9 Decembrie, 2016

Studiu de caz: Înstrăinarea bunului ce face obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare către o altă persoană

Prin cererea introductivă de instanţă reclamantele SC A. SRL prin lichidator judiciar CII G.M.L. şi C.A au chemat în judecată pârâţii SC A.B. SRL prin lichidator judiciar S. SPRL, M.Ş.R. şi S.A.M, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constatate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 398/29.01.2008, contract încheiat între pârâta SC A.B. SRL, în calitate de vânzătoare, şi pârâţii M.Ş.R. şi S.A.M, persoane fizice, în calitate de cumpărători; totodată,  reclamantele au solicitat ca instanţa să dispună radierea dreptului de proprietate al pârâţilor M.Ş.R. şi S.A.M. din cartea funciară, precum şi obligarea pârâţilor la cheltuielile de judecată ocazionate de acest proces.

În motivarea în fapt a cererii, reclamantele au arătat că între pârâta SC A.B. SRL, în calitate de promitentă-vânzătoare, şi reclamante, în calitate de promitente-cumpărătoare, a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare din 14.02.2007, prin înscris sub semnătură privată, antecontract prin care pârâta s-a obligat să le vândă reclamantelor cota de ½ din apartamentul nr. 3 ce urma să se construiască, în schimbul preţului de 55.500 EURO, preţ ce trebuie achitat în două tranşe, respectiv, o tranşă de 37.500 EURO până la data de 15.02. 2007, iar diferenţa de 17.000 EURO la data semnării contractului vânzare-cumpărare.

Termenul pentru predarea-primirea apartamentului a fost stabilit la 15.03.2007 şi, întrucât acest termen nu a fost respectat, reclamantele au notificat pârâta-promitentă-vânzătoare SC A.B. SRL pentru plata penalităţilor de întârziere, conform antecontractului de vânzare-cumpărare, pretinzând, totodată, modificarea proiectului iniţial şi programarea încheierii contractului, după rezolvarea acestor cerinţe de către promitenta-vânzătoare.

Întrucât părţile nu au căzut de acord asupra acestor solicitări, pârâta SC A.B. SRL a declanşat acţiune judecătorească pentru rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 14.02.2007, din culpa promitentelor-cumpărătoare SC A. SRL şi C.A, acţiune respinsă irevocabil ca inadmisibilă. Au mai aratat reclamantele că, în cadrul procesului respectiv, instanţa de judecată a reţinut că acestea (promitente-cumpărătoare – în speţă) şi-au îndeplinit obligaţia asumată de plată a avansului de 37.500 EURO.

Au mai arătat reclamantele că la data de 29.01.2008, între pârâta SC A.B. SRL şi pârâţii M.Ş.R. şi S.A.M. a fost încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare pentru acelaşi imobil ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din 14.02.2007, contract nr. 398/29.01.2008.

Reclamantele au arătat că prin acţiunea introductivă de instanţă solicită nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 398/29.01.2008  pentru fraudă la lege întrucât părţile contractante din contractul de vânzare-cumpărare (pârâţii SC A.B. SRL, M.Ş.R. şi S.A.M) au încheiat acest act juridic, deşi ştiau că afectează dreptul reclamantelor SC A. SRL şi C.A asupra imobilului vândut, drept derivând din antecontractul de vânzare-cumpărare din 14.02.2007 care nu fusese reziliat la data de 29.01.2008 (data autentificării contractului de vânzare-cumpărare nr. 398/29.01.2008).

În probaţiune, reclamantele au precizat că se prevalează de proba cu înscrisuri şi interogatoriul pârâţilor.

Ce apărări au formulat  pârâţii  referitor la  acţiunea de chemare în judecată a reclamantelor?

Pârâţii au formulat Întâmpinare şi au solicitat respingerea cererii introductive de instanţă ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

Ce a decis instanţa de judecată în cazul mai sus menţionat şi cum a argumentat hotărârea respectivă?

Prin sentinţa civilă nr. 955/29.03.2013, Tribunalul Specializat Cluj a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamante în contradictoriu cu pârâţii şi s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 398/29.01.2008, contract încheiat între pârâta SC A.B. SRL, în calitate de vânzătoare, şi pârâţii M.Ş.R. şi S.A.M persoane fizice. Totodată, s-a dispus radierea dreptului de proprietate al pârâţilor M.Ş.R. şi S.A.M. din cartea funciară, fiind obligaţi pârâţii la cheltuieli de judecată către reclamante.

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa de fond a avut în vedere următoarele considerente:

Instanţă de fond a apreciat că acţiunea promitentelor-cumpărătoare (reclamantele SC A. SRL prin lichidator judiciar CII G.M.L. şi C.A.) pentru constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare este întemeiată, întrucât părţile contractante din contractul de vânzare-cumpărare au încheiat acest act juridic, deşi ştiau că afectează dreptul reclamantelor asupra imobilului vândut, drept derivând din antecontractul de vânzare-cumpărare din 14.02.2007.

Sub acest aspect, tribunalul a mai reţinut că în contractul autentic de vânzare-cumpărare nr. 398/2008 a fost consemnată expres declaraţia promitentei-vânzătoare SC A.B. SRL de a se obliga să obţină rezoluţiunea convenţională sau judiciară a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, asumându-şi orice risc legat de rezoluţiunea acestui act şi obligându-se să-i despăgubească pe cumpărători în cazul în care nu va obţine rezoluţiunea.

Prin urmare, a concluzionat tribunalul, contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută s-a solicitat în prezenta cauză, este fondat pe o cauză ilicită, întrucât la data încheierii acestui act juridic, atât pârâta-vânzătoare, cât şi pârâţii-cumpărători aveau reprezentarea clară asupra faptului că, în ceea ce priveşte imobilul ce face obiectul contractului, reclamantele erau în măsură să invoce drepturi proprii dobândite anterior, drepturi ce erau lezate prin însăşi încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Instanţa de fond a reţinut, astfel, reaua-credinţă a pârâţilor-cumpărători la încheierea actului de vânzare-cumpărare.

Dacă hotărârea instanţei de fond a fost atacată de către pârâţi şi, în caz afirmativ, ce a decis instanţa superioară în cazul mai sus menţionat şi cum a argumentat hotărârea respectivă?

Da, sentinţa civilă nr. nr. 955/29.03.2013  a fost atacată de către pârâţi  cu apel, iar instanţa  a admis apelul pârâţilor şi a schimbat în tot sentinţa atacată, în sensul respingerii acţiunii reclamantelor, cu obligarea intimatelor reclamante la plata cheltuielilor de judecată; hotărârea instanţei de apel a fost menţinută de către instanţa supremă care, prin Decizia civilă nr. 2668/24.09.2014 a respins recursul declarat de către reclamante ca nefondat.

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa supremă-Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a avut în vedere următoarele considerente:

În sistemul de drept civil român, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este acel contract sinalagmatic prin care promitentul-vânzător se obligă să vândă, iar promitentul – cumpărător se obligă să cumpere un anumit bun, în baza unui contract de vânzare-cumpărare care se va încheia în viitor.

Pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în baza promisiunii sau antecontractului bilateral de vânzare-cumpărare, este necesară o nouă manifestare de voinţă din partea părţilor, în sensul încheierii contractului vizat de o atare promisiune.

Ca atare, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului, dând naştere doar unei obligaţii de a face – aceea de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare – astfel încât, în caz de nerespectare a ei de către una dintre părţi, cealaltă parte poate cere doar despăgubiri.

În ipoteza în care promitentul-vânzător nu-şi respectă obligaţia asumată prin promisiunea de vânzare-cumpărare şi, din această cauză, încheierea contractului de vânzare – cumpărare nu mai este posibilă – cazul în speţă, răspunderea promitentului – vânzător faţă de promitentul cumpărător va consta în plata unor despăgubiri.

Pe cale de consecinţă logică, dreptul promitentului-cumpărător corespunzător acestei obligaţii de dezdăunare a promitentului-vânzător este un drept de creanţă, până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare translativ de proprietate, promitentul-cumpărător neavând niciun drept asupra bunului ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare.

Pornind de la aceste considerente, instanţa supremă a reţinut că problema de drept a speţei priveşte cercetarea motivelor de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de părţi, vizând frauda la lege, prin raportarea prezumţiei de bună-credinţă a pârâţilor cumpărători, la adevăratul drept dobândit de recurentele-reclamante prin încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare cu parata SC A.B. SRL.

Întrucât instanţa de apel a analizat prezumţia bunei-credinţe a pârâţilor-cumpărători prin raportare la dreptul dobândit de reclamante asupra imobilului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, instanta suprema a reţinut că se impune modificarea acestor considerente şi raportarea acestei prezumţii la dreptul dobândit de potenţialii cumpărători prin actul încheiat, respectiv, un drept de creanţă, iar nu un drept asupra imobilului ce urma a fi vândut.

În atare situaţie, inserarea unei clauze în contractul de vânzare-cumpărare încheiat de părţi, prin care pârâta-vânzătoare se obligă să rezoluţioneze antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat anterior, nu are relevanţă în aprecierea bunei sau relei-credinţe a pârâţilor-cumpărători, în sensul dovedirii complicităţii la fraudă a acestora, în condiţiile în care natura juridică a actelor încheiate de părţile implicate în proces – respectiv, antecontractul de vânzare-cumpărare şi contractul de vânzare-cumpărare – este diferită, cele două categorii de acte producând efecte juridice distincte, astfel cum s-a relevat anterior.

Sub acest aspect, instanţa supremă a reţinut că, spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare care transferă cumpărătorului dreptul de proprietate asupra bunului vândut, antecontractul de vânzare-cumpărare îi conferă promitentului-vânzător, în caz de nerespectare a obligaţiei asumate de promitentul-vânzător, un drept de creanţă constând în plata de despăgubiri, nefiind translativ de proprietate.

(P) Caută orice dosar aflat în instanţă în Lege5 Online! Lege5 este un soft de documentare legislativă disponibil în variantele Online, Desktop şi Mobile.

comentarii

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: madalinamoceanu@yahoo.com

Fara comentarii

Scrie un comentariu