20 Septembrie, 2019

Antecontract de vânzare-cumpărare şi dreptul de preempțiune

Aplicarea prevederilor Legii nr. 17/2014 și în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate anterior intrării în vigoare a acestei legi duce la desființarea dreptului de creanță al promitentului-cumpărător dobândit în mod valabil. Acesta este unul din argumentele pentru care au fost atacate la Curtea Constituţională prevederi din legea menţionată. 

CCR a fost sesizată cu excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 5 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, cu modificările și completările ulterioare, raportate la art. 3, art. 4 și art. 9 din același act normativ.

Critica de neconstituţionalitate a fost formulată de mai mulţi petenţi, cu ocazia soluționării unor cauze civile având ca obiect “acțiuni în constatare”, cauze care au conexate la Curtea Constituţională. 

Motivarea criticii de neconstituţionalitate

În motivarea excepției de neconstituționalitate, autorii acesteia susțin, în esență, următoarele:

- Aplicarea prevederilor Legii nr. 17/2014 și în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate anterior intrării în vigoare a acestei legi duce la desființarea dreptului de creanță al promitentului-cumpărător dobândit în mod valabil.

- Prin aplicarea prevederilor art. 5 din actul normativ precitat și antecontractelor încheiate înainte de intrarea în vigoare a acestei legi, se creează posibilitatea exercitării de către coproprietar, arendaș, vecin sau de către stat a dreptului de preempțiune cu privire la același teren care a făcut obiectul antecontractului, iar exercitarea acestui drept de preempțiune în detrimentul promitentului-cumpărător ar duce la anihilarea efectelor antecontractului de vânzare-cumpărare, la lipsirea de eficiență juridică a dreptului de creanță născut în mod valabil în patrimoniul promitentului-cumpărător. Apreciază, astfel, că se ajunge în situația în care promitentul-cumpărător, care și-a respectat întocmai toate obligațiile contractuale, să sufere o sancțiune pentru nerespectarea unor obligații care nu erau prevăzute de lege la data încheierii antecontractului și care nu sunt în sarcina sa, ci a proprietarului, promitent vânzător de rea-credință.

- Așa fiind, promitentul-cumpărător nu mai poate obține îndeplinirea exactă a obligației asumate de promitentul-vânzător, respectiv încheierea contractului de vânzare-cumpărare, întrucât însuși debitorul, promitentul-vânzător, chiar dacă ar dori, nu își mai poate executa obligația, fiind constrâns să încheie contractul de vânzare-cumpărare cu o altă persoană decât promitentul-cumpărător, mai exact cu preemptorul.

- De asemenea, promitentul-cumpărător nu mai poate obține nici executarea silită în natură a antecontractului de vânzare-cumpărare prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract în condițiile art. 1.669 din Codul civil, întrucât exercitarea dreptului de preempțiune atrage inadmisibilitatea acțiunii, în condițiile art. 5 din Legea nr. 17/2014. Nici executarea silită prin echivalent, prin obligarea promitentului-vânzător la daune-interese, nu mai este o opțiune pentru promitentul-cumpărător, întrucât promitentul-vânzător nu are nicio culpă în neexecutarea obligației. Totodată, nici rezoluțiunea antecontractului nu poate fi solicitată, nefiind vorba de o neexecutare culpabilă.

- Deși prin Decizia nr. 24/2016, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, se prevede posibilitatea îndeplinirii (complinirii) condițiilor de validitate speciale prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014 în timpul procesului, cu concursul instanței de judecată, totuși această decizie nu obligă instanța, ci doar conferă această posibilitate, unele instanțe neefectuând sau neabilitând reclamanții în vederea efectuării acestor formalități, sau acordă termene foarte scurte care lasă fără conținut aceste dispoziții din cuprinsul deciziei precitate.

- În cazul în care promitentul-vânzător refuză încheierea contractului promis, promitentul-cumpărător nu mai poate obține pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în cazul în care terenul nu este înscris la rolul fiscal sau în cartea funciară, chiar dacă la data încheierii antecontractului asemenea condiții nu erau cerute de lege. Astfel, aplicarea condițiilor prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014 antecontractelor încheiate anterior intrării ei în vigoare duce, în mod definitiv, la desființarea dreptului de creanță al promitentului-cumpărător, dobândit în mod valabil, și la desființarea totală a antecontractului de vânzare-cumpărare cu toate consecințele păgubitoare pentru părți și pentru stabilitatea circuitului civil.

Obiectul excepției de neconstituționalitate îl constituie prevederile art. 3, art. 4, art. 5 și art. 9 din Legea nr. 17/2014, pe care le reluăm la sfârşitul materialului nostru de prezentare. 

Concluziile Curţii Constituţionale

CCR a respins, ca neîntemeiată, excepţia de neconstituţionalitate, aducând explicaţii din care reţinem cele de mai jos.

- Făcând trimitere la deciziile anterioare prin care s-a pronunţat în mai multe rânduri asupra acestei situaţii, Curtea arată că prevederile art. 5 din Legea nr. 17/2014 stabilesc atribuțiile de natură procedurală ale instanței de judecată de a verifica, pe lângă îndeplinirea condițiilor de validitate ale antecontractului, și condițiile reglementate de art. 3, 4 și 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, după caz.

- Condițiile necesar a fi întrunite pentru transferul dreptului de proprietate sunt, așadar, de aplicare imediată, în domeniul temporal propriu al Legii nr. 17/2014, norma criticată stabilind în sarcina instanței de judecată obligația verificării îndeplinirii acestora la momentul pronunțării hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic. Altfel spus, prevederile legale criticate se circumscriu domeniului propriu de reglementare al legii, fiind aplicabile tuturor vânzărilor de terenuri agricole extravilane care se încheie după intrarea în vigoare a acestui act normativ, în acord cu principiul aplicării imediate a legii noi.

- Aplicarea prevederilor Legii nr. 17/2014, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, respectiv la data pronunțării hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare, nu echivalează cu încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție, ci este în concordanță cu principiul activității legii civile. Întrucât promisiunea de vânzare nu este translativă de proprietate, nu se poate reține încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție, având în vedere că legea nu retroactivează, ci vizează doar condițiile privind transferul dreptului de proprietate a terenurilor agricole situate în extravilan după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014.

- Beneficiarul unei promisiuni neexecutate de vânzare este titularul unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumate de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat. Cu alte cuvinte, valabilitatea antecontractului de vânzare este supusă legii în vigoare la data încheierii sale, iar efectul specific al acestuia, referitor la transmiterea în viitor a dreptului de proprietate, respectiv la momentul încheierii contractului de vânzare, este supus legii în vigoare la data încheierii acestui din urmă contract. Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.

- Art. 5 din Legea nr. 17/2014 stabilește atribuțiile de natură procedurală ale instanței de judecată de a verifica, pe lângă îndeplinirea condițiilor de validitate ale antecontractului, și condițiile reglementate de art. 3, 4 și 9 din același act normativ, după caz. Așadar, de aplicare imediată în domeniul temporal propriu al Legii nr. 17/2014 sunt condițiile necesar a fi întrunite pentru transferul dreptului de proprietate, art. 5 stabilind în sarcina instanței de judecată obligația verificării îndeplinirii acestora la momentul pronunțării hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic.

- Nu poate fi reținută nici critica referitoare la pretinsa încălcare a art. 21 din Constituție, întrucât principiul fundamental al accesului liber la justiție permite oricărei persoane să se adreseze justiției pentru apărarea drepturilor, a libertăților și a intereselor sale legitime. Dreptul la un proces echitabil, reglementat de art. 6 din Convenție, presupune respectarea unor principii fundamentale, precum contradictorialitatea, dreptul de apărare, egalitatea procesuală, cu toate consecințele ce decurg din acestea, or prevederile art. 5 din Legea nr. 17/2014 reglementează o condiție de admisibilitate a unei acțiuni în justiție.

- Instanța de judecată poate dispune îndeplinirea formalităților în vederea obținerii avizelor prevăzute la art. 3 și 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, de la autoritățile competente și parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 din același act normativ, în cursul judecății. 

Decizia nr. 736/2018, publicată în Monitorul Oficial nr. 162 din 28 februarie 2019 (extrase). 

Legea nr. 17/2014

- Art. 3:

(1) Terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării Negre, către interior, precum și cele situate în extravilan la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuții în domeniul siguranței naționale, prin structurile interne specializate menționate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea națională a României, cu modificările și completările ulterioare.

(2) Prevederile alin. (1) nu se aplică preemptorilor.

(3) Avizele prevăzute la alin. (1) vor fi comunicate în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura și alte elemente privind obținerea avizului specific al Ministerului Apărării Naționale se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligații de a emite avizul, se consideră ca fiind favorabil.

(4) Terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura și alte elemente privind obținerea avizului specific al Ministerului Culturii se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligații, avizul se consideră ca fiind favorabil.”;

- Art. 4:

(1) Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.

(2) Prin excepție de la dispozițiile alin. (1), înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare.

(3) Solicitarea și utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credințe atât a părților din contract, cât și pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.”;

- Art. 5:

(1) În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare- cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.

(2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege.”;

- Art. 9: “Avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 de hectare, de către structura centrală.

Ai nevoie de Decizia nr. 736/2018? Poți cumpăra actul la zi, în format PDF şi MOBI, de AICI!

comentarii

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu