18 Iunie, 2019

Autorizația de construire şi constatarea dreptului de proprietate

Lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii. 

Astfel s-a pronunţat Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 13/2019 privind examinarea recursului în interesul legii declarat de Colegiul de conducere al Curții de Apel București vizând “interpretarea dispozițiilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în sensul dacă acestea constituie sau nu un impediment legal la dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției prin efectul accesiunii imobiliare artificiale”

Menționând că textul de lege supus interpretării este cel publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 933 din 13 octombrie 2004, reprezentantul procurorului general expune modificările succesive pe care le-a suferit norma legală și reglementările conexe acesteia, identificând trei situații posibile, pentru a stabili efectul înscrierilor în cartea funciară în funcție de momentul încheierii actului juridic/săvârșirii ori producerii faptului juridic generator ori modificator de drepturi reale imobiliare, data înscrierii în cartea funciară și stadiul lucrărilor de cadastru.

Astfel, cele trei situații privesc drepturile reale imobiliare dobândite ulterior atât intrării în vigoare a noului Cod civil, cât și finalizării lucrărilor de cadastru la nivelul unității administrativ-teritoriale respective, în cazul cărora înscrierea în cartea funciară are efect constitutiv de drepturi; drepturile reale imobiliare dobândite ulterior intrării în vigoare a noului Cod civil, dar anterioare finalizării lucrărilor de cadastru, caz în care înscrierea are efect de opozabilitate; drepturile reale imobiliare dobândite anterior intrării în vigoare a noului Cod civil, ce se vor înscrie în cartea funciară cu efect de opozabilitate, chiar dacă înscrierea are loc după intrarea în vigoare a legii și chiar dacă a avut loc finalizarea lucrărilor de cadastru la nivelul unității administrativ-teritoriale. 

Obiectul recursului în interesul legii

Din cuprinsul recursului în interesul legii, declarat de Colegiul de conducere al Curții de Apel București, rezultă că instanțele de judecată nu au un punct de vedere unitar în ceea ce privește interpretarea și aplicarea prevederilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în dosarele având ca obiect constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin efectul accesiunii imobiliare artificiale asupra unei construcții edificate fără autorizație de construire, în vederea pronunțării unei hotărâri judecătorești, care să stea la baza intabulării dreptului de proprietate asupra construcției, în sensul art. 24 alin. (3) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare (Legea nr. 7/1996).

Înalta Curte de Casație și Justiție a fost chemată să interpreteze, în vederea aplicării unitare, următoarele prevederi legale:

Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții (forma republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 933 din 13 octombrie 2004)

Art. 37. -

“(…)

(5) Construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate și nu pot fi intabulate în cartea funciară. În această situație se aplică în continuare sancțiunile prevăzute de lege. (…)”

Codul civil din 1864

Art. 492. -

“Orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că sunt ale lui, până ce se dovedește din contra.”

Codul civil

Art. 579. -

“(1) Orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa și că este a lui, până la proba contrară.”

Art. 577. -

“(…)

(2) Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.”

Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare

Art. 37. -

“(1) Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces- verbal de recepție la terminarea lucrărilor, precum și a celorlalte dispoziții legale în materie și a unei documentații cadastrale. (…)” 

Examenul jurisprudențial

- Din examinarea hotărârilor judecătorești transmise a rezultat existența a două orientări jurisprudențiale cu privire la problema de drept supusă dezlegării prin prezentul recurs în interesul legii.

- Astfel, într-o primă orientare jurisprudențială s-a considerat că dispozițiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 se opun la admiterea unei acțiuni prin care se solicită constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin efectul accesiunii imobiliare artificiale asupra unei construcții edificate fără autorizație de construire.

- În cea de-a doua orientare jurisprudențială s-a arătat că dispozițiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 nu constituie un impediment la dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției prin efectul accesiunii imobiliare artificiale, deoarece dispozițiile art. 577 din Codul civil nu instituie doar o prezumție relativă, ci și un mod de dobândire a proprietății, în virtutea reglementării legale a accesiunii imobiliare, proprietarul terenului devenind proprietarul construcției, prin faptul edificării construcției, cu materialele sale, pe terenul proprietatea sa. 

Precizări preliminare ale Curţii

- Prin actul de sesizare, inițiatorul recursului în interesul legii a indicat dispozițiile legale care formează obiectul interpretării ca fiind cele cuprinse în art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, în forma republicată în Monitorul Oficial nr. 933 din 13 octombrie 2004, conform cărora “Construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate și nu pot fi intabulate în cartea funciară. În această situație se aplică în continuare sancțiunile prevăzute de lege”.

- Acest text a fost însă modificat prin Legea nr. 197/2016 privind aprobarea O.U.G. nr. 22/2014 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 publicată în Monitorul Oficial nr. 874/2016, astfel că, în prezent, art. 37 alin. (5) are următorul conținut: “Construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate.”

- Această precizare este importantă nu numai pentru a asigura rigoare în analiza soluției legislative care formează obiectul interpretării, dar se impune și în contextul în care împrejurarea că versiunea actuală a 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 nu mai conține interdicția expresă de intabulare a construcțiilor edificate nelegal a fost apreciată ca fiind un argument în sprijinul opiniei care susține posibilitatea recunoașterii de către instanță a dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate fără autorizație de construire.

- De asemenea, din verificarea hotărârilor judecătorești anexate sesizării se constată că soluțiile diferite pronunțate de instanțele de judecată au avut ca obiect acțiuni întemeiate fie pe dispozițiile în materia accesiunii imobiliare artificiale ale Codului civil din 1864, fie pe cele în aceeași materie cuprinse în actualul Cod civil, iar acțiunile au vizat exclusiv ipoteza în care proprietarul terenului a construit pe terenul său cu materiale proprii.

- O ultimă observație, înainte de a intra în cercetarea propriu-zisă a problemei de drept cu care a fost învestită Înalta Curte de Casație și Justiție, se referă la faptul că, potrivit art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, astfel cum a fost modificat prin art. I pct. 22 din Legea nr. 60/2012 privind aprobarea O.U.G.  nr. 79/2011 pentru reglementarea unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, începând cu 20 aprilie 2012, Dispozițiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispozițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare”, iar din hotărârile judecătorești anexate recursului în interesul legii nu rezultă că litigiile soluționate au avut ca obiect imobile situate în unități administrativ-teritoriale în care s-au finalizat lucrările de cadastru, motiv pentru care dezlegarea dată prin prezenta decizie are ca premisă inaplicabilitatea prevederilor Codului civil referitoare la caracterul constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară.

- Indiferent dacă discutăm de reglementarea Codului civil din 1864 sau de cea a actualului Cod civil, noțiunea de “accesiune” cunoaște mai multe accepțiuni: fapt juridic în sens restrâns, care constă în alipirea a două lucruri sau încorporarea bunului accesoriu în bunul principal; drept de accesiune rezultat din acest fapt juridic în sens restrâns, drept potestativ care operează în favoarea proprietarului bunului principal, în ipoteza în care cele două bunuri aparțin unor proprietari diferiți și sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege; mod originar de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului accesoriu de către proprietarul bunului principal, bazat pe efectul achizitiv de proprietate, în sensul că dreptul de proprietate asupra lucrului accesoriu se stinge și se naște un nou drept de proprietate în patrimoniul proprietarului bunului principal; prezumție de proprietate întemeiată pe relația dintre un bun accesoriu și un bun principal, prezumție în baza căreia proprietarul lucrului principal este și proprietarul lucrului accesoriu.

- În ceea ce privește accesiunea imobiliară artificială, ambele coduri au în vedere ipotezele în care fie proprietarul terenului face el însuși lucrarea cu materiale străine (art. 493 din Codul civil din 1864, art. 580 din actualul Cod civil), fie construcția este făcută de o persoană cu materialele sale, însă pe terenul altcuiva (art. 494 din Codul civil din 1864, art. 581-585 și 587 din actualul Cod civil). În plus, actualul Cod civil reglementează și o a treia ipoteză, în care o persoană construiește, cu materialele unui terț, asupra imobilului proprietatea altei persoane (art. 594).

- În toate cele trei cazuri, pentru a opera accesiunea, se impune ca bunurile care sunt cuprinse în această operațiune materială să aparțină unor proprietari diferiți.

- În schimb, edificarea construcției chiar de către proprietarul terenului, cu materialele sale, nu este considerată un caz veritabil de accesiune, de vreme ce, în această ipoteză, nu se pune problema invocării de către proprietarul terenului a unui drept de accesiune în contradictoriu cu proprietarul materialelor și nici nu se produce efectul achizitiv de proprietate.

- Prin Normele în materia amenajării teritoriului și urbanismului se limitează exercitarea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, aceste norme constituind în același timp și temei al limitării exercitării dreptului de proprietate asupra construcțiilor.

- Impunerea condiției obținerii unei autorizații administrative prealabile, cum este autorizația de construire prevăzută de art. 1 din Legea nr. 50/1991, constituie o limitare legală a atributului dispoziției juridice din conținutul dreptului de proprietate privată.

- Proba regimului juridic, economic și tehnic al imobilului, teren sau construcție, se face cu certificatul de urbanism, act administrativ individual obligatoriu, emis de organul administrativ competent, în lipsa căruia nu se poate elibera autorizația de construire. 

Decizia ÎCCJ

Pentru toate argumentele expuse – din care am selectat numai câteva, cu scop de semnalare –, Curtea a admis recursul în interesul legii, stabilind următoarele:

Lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.

Decizia a fost pronunţată în 8 aprilie şi a fost publicată în Monitorul oficial nr. 440 din 3 iunie 2019.

Ai nevoie de Decizia nr. 13/2019? Poți cumpăra actul la zi, în format PDF şi MOBI, de AICI!

comentarii

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu