19 Octombrie, 2018

Case naţionalizate: drept de cumparare pentru chiriaşi la stat

În interpretarea și aplicarea dispozițiilor din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, pe lângă dreptul de preempțiune, chiriașii au și dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilelor cu destinația de locuințe.

Astfel s-a pronunţat Înalta Curte de Casație și Justiție – ÎCCJ prin Decizia nr. 81/2017 privind examinarea sesizării formulate de Tribunalul Cluj – Secția civilă în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile. Decizia a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 49/2018. 

Tribunalul Cluj – Secția civilă a dispus sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: Dacă prevederile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, sunt aplicabile ulterior datei de 14 februarie 2001, având în vedere prevederile art. 52 și art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

Expunerea succintă a procesului în cadrul căruia s-a invocat chestiunea de drept

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca – Secția civilă, reclamanta a solicitat, în contradictoriu cu pârâții Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca și municipiul Cluj-Napoca, obligarea acestora la efectuarea formalităților de vânzare cu privire la un apartamentul ce face obiectul Contractului de închiriere din 1999 încheiat cu Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, precum și obligarea pârâților la plata de penalități în cuantum de 500 lei pe zi de întârziere, de la data rămânerii definitive a hotărârii pronunțate și până la îndeplinirea obligației.

Prin Sentința civilă nr. 8.105 din 28 septembrie 2016, prima instanță a respins acțiunea. S-a reținut că reclamanta ocupă locuința situată în Cluj-Napoca, județul Cluj, în temeiul Contractului de închiriere încheiat cu Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca și a solicitat obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la acest imobil, motivat de calitatea sa de chiriaș și de faptul că imobilul nu a fost revendicat de foștii proprietari.

- Raporturile de locațiune dintre părți s-au născut la data de 8 iulie 1999, art. 9 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare (Legea nr. 112/1995), nefiind incident în cauză, conform prevederilor Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicate (Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995). Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicată, cu modificările și completările ulterioare (Legea nr. 10/2001), nu a abrogat prevederile Legii nr. 112/1995 privitoare la înstrăinarea către chiriași a spațiilor proprietatea unităților locale. Prin urmare, art. 42 din Legea nr. 10/2001 nu stabilește anumite condiții în care se poate face înstrăinarea, ci doar prevede că înstrăinarea se face potrivit legislației care permite acest lucru. Or, singura lege care să permită o astfel de vânzare este Legea nr. 112/1995 care fixează regulile după care se face vânzarea, iar Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 (art. 6) au recunoscut dreptul de a cumpăra imobilele numai chiriașilor care au contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, condiție pe care reclamanta nu o îndeplinește, contractul său de închiriere fiind încheiat la data de 8 iulie 1999.

- Cât privește sintagma “pot fi înstrăinate” folosită de legiuitor în dispozițiile art. 42 din Legea nr. 10/2001, legea nu stabilește o obligație în sarcina deținătorului actual, ci o facultate a acestuia, întrucât în caz contrar s-ar încălca dreptul de proprietate prevăzut de art. 489 din Codul civil, garantat de Constituția României și de art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.

- În cazul în care ar exista o derogare de la principiul libertății contractuale, aceasta ar fi fost prevăzută expres de către legiuitor, având în vedere că este vorba de o restrângere a drepturilor subiecților de drept. În acest sens, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat că ingerința statului în exercițiul drepturilor cu caracter patrimonial trebuie să fie prevăzută de lege, să urmărească o cauză de utilitate publică, să fie conformă normelor de drept intern și să respecte un raport de proporționalitate între mijloacele folosite și scopul vizat. Ca atare, instanța a apreciat că prin obligarea pârâților la vânzarea imobilului s-ar încălca Primul Protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.

- Mai mult, pârâții au tot dreptul să refuze încheierea contractului atât timp cât reclamanta are debite neachitate, respectiv penalități de întârziere.

Împotriva sentinței primei instanțe a formulat apel reclamanta, arătând, pe lângă alte critici ce vizează argumentele primei instanțe, că și-a manifestat dorința de a cumpăra imobilul deținut cu titlu de chirie, iar intimații au analizat cererea sa și au constatat că sunt întrunite condițiile de a se proceda la vânzarea spațiului, efectuând evaluarea acestuia și stabilind prețul de 21.571 lei prin procesul-verbal de evaluare încheiat la data de 20 ianuarie 2015.

- Apelanta-reclamantă a susținut că prevederile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 nu sunt contrare prevederilor art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, ci cel din urmă text de lege a venit doar cu o completare, în sensul că le conferă chiriașilor un drept de preempțiune.

- Prin întâmpinarea formulată de intimații municipiul Cluj-Napoca și Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, ambii reprezentați prin primar, s-a susținut că hotărârea instanței de fond a fost pronunțată cu respectarea dispozițiilor legale incidente, arătându-se că legea cuprinde o normă permisivă și nu una imperativă de obligare la vânzare, legiuitorul lăsând la latitudinea unităților administrativ-teritoriale opțiunea de a vinde sau de a păstra imobilele în fondul locativ de stat.

Punctul de vedere al completului de judecată cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

- Completul de judecată al Tribunalului Cluj – Secția civilă a arătat că prin art. 42 alin. (1) și (3) din Legea nr. 10/2001, în vigoare la data formulării cererii, s-a instituit doar un drept de preempțiune privind cumpărarea imobilelor de către chiriași și nu o obligație legală a deținătorului de a vinde imobilele.

- În conformitate cu dispozițiile art. 52 din Legea nr. 10/2001, ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001 au fost abrogate implicit dispozițiile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, care stabileau dreptul chiriașilor de a cumpăra apartamentele care nu se restituiau foștilor proprietari.

- Așadar, chiar dacă apelanta ar fi îndeplinit la data formulării cererii de cumpărare condițiile prevăzute de art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, această stare de fapt nu poate produce consecințele juridice dorite de aceasta, în condițiile în care aceste dispoziții legale nu mai sunt aplicabile.

- În practica altor instanțe s-au pronunțat soluții în sens contrar, reținându-se că art. 9 din Legea nr. 112/1995 stabilește în favoarea chiriașilor un drept special de cumpărare, drept care nu poate fi restrâns prin voința unității administrativ-teritoriale, iar dreptul de preempțiune instituit de prevederile art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu modifică și nici nu abrogă implicit dreptul de opțiune al chiriașului de a cumpăra și nici obligația de a vinde către chiriaș în cazul exercitării de către acesta a dreptului de opțiune, ci reglementează doar posibilitatea proprietarului de a vinde bunul și altor persoane decât chiriașului, cu rezervarea unui drept de opțiune a chiriașului la preț egal. 

Decizia ÎCCJ

Fără să mai reluăm, din Decizia pronunţată, argumentaţia şi motivările în cauză, arătăm că Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a stabilit următoarele:

În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicată, cu modificările și completările ulterioare, pe lângă dreptul de preempțiune, chiriașii au și dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilelor cu destinația de locuințe, drept prevăzut deart. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare. 

Reglementări legale invocate în Decizie

Art. 17 din Legea nr. 10/2001 prevede că:

Art. 17. -

(1) Locatarii imobilelor având destinațiile arătate în anexa nr. 2 lit. a)1 și lit. b) pct. 12, care face parte integrantă din prezenta lege, au drept de preemțiune la cumpărarea acestora.

(2) Acest drept se poate exercita, sub sancțiunea decăderii, în termen de 90 de zile de la data primirii notificării privind intenția de vânzare.

1)

1. Imobile ocupate de unități și instituții de învățământ din sistemul de stat (grădinițe, școli, licee, colegii, școli profesionale, școli postliceale, instituții de învățământ superior);

2. Imobile ocupate de unități sanitare și de asistență medico-socială din sistemul public (creșe, cămine-spital pentru bătrâni, spitale, centre de plasament, case de copii);

3. Imobilele ocupate de administrații financiare, trezorerii, ministere și alte autorități ale administrației publice centrale, parchete, judecătorii, tribunale, curți de apel, poliție, poliție de frontieră, jandarmerii, servicii publice comunitare pentru situații de urgență, sedii vamale, arhive naționale, direcții județene, case de asigurări de sănătate, primării, prefecturi, consilii locale și județene, inspectorate școlare;

4. Imobilele ocupate de instituții publice de cultură: teatre, opere, biblioteci, muzee, filarmonici, centre de cultură.

2) Imobile ocupate de sedii ale partidelor politice legal înregistrate.

(3) Notificarea se face prin executorul judecătoresc, potrivit legii.

(4) Contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea dreptului de preemțiune sunt lovite de nulitate.”

Potrivit art. 19 alin. (4) din aceeași lege, “Noul proprietar al suprafeței restituite în proprietate potrivit alin. (2) are un drept de preemțiune la cumpărarea suprafeței adăugate imobilului după trecerea acestuia în proprietatea statului, dispozițiile art. 17 alin. (2) și (3) fiind aplicabile în mod corespunzător.”3

3 Potrivit art. 19 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, “În situația imobilelor-construcții care fac obiectul notificărilor formulate potrivit procedurilor prevăzute la cap. III și cărora le-au fost adăugate, pe orizontală și/sau verticală, în raport cu forma inițială, corpuri suplimentare de sine stătătoare, foștilor proprietari sau, după caz, moștenitorilor acestora, li se restituie, în natură, suprafața deținută în proprietate la data trecerii în proprietatea statului.”

Ai nevoie de Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF şi MOBI, de AICI!

comentarii

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu