4 Decembrie, 2016

Vă interesează un credit ipotecar?

Am considerat că este util să ne oprim asupra acestei teme, în contextul în care, recent, prin Legea nr. 60/2012 a fost aprobată – cu modificări şi completări – Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 79/2011 pentru reglementarea unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.

Legea citată face referiri la instituţia ipotecii, atât prin trimiterile la Codul civil, fiind totodată invocate reglementările speciale date prin Legea nr. 32/2006 privind obligaţiunile ipotecare.

Reglementarea de bază fiind dată de Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţiile imobilare, mai menţionăm, alături de Legea nr. 32/2006 privind obligaţiunile ipotecare, şi Legea nr. 31/2006 privind securitizarea creanţelor.

Creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare poate fi acordat exclusiv de către instituţiile autorizate, cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii:

- este acordat în scopul efectuării de investiţii imobiliare cu destinaţie locativă sau cu altă destinaţie decât cea locativă ori în scopul rambursării unui credit ipotecar pentru investiţii imobiliare contractat anterior;

- acordarea creditului este garantată cel puţin cu ipoteca asupra imobilului care face obiectul investiţiei imobiliare pentru finanţarea căreia se acordă creditul, respectiv cu ipoteca asupra imobilului obiect al investiţiei imobiliare pentru finanţarea căreia a fost anterior acordat un credit ipotecar pentru investiţii imobiliare, a cărui rambursare urmează a fi astfel finanţată.

Pentru obţinerea unui credit ipotecar vă adresaţi la una din instituţiile autorizate, care pot fi băncile universale şi băncile de credit ipotecar, Agenţia Naţională pentru Locuinţe, societăţile de credit ipotecar şi orice alte entităţi reglementate prin legi speciale să acorde credite ipotecare pentru investiţii imobiliare.

● Presupunând că vi s-a acceptat creditul şi aţi constitui deja ipoteca imobiliară pentru garantarea creditului ipotecar, este bine să ştiţi că ipoteca este valabilă, în timp, până la rambursarea integrală a tuturor sumelor datorate în temeiul respectivului contract de credit ipotecar. Dacă, la negocierea contractului, aţi convenit astfel cu instituţia de credit, puteţi transfera ipoteca asupra unui alt imobil. În această situaţie, ipoteca asupra imobilului iniţial încetează de drept la data înscrierii noii ipoteci. Tot într-o atare situaţie, se pune în discuţie rangul ipotecii transferate asupra noului imobil, acesta urmând să fie determinat de data înscrierii noii ipoteci în cartea funciară.

În cazul în care este vorba despre o construcţie viitoare, ipoteca se intabulează în cartea funciară dacă, în prealabil, a fost notată autorizaţia de construcţie. Intervine din nou chestiunea rangului ipotecii, care va fi determinat de momentul înscrierii respectivei ipoteci în cartea funciară.

Să presupunem o altă situaţie particulară, anume că ipoteca se constituie doar asupra construcţiei, iar NU şi asupra terenului aferent acesteia, în condiţiile în care aveţi un drept de superficie legal constituit. Într-o atare situaţie, obiectul ipotecii îl constituie dreptul de proprietate asupra construcţiei, precum şi dreptul de folosinţă asupra terenului pe care se află construcţia.

Important este, de asemenea, de reţinut că obiectul ipotecii cuprinde şi servituţile existente asupra imobilului ipotecat.

Până la rambursarea integrală a creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare, nu veţi putea înstrăina imobilul ipotecat decât cu acordul prealabil, în scris, al creditorului ipotecar, orice acte contrare fiind lovite de nulitate absolută. De fapt, interdicţia de înstrăinare este notată din oficiu, de către Biroul de carte funciară, la înscrierea ipotecii aferente unui credit ipotecar pentru investiţii imobiliare.

● Sunteţi în etapa în care aţi încheiat contractul şi trebuie să primiţi creditul. Potrivit Legii nr. 190/1999, suma creditului – care poate fi exprimată în lei sau în valută convertibilă – vă este eliberată eşalonat ori integral. În cazul în care lucrările, pentru care vi s-a acordat creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare, vor fi efectuate în regie proprie, sumele de bani se vor disponibiliza acestora conform unui plan de finanţare stabilit prin contract. Tot aici, reţineţi două precizări importante:

- aveţi dreptul de a rambursa anticipat creditul primit, în condiţiile pe care le-aţi prin contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare.

- în caz de faliment, lichidare voluntară a creditorului ipotecar sau în alte cazuri de lichidare prevăzute de lege – de data aceasta fiind vorba, evident, de persoane juridice –, împrumutatul are dreptul de a rambursa anticipat creditul ipotecar primit pentru investiţii imobiliare.

● În ce priveşte dobânda la credit, în cazul în care prin contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare s-a stabilit că rata dobânzii este variabilă, variaţia ratei dobânzii trebuie să fie independentă de voinţa creditorului ipotecar, raportată la fluctuaţiile unor indici de referinţă verificabili, menţionaţi în contract, sau la modificările legislative care impun acest lucru. Totodată,

contractul poate să prevadă că rata dobânzii nu variază decât atunci când modificarea în sens crescător sau descrescător înregistrează, faţă de rata iniţială a dobânzii, o diferenţă minimală determinată.

● În cazul în care ipoteca se referă la o construcţie, va trebui să încheiaţi un contract de asigurare care să acopere toate riscurile aferente acesteia.

ATENŢIE: Instituţia de credit nu are dreptul să vă impună o anumită societate de asigurări, în calitate de asigurător!

Contractul de asigurare se încheie şi se reînnoieşte astfel încât să acopere întreaga durată de valabilitate a creditului. Prin încheierea contractului de asigurare, drepturile dvs., în calitate de asigurat, sunt cesionate în favoarea creditorului ipotecar pe toată perioada de valabilitate a contractului de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare.

● Pentru ca cesiunea să fie opozabilă faţă de terţi, alţii decât asigurătorul, se face prin înscrierea acesteia la Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare, tot pe cheltuiala dvs., ca asigurat. Faţă de asigurător, opozabilitatea cesiunii se realizează prin notificarea acestuia prin scrisoare cu confirmare de primire sau prin intermediul executorilor bancari ori judecătoreşti.

● În ce priveşte primele de asigurare pe care trebuie să le achitaţi în calitate de împrumutat, aveţi obligaţia să prezentaţi creditorului ipotecar dovada plăţii acestora, la datele convenite în contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare.

- Tot în legătură cu contractul de asigurare, să mai menţionăm cazul în care prin creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare se finanţează construcţia, reabilitarea, consolidarea, extinderea unor imobile, situaţie în care creditorul ipotecar poate solicita împrumutatului să încheie un contract de asigurare pentru riscul nefinalizării investiţiilor imobiliare pentru care s-a acordat creditul. Drepturile dvs. derivând din acest contract de asigurare vor fi cesionate în favoarea creditorului ipotecar.

ATENŢIE: Nici în cazul unui astfel de contract de asigurare, instituţia de credit nu are dreptul să vă impună o anumită societate de asigurări, în calitate asigurător.

● Să vedem şi ce se întâmplă în situaţia, neplăcută, în cazul în care întârziaţi cu plăţile faţă de instituţia de credit. Mai întâi, creditorul ipotecar vă trimite o notificare şi dacă, în termen de 30 de zile de la data primirii notificării nu executaţi obligaţiile asupra cărora aţi fost notificat, contractul de credit se consideră reziliat de plin drept şi întreaga sumă a creditului, cu dobânzile aferente la data operării rezilierii, devine exigibilă. Contractul de credit ipotecar, precum şi garanţiile reale şi personale subsecvente constituie titluri executorii, urmând să fie învestite cu formulă executorie de către instanţa locului unde este situat imobilul.

ATENŢIE: Executarea silită a obligaţiilor de plată se face fără condiţionarea de atribuire a unui alt spaţiu de locuit! Numai în situaţii excepţionale motivate ca atare, instanţa de la locul executării va putea acorda un termen de maximum 90 de zile în care debitorul, persoană fizică, îşi va putea căuta o altă locuinţă.

Despre autor  ⁄ Mihai Sintescu

Mihai Sintescu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu