ipotecare pentru investiții imobiliare acordate în condițiile acestei legi speciale. Ipoteca constituită în condițiile prezentei legi asupra unui bun viitor se intabulează în cartea funciară dacă, în prealabil, a fost 

Contractul de credit ipotecar pentru investiții imobiliare – clauze obligatorii pentru protecția împrumutaților.

Legat de subiectul propus aici, contractul de credit ipotecar va cuprinde, în afara clauzelor obligatorii, prevăzute de lege, şi informaţii  privind costurile aferente contractului de asigurare, în cazurile în care, pentru acordarea creditului, împrumutatul este obligat să încheie un contract de asigurare.

- În sarcina împrumutatului vor fi puse numai cheltuielile aferente întocmirii documentației de credit și constituirii ipotecii și garanțiilor aferente. Creditorul ipotecar are obligația de a insera în conținutul contractului de credit clauze prin care să aducă la cunoștința împrumutatului toate garanțiile pe care înțelege să le încheie în numele și pe seama împrumutatului, precum și condițiile de angajare a acestora. 

Contractele de asigurare obligatorii. În cazul ipotecării unei construcții, împrumutatul va încheia un contract de asigurare acoperind toate riscurile aferente acesteia. Contractul de asigurare va fi încheiat și reînnoit astfel încât să acopere întreaga durată de valabilitate a creditului.

- Drepturile asiguratului derivând din contractul de asigurare sunt cesionate în favoarea creditorului ipotecar pe toată perioada de valabilitate a contractului de credit ipotecar pentru investiții imobiliare.

- Opozabilitatea cesiunii față de terți, cu excepția asigurătorului, se face prin înscrierea acesteia la Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare, pe cheltuiala asiguratului.

Despăgubirile încasate de creditorul ipotecar vor duce la stingerea creanței în următoarea ordine: dobânzile scadente și neachitate aferente capitalului împrumutat, suma ratelor de credit rămase de achitat, alte sume datorate de împrumutat creditorului ipotecar la data primirii despăgubirii, în baza contractului de credit.

- În cazul în care prin creditul ipotecar pentru investiții imobiliare se finanțează construcția, reabilitarea, consolidarea, extinderea unor imobile, creditorul ipotecar poate solicita împrumutatului să încheie un contract de asigurare pentru riscul nefinalizării investițiilor imobiliare pentru care s-a acordat creditul. Drepturile asiguratului derivând din contractul de asigurare vor fi cesionate în favoarea creditorului ipotecar.

- Contractele de asigurare se încheie cu o societate de asigurări, iar împrumutătorul nu va avea dreptul să impună împrumutatului un anumit asigurător

Creditul  ipotecar în condiţiile construcţiilor prin ANL

Legea nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe prevede, în acest sens, că beneficiarul care a contractat un credit ipotecar prin intermediul unei instituții financiare autorizate potrivit legii poate asigura finanțarea finalizării locuinței contractate și prin depunerea din surse proprii, într-un cont al A.N.L., a sumelor necesare, cu acordul prealabil formulat în scris al A.N.L.

Ai nevoie de Codul Civil? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF, de AICI!

comentarii

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu