10 Decembrie, 2016

Studiu de caz. Proba dreptului de proprietate în litigiul privind acţiunea în revendicare imobiliară

Prin cererea introductivă de instanţă, reclamanta PFA A a chemat în judecată pârâta SC B SRL, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună obligarea pârâtei să lase în deplină proprietate şi posesie construcţia provizorie din panouri termoizolante situată în comuna Scaieni, jud. C. De asemenea, reclamanta a solicitat cheltuielile de judecată ocazionate de acest proces.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că este proprietara imobilului menţionat din anul 2009, iar în baza bunelor relaţii de colaborare între reprezentanţii celor două părţi a permis folosirea construcţiei ca magazin pentru desfacerea produselor agroalimentare de către pârâtă, fără a încheia contract de comodat sau vreo altă formă legală.

A precizat că respectiva construcţie provizorie este proprietatea PFA A, întrucât aceasta a cumpărat în luna august 2009 toate materialele necesare şi a achitat manopera pentru asamblare, conform facturilor anexate la cererea introductivă de instanţă.

În probaţiune, reclamanta a precizat că se prevalează de proba cu înscrisuri şi interogatoriul pârâtei.

În drept, s-a invocat art. 555 din Codul civil.

Ce apărări a formulat  pârâta  referitor la  acţiunea de chemare în judecată a reclamantei?

Intimata a formulat întâmpinare şi a solicitat respingerea cererii introductive de instanţă ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

În motivare a arătat că poate face dovada deplină a dreptului său de proprietate asupra construcţiei la care aportul îi aparţine integral.

A precizat că la început a fost o baracă metalică mobilă, amenajată pentru activităţi comerciale, iar după cumpărarea terenului, conform chitanţei pe care a anexat-o, a construit exclusiv în configuraţia actuală magazinul care îi aparţine.

De asemenea, pârâta a arătat că, în afara panourilor, deţine acte doveditoare, mai precis facturi de achiziţie a mai multor materiale de construcţie, respectiv cherestea, ciment, tâmplărie PVC, componente electrice şi tot ceea ce este necesar pentru construcţia şi dotarea unui magazin.

Cu privire la facturile depuse de reclamantă, pârâta a precizat că acestea nu au nicio legătură cu societatea sau magazinul său.

Pârâta a mai susţinut că nu a existat niciodată o discuţie cu reclamantul în vederea încheierii vreunui contract de comodat cu acesta, prezenta acţiune fiind o pură ficţiune.

A mai arătat că asupra terenului pe care se află construcţia provizorie deţine exclusiv un antecontract de vânzare-cumpărare şi, de asemenea, deţine toate facturile de achiziţie a materialelor de construcţie şi a utilităţilor necesare magazinului unde îşi desfăşoară activitatea.

A mai precizat că reclamanta are sediul în com. Vasilaţi, jud. Călăraşi, unde a executat o construcţie din panouri asemănătoare cu cele folosite de ea, panouri din care s-au edificat probabil o multitudine de construcţii şi în alte părţi ale ţării.

A apreciat că în favoarea sa, ca pârâtă, operează cel puţin o prezumţie relativă de proprietate, desprinsă din faptul posesiei bunului de câţiva ani, dar, cu atât mai mult, poate face dovada proprietăţii.

În probaţiune, pârâta a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul reclamantei şi martori.

Ce a decis instanţa de judecată în cazul mai sus menţionat şi cum a argumentat hotărârea respectivă?

Prin sentinţa civilă nr. z/01.11.2013, Judecătoria a respins acţiunea formulată de reclamanta PFA A, în contradictoriu cu pârâta SC B SRL,  ca neîntemeiată.

Pentru a pronunţa hotărârea amintită, instanţa a reţinut că, în raport de natura acţiunii cu care a fost învestită – revendicare imobiliară – exigenţele probatorii sunt supuse regulii înscrise în art. 1169 din vechiul Cod civil.

Astfel, reclamantul care se pretinde proprietar asupra bunului în litigiu are sarcina probei dreptului pretins. Pârâtul posesor are o situaţie comodă, pur pasivă, de aşteptare, în favoarea lui operând o prezumţie relativă de proprietate dedusă din simplul fapt al posesiei.

Cu alte cuvinte, pentru a justifica temeinicia acţiunii, reclamantul trebuie să facă dovada incidenţei unui mod de dobândire a proprietăţii în favoarea sa, dintre cele reglementate de art. 557 din Codul Civil. O astfel de dovadă presupune existenţa unui titlu de proprietate, înţeles ca act juridic, jurisdicţional sau administrativ, cu efect constitutiv, translativ sau declarativ de proprietate, care generează o prezumţie relativă în favoarea persoanei care îl invocă.

Din susţinerile părţilor raportate la probele administrate în cauză (facturi, interogatorii, martori) a rezultat, în esenţă, că atât reclamanta, cât şi pârâta au înţeles să justifice proprietatea asupra construcţiei prin faptul achiziţionării materialelor necesare şi plata manoperei aferente. Niciuna dintre părţi nu a probat deţinerea unui titlu emanând de la un proprietar anterior, atât reclamanta, cât şi pârâta afirmând calitatea de proprietar originar, în sensul că nu a existat o transmisiune juridică a dreptului de proprietate de la o terţă persoană către reclamantă sau pârâtă.

Probele propuse şi administrate de părţi nu au fost însă apte să stabilească nici identitatea dintre materialele pentru care au prezentat documente justificative şi cele efectiv încorporate în imobil, nici împrejurarea, dacă, în concret, construcţia include şi alte materiale pe lângă cele justificate de vreuna dintre părţi.

Cu alte cuvinte, din perspectiva reclamantei, care are sarcina probei într-un litigiu, aceasta nu a făcut dovada că materialele pentru care a prezentat facturi sunt singurele folosite la edificarea construcţiei, respectiv că ar exista identitate între materialele încorporate şi cele menţionate în documentele justificative.

Având în vedere această situaţie de fapt, precum şi natura imobilului – construcţie, instanţa a apreciat că dovada dreptului de proprietate NU poate fi analizată independent de alte dispoziţii legale imperative în materie, mai precis Legea nr. 50/1991, care reglementează situaţia construcţiilor dobândite în modalitatea indicată de ambele părţi. Astfel, art. 3 din lege condiţionează chiar şi realizarea construcţiilor provizorii de respectarea autorizaţiei de construire, precum şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea.

De asemenea, în referire la dovada dreptului de proprietate asupra construcţiilor trebuie avute în vedere şi dispoziţiile Legii nr. 7/1996, care la art. 55 alin. 1 prevede că dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor semnat de reprezentantul autorităţii locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcţia, precum şi a unei documentaţii cadastrale.

Raportând situaţia de fapt reţinută la dispoziţiile legale anterior citate, instanţa a reţinut că niciuna dintre părţi nu a făcut dovada că ar deţine autorizaţie de construcţie sau certificat eliberat de autoritatea locală cu privire la imobil, acestea fiind în cazul de faţă singurele înscrisuri care ar putea reprezenta titlu de proprietate în sensul celor mai sus arătate.

Mai mult decât atât, deşi ambele părţi desfăşoară activitate economică în formele reglementate de OUG nr. 44/2008, având în acest sens obligaţia de a ţine contabilitatea conform art. 15 din ordonanţă, niciuna dintre ele nu a făcut dovada că imobilul în litigiu ar fi înregistrat în evidenţele contabile, precum şi în cele fiscale.

Aşadar, în speţa de faţă ne aflăm practic în acea ipoteză a procesului de revendicare imobiliară în care niciuna din părţi nu are titlu, cu consecinţa că va fi preferată partea care are posesia, în speţă pârâta.

Pe cale de consecinţă, fără a putea concluziona că pârâta este proprietară asupra construcţiei, în raport de prevederile art. 1169 din Codul civil, instanţa a apreciat că atâta timp cât reclamanta nu a făcut dovada dreptului de proprietate în sensul deţinerii unui titlu, singura soluţie ce s-a impus este respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Dacă hotărârea instanţei de fond a fost atacată de către pârâtă şi, în caz afirmativ, hotărârea a fost confirmată sau infirmată de instanţa superioara?

Sentinţa civilă nr. z/01.11.2013 a fost atacată de către pârâtă, dar instanţa superioară a menţinut hotărârea respectivă, reţinându-se temeinicia şi legalitatea acesteia.

(P) Caută orice dosar aflat în instanţă în Lege5 Online! Lege5 este un soft de documentare legislativă disponibil în variantele OnlineDesktop şi Mobile.

comentarii

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: madalinamoceanu@yahoo.com

Fara comentarii

Scrie un comentariu