7 Decembrie, 2016

Studiu de caz. Restituirea preţului primit în cazul rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare

Reclamanţii A şi B i-au chemat în judecată pe pârâţii C şi D, solicitând rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 11/02.04.2011, cu termen de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la data de 02.04.2012 de BNP Ionescu Maria; repunerea părţilor în situaţia anterioară; restituirea sumei de  50.000 de euro reprezentând preţul vânzării, sumă achitată cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare menţionat; obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanţii au arătat că, la data de 02.04.2011, s-a încheiat între părţi antecontractul autentificat sub nr. 11/02.04.2011 la BNP Ionescu Maria, prin care pârâţii, în calitate de promitenţi-vânzători, s-au obligat să vândă către reclamantii A şi B, în calitate de promitenţi-cumpărători, imobilul situat în Bucureşti, str. Avrig nr. 10, bl. 23, sc. 2, et. 2, ap. 53, Sector 2, la preţul de 50.000 de Euro.

Reclamanţii au arătat şi că termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică a fost stabilit de către toate părţile la data de 02.04.2012, contractul de vânzare-cumpărare urmând să fie autentificat de către acelaşi BNP Ionescu Maria.

De asemenea, în cererea introductivă de instanţă au arătat reclamanţii că preţul de 50.000 de euro a fost achitat integral pârâţilor la data de 02.04.2011, în momentul încheierii la notarul public a antecontractului de vânzare-cumpărare.

Reclamanţii au mai arătat că, deşi au achitat în integralitate preţul solicitat de pârâţi pentru imobilul în cauză, pârâţii au refuzat să se prezinte ulterior, în faţa notarului, pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

De asemenea, reclamanţii au arătat în cererea lor şi că pârâţii au fost puşi în întârziere prin notificarea nr. 201/20.06.2012 prin care au fost somaţi să se prezinte la sediul notarului public Ionescu Maria fie pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului în formă autentică, fie pentru rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 11/02.04.2011 la BNP Ionescu Maria.

În probaţiune, reclamanţii au precizat că se prevalează de proba cu înscrisuri şi interogatoriul pârâţilor.

Ce demersuri juridice au întreprins pârâţii primind acţiunea de chemare în judecată a reclamanţilor?

Aşa cum prevede şi Codul de procedură civilă în art. 201 alin. 1, concomitent cu comunicarea de către instanţa de judecată a cererii introductive de instanţă către pârâţi, în speţă către pârâţii C şi D, acestora li s-a pus în vedere că au obligaţia de a depune întâmpinare, sub sancţiunea prevăzută de lege (care va fi indicată expres), în termen de 25 de zile de la comunicarea cererii de chemare în judecată, în condiţiile art. 165 din Codul de procedură civilă.

Prin întâmpinarea depusă la dosarul cauzei, pârâţii C şi D s-au apărat invocând faptul că antecontractul încheiat între părţi a reprezentat un act simulat, intenţia reală a reclamanţilor fiind cea de a constitui o garanţie imobiliară pentru un împrumut acordat pârâţilor. De asemenea, pârâţii au negat că ar fi primit suma de 50.000 de euro cu titlu de preţ şi au susţinut că această sumă constituie, de fapt, un cumul al unor împrumuturi cu dobândă acordate de reclamanţi.

Ce a decis instanţa de judecată în cazul mai sus menţionat şi cum a argumentat hotărârea respectivă?

Prin sentinţa civilă nr. y/20.10.2013, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a admis acţiunea reclamanţilor şi a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 11/02.04.2011 la BNP Ionescu Maria, obligând pârâţii să plătească reclamantilor suma de 50.000 de euro, în lei, la cursul BNR de la data plăţii. De asemenea, a obligat pârâţii la plata cheltuielilor de judecată constând în taxe de timbru şi onorariu de avocat.

Pentru a pronunţa hotărârea amintită, instanţa a constatat că reclamanţii au făcut în mod indubitabil dovada existenţei antecontractului de vânzare-cumpărare, precum şi cea a îndeplinirii obligaţiei asumate prin contract de a plăti preţul imobilului.

Astfel, instanţa a reţinut că la dosar a fost depus antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 11/02.04.2011 la BNP Ionescu Maria.

În temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat, părţile s-au obligat să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, actul astfel încheiat având natura juridică a unui antecontract de vânzare-cumpărare. Instanţa a  constatat că actul juridic dedus judecăţii este clar, clauzele actului nefiind îndoielnice sau susceptibile de mai multe înţelesuri, situaţie în care, având în vedere conţinutul actului, astfel cum a fost expus mai sus, calificarea dată de instanţă actului respectiv nu poate fi decât cea de antecontract de vânzare-cumpărare.

Tot astfel, instanţa a reţinut că pârâţii, în cadrul administrării probei cu interogatoriul, au recunoscut că au citit şi au semnat respectivul antecontract, consemnând la sfârşitul acestuia faptul că au primit suma de 50.000 de euro.

De asemenea, instanţa a mai reţinut că, prin probele administrate, pârâţii nu au dovedit simulaţia antecontractului de vânzare-cumpărare în cauză şi lipsa intenţiei de a vinde în momentul încheierii convenţiei, nefiind dovedită nici existenţa unui act secret, constând în constituirea unei garanţii reale imobiliare. În acest sens, pârâţii nu au depus la dosar cauzei contraînscrisul sau începutul de dovadă scrisă care să nască prezumţia existenţei acestuia.

De asemenea, instanţa a mai constatat că pârâţii au fost puşi în întârziere prin notificarea nr. 201/20.06.2012 prin care au fost somaţi să se prezinte la sediul notarului public Ionescu Maria  fie pentru încheierea contractului de vânzare-cumparare a imobilului în formă autentică, fie pentru rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 11/02.04.2011 la BNP Ionescu Maria.

Faţă de condiţiile ce trebuie îndeplinite pentru a opera rezoluţiunea unui contract, instanţa a constatat că pârâţii nu şi-au îndeplinit în mod culpabil obligaţia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Pe cale de consecinţă, instanţa a apreciat că este dovedită acţiunea reclamantilor şi, pentru toate considerentele mai sus arătate, a admis acţiunea reclamanţilor.

Dacă hotărârea instanţei de fond a fost atacată de către pârâţi şi, în caz afirmativ, hotărârea a fost confirmată sau infirmată de instanţele de control judiciar?

Sentinţa civilă nr. y/20.10.2013 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti a fost atacată de către pârâţi, dar instanţele superioare, de control judiciar, au menţinut hotărârea respectivă, reţinându-se temeinicia şi legalitatea acesteia.

––––––––––––(P)––––––––––––

Lege5 Online
 vă oferă posibilitatea de a căuta orice dosar aflat în instanţă (baza ECRIS). Trebuie doar să introduceţi numărul dosarului sau numele unei părţi implicate în dosar.

Clienţii Lege5 Online
 au posibilitatea de a urmări dosare. Mai exact, puteţi să primiţi notificări pe e-mail atunci când urmează o nouă şedinţă sau când apare o decizie în dosar.

Căutaţi dosare aflate în instanţă AICI.

caudosinst

Aflaţi mai multe despre Lege5 Online de AICI. De asemenea, Lege5 este disponibil şi în variantele Desktop şi Mobile.

Foto articol: Free Images

comentarii

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: madalinamoceanu@yahoo.com

Un comentariu

  • Răspunde
    Georgiana
    august 8 2016

    Buna ziua! am o intrebare sa va adresez,fiti amabila,va rog. Bunicii mei au vandut unui nepot casa si terenul aferent cu clauza de habitatie si intretinere si sub conditie rezolutorie sa imi achizitioneze un apartament la 18 ani(2013) suma de 10.000 lei reprezentant avans pt teren si casa. Dupa decesul bunicului,am hotarat impreuna ca nu isi poate respecta obligatiile si am decis rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare si repunerea partilor in situatia anterioara. Instanta a luat act de intelegerea partilor si a dispus rezolutiunea antecontractului de vanz.-cump. si repunerea partilor in situatia anterioara( bunica si fata bunicului mostenitoare si proprietarele exclusive ale bunurilor ce au fost instrainate/ nepotul preda in deplina si linistita posesie casa si terenul,iar eu intervenienta,iau act de vointa partilor si declar ca nu mai am pretentie la apartament)

    Intrebarea mea este urmatoarea: nepotul sustine ca este inca proprietar,insa in hotararea de expedient pe care instanta a pronuntat-o scrie clar ca nu mai este. Cum este defapt? Multumesc anticipat!!

Scrie un comentariu