4 Decembrie, 2016

Vânzarea-cumpărarea imobilelor

Prin contractul de vânzare-cumpărare una dintre părţi, numită vânzător, strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părţi, numită cumpărător, care se obligă în schimb a plăti vânzătorului preţul bunului vândut. Atât cumpărătorul, cât şi vânzătorul trebuie să aibă capacitate de exerciţiu deplină (18 ani împliniţi), iar persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă (16-18 ani) trebuie să încheie contractul prin ocrotitor legal, respectiv cu încuviinţarea acestuia şi, în toate cazurile, cu autorizaţia autorităţii tutelare.

Dacă îndeplinesc condiţiile de capacitate, persoanele care doresc să încheie un contract de vânzare-cumpărare a unui imobil (apartament, casă, teren), se vor prezenta la un Notariat public cu următoarele acte:

1. Vânzătorul:

* să aibă capacitatea de a încheia un contract de vânzare-cumpărare a unui imobil;

* să aibă asupra sa următoarele acte:

- acte care să dovedească identitatea sa (Carte de identitate, Buletin de identitate, Adeverinţă de identitate), în original;

- actele de proprietate asupra imobilului, în original;

- adeverinţă de la Secţia financiară, care să dovedească că imobilul nu este supus vreunei sarcini (Gaj, Ipotecă etc.), şi că impozitele către stat sunt plătite la zi, în original;

- adeverinţă de la tribunalul unde este înregistrat imobilul (unde s-a făcut transcrierea imobilului, după efectuarea cadastrului), care să dovedească că imobilul este proprietatea vânzătorului, în original.

Adeverinţele de la Secţia Financiară şi de la Tribunal, sunt valabile 24 ore de la emiterea lor.

În cazul în care imobilul este bun comun, la notariat se vor prezenta toţi coproprietarii pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Coproprietarul care nu se poate prezenta la Notariat, în acel moment, va trebui să fie reprezentat de o altă persoană în baza unei procuri speciale legalizată de notar.

În cazul în care proprietarul unui teren agricol din extravilan intenţionează să-l vândă, legea conferă un drept prioritar la cumpărare (drept de preemţiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini, arendaşului şi statului (art. 48-49 din Legea nr. 18/1991 şi art. 9 din Legea nr. 16/1994 a arendării).

Dreptul de preemţiune are un domeniu de aplicare bine determinat, şi anume: trebuie să privească un teren agricol din extravilan, actul juridic proiectat să fie o vânzare-cumpărare şi să aibă ca obiect transmiterea dreptului de proprietate. Dacă aceste trei condiţii sunt îndeplinite, dreptul de preemţiune trebuie să fie recunoscut, indiferent de persoana proprietarului-vânzător, legea nefăcând nici o distincţie în această privinţă.

Dreptul de preemţiune poate fi exercitat şi în cazul în care terenul agricol din extravilan face parte din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, terenuri care se pot vinde.

Titularii dreptului de preemţiune sunt, în ordinea stabilită de Legea nr. 18/1991; coproprietarii terenului agricol, proprietarii vecini, arendaşul şi, în final, statul.  În cazul în care titularii dreptului de preemţiune nu vor sa cumpere terenul în cauză, la preţul stabilit de vânzător, acesta poate vinde terenul altei persoane care e dispusă să plătească acel preţ.

2. Cumpărătorul:

* să aibă, asupra sa, un act de identitate (Carte de identitate, Buletin de identitate, Adeverinţă de identitate), în original;

* să aibă, asupra sa, suma de bani hotărâtă de comun acord cu vânzătorul, sumă ce va constitui preţul imobilului. În cazul în care plata se face în rate, acestea se vor achita la datele şi locurile stabilite prin contractul de vânzare-cumpărare;

* să aibă capacitatea de a încheia un contract de vânzare-cumpărare.

Conform art. 1306 din Codul civil, pot cumpăra toţi cărora nu le este oprit prin lege. Deci regula este capacitatea, iar incapacitatea, excepţia. De aceea, cazurile de incapacitate sunt expres şi limitativ prevăzute de lege. Pentru contractul de vânzare-cumpărare, legea prevede anumite incapacităţi speciale. Aceste incapacităţi sunt interdicţii (prohibiţii) de a vinde şi cumpăra sau de a cumpăra.

Incapacităţile speciale de vânzare-cumpărare sunt următoarele:

* Vânzarea între soţi este interzisă (art. 1307 Codul civil).

* Conform art. 1308 pct. 1 Codul civil, tutorii nu pot cumpăra bunurile persoanelor de sub tutela lor (cât timp socotelile definitive ale tutelei n-au fost date şi primite – art. 809 Codul civil).

* Mandatarii, atât convenţionali, cât şi legali, împuterniciţi a vinde un lucru nu pot să-l cumpere (art. 1308 pct. 2 Codul civil) întrucât – de regulă nu se poate admite ca o persoană să cumuleze şi rolul de vânzător şi cel de cumpărător. Legea a stabilit această prohibiţie (precum şi prohibiţia pentru funcţionari) pentru ca mandatarul (funcţionarul) să nu fie pus în situaţia de a alege între interesul său, care este de a cumpăra cât mai ieftin, şi interesul pe care trebuie să-l apere, obţinând preţul cel mai ridicat.

* Persoanele care administrează bunuri ce aparţin statului, comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor nu pot cumpăra bunurile aflate în administrarea lor (art. 1308 pct. 3 Codul civil).

* Funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau unităţilor administrativ-teritoriale care se vând prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 Codul civil). În cazul bunurilor destinate vânzării şi pentru care există preţuri fixe, astfel încât aprecierile subiective sunt excluse, cumpărarea poate fi recunoscută valabilă, dacă nu intervin alte cauze de nulitate.

* Judecătorii, procurorii şi avocaţii nu pot deveni cesionari (cumpărători) de drepturi litigioase care sunt de competenţa Curţii de apel în a cărui circumscripţie îşi exercită funcţia sau profesia (art. 1309 Codul civil). În cazul judecătorilor de la Curtea Supremă de Justiţie şi a procurorilor de la Parchetul General (de pe lângă CSJ) interdicţia se întinde pe tot teritoriul ţării.

Prin “drepturi litigioase” trebuie să se înţeleagă nu numai drepturile care formează obiectul unui proces început şi neterminat, dar şi cele în privinţa cărora se poate naşte o contestaţie serioasă şi viitoare şi indiferent de natura dreptului şi de intenţia cumpărătorului de a-l revinde.

Întrucât această interdicţie este întemeiată pe un motiv de ordine publică (apărarea prestigiului justiţiei), încălcarea ei se sancţionează cu nulitatea absolută a actului şi cu suportarea cheltuielilor vânzării şi plata daunele-interese.

* O incapacitate specială de cumpărare (de dobândire prin acte între vii) este prevăzută de Legea nr. 18/1991 în privinţa terenurilor agricole. Potrivit art. 46 alin 2, proprietatea dobânditorului şi a familiei sale (soţ şi copii necăsătoriţi, dacă gospodăresc împreună cu părinţii lor – art. 8 alin. 3) nu poate depăşi 200 ha teren agricol în echivalent arabil, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare-dobândire.

Fiind o derogare de la regula capacităţii (art. 1306 Codul civil), textul este de strictă interpretare; se aplică numai în privinţa terenurilor agricole (nu intră în calcul terenurile cu construcţii sau destinate construcţiilor), dar indiferent de locul situării lor (intravilan sau extravilan) şi numai în cazul dobândirii prin acte între vii (nu şi mortis causa sau prin faptul posesiunii), dar indiferent de caracterul oneros sau gratuit al actului.

* Persoanele insolvabile nu pot cumpăra bunurile imobile care se vând prin licitaţie publică (art. 535 Codul de procedură civilă).

* Potrivit art. 41 alin. 2 din Constituţia din 1991, cetăţenii străini şi apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor. În prezent, prin art. 44 alin. 2 din Constituţia republicată în 2003, cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor dar numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală.

Despre autor  ⁄ Elena Hogaş

Elena Hogaş este redactor la Legestart.ro. Este absolventă a Facultăţii de Comunicare şi Relaţii Publice (SNSPA). Contact: elena.hogas@indaco.ro

Comentarii

  • Răspunde
    geo
    iunie 17 2014

    aveti mare grija ce publicati!!! informatia din articol este eronata, dreptul de preemtiune pe legea 18 a fost de multa vreme abrogat

  • Răspunde
    cristina
    iunie 2 2015

    Bună. Bunicul meu a făcut un contract de vânzare-cumpărare cu clauza de întreținere pe numele mamei mele,al meu și al fratelui meu,cei doi din urma fiind minori la vremea aceea.Cum se împarte averea lăsată de bunicul noștri fiecăruia? Mama are mai mult decât cei doi minori la vremea aceea?

  • Răspunde
    nicolescu
    aprilie 17 2016

    buna ziua ! pentru a cumpara sau a vinde un imobil,este necesar acordul vecinilor imobilului? multumesc!

Scrie un comentariu