STUDIU DE CAZ: Condițiile și efectele rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare

Prin cererea de chemare în judecată reclamanţii N.D şi N.L. i-au chemat în judecată pe pârâţii V.I. şi V.E., solicitând rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 573/11.04.2006, cu termen de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la data de 10.04.2007 de BNP Zelcer M.,repunerea părţilor în situaţia anterioară, restituirea sumei de 31.000 euro reprezentând preţul vânzării, sumă achitată cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare menţionat.

În probaţiune, reclamanții au precizat că se prevalează de proba cu înscrisuri, interogatoriu pârâților și orice proba a cărei necesitate va reieși din dezbateri. 

Ce apărări concrete au formulat pârâţii în cauză?

Pârâtul V.I a formulat întâmpinare prin  care a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

Pârâtul V.I s-a apărat invocând faptul că antecontractul încheiat între părţi a reprezentat un act simulat, intenţia reală a reclamantului fiind cea de a constitui o garanţie imobiliară pentru un împrumut acordat pârâţilor. 

Ce a decis instanţa de judecată în cazul mai sus menţionat și cum a argumentat instanţa hotărârea respectivă?

La termenul de judecată de la 23.06.2010, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei N.L.

Prin sentinţa civilă nr. 6651/13.10.2010, Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti a admis acţiunea reclamantului şi a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 573/11.04.2006 de BNP Zelcer M.ela, obligând pârâţii să plătească reclamantului suma de 31.000 Euro, în lei la cursul BNR de la data plăţii.

Instanţa a respins cererea reclamantei N.L., formulată în contradictoriu cu pârâţii Vlad Ion şi Vlad Elena, ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă.

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa de fond a avut în vedere următoarele considerente:

La data de 11.04.2006, s-a încheiat între părţi antecontractul autentificat sub nr. 573/11.04.2006 la BNP „Lotus” – Zelcer M, prin care pârâţii, în calitate de promitenţi-vânzători, s-au obligat să vândă către reclamantul N.D., în calitate de promitent-cumpărător, imobilul situat în Bucureşti, str. Cpt. Ivan Anghelache, nr. 6, bl. M26, sc. 1, et. 6, ap. 26, Sector 5, la preţul de 31.000 Euro.

Din antecontractul de vânzare – cumpărare depus la dosar, rezultă că preţul de 31.000 Euro a fost achitat integral la data de 11.04.2006, în momentul încheierii convenţiei între părţi.

Din coroborarea probelor administrate în cauză (interogatoriul părţilor, notificarea nr. 235/15.03.2007 a BEJ Dobranici Doina Crenguţa), instanţa a reţinut că pârâţii au refuzat să se prezinte ulterior, în faţa notarului, pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Instanţa a constatat că reclamantul a făcut în mod indubitabil dovada existenţei antecontractului de vânzare-cumpărare, precum şi cea a îndeplinirii obligaţiei asumate prin contract de a plăti preţul imobilului.

Astfel, instanţa a reţinut că la dosar a fost depus antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 573/11.04.2006, iar pârâtul V.I., în cadrul administrării probei cu interogatoriul, a recunoscut că a citit şi a semnat respectivul antecontract, consemnând la sfârşitul acestuia faptul că a primit suma de 31.000 Euro.

Instanţa a constatat că pârâtul V.I s-a apărat invocând faptul că antecontractul încheiat între părţi a reprezentat un act simulat, intenţia reală a reclamantului fiind cea de a constitui o garanţie imobiliară pentru un împrumut acordat pârâţilor. De asemenea, instanţa a constatat că pârâtul a negat că ar fi primit suma de 31.000 Euro cu titlu de preţ şi a susţinut că această sumă constituie, de fapt, un cumul al unor împrumuturi cu dobândă acordate de reclamant. Faţă de aceste susţineri, instanţa a reţinut că, prin probele administrate, pârâţii nu au dovedit simulaţia antecontractului de vânzare-cumpărare în cauză şi lipsa intenţiei de a vinde în momentul încheierii convenţiei, nefiind dovedită nici existenţa unui act secret, constând în constituirea unei garanţii reale imobiliare. În acest sens, pârâţii nu au depus la dosar cauzei contraînscrisul sau începutul de dovadă scrisă care să nască prezumţia existenţei acestuia.

Faţă de condiţiile ce trebuie îndeplinite pentru a opera rezoluţiunea unui contract, instanţa a constatat că pârâţii nu şi-au îndeplinit în mod culpabil obligaţia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare. De asemenea, pârâţii au fost puşi în întârziere prin notificarea nr. 444/20.11.2009 prin care au fost somaţi să se prezinte la sediul notarului public Zelcer M.ela Natalia în vederea rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare. 

Dacă hotărârea instanţei de fond a fost atacată de către pârâți şi, în caz afirmativ, hotărârea a fost confirmată sau infirmată de instanţele superioare? Cum a argumentat instanţa de recurs hotărârea respectivă?

Da, sentinţa civilă nr.  6651/13.10.2010 a Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti a fost atacată de către pârâți, atât cu apel, cât și cu recurs, dar instanțele de control judiciar au respins atât apelul, cât și recursul  pârâților ca nefondat,  apreciind că hotărârea fondului este legală şi temeinică motiv pentru care au menţinut-o.

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa de recurs a avut în vedere următoarele considerente:

Susţinerile recurentului referitoare la greşita calificare a actului juridic încheiat între părţi nu sunt întemeiate.

Astfel, intimatul reclamant a încheiat cu pârâţii antecontractul autentificat sub nr. 573/11.04.2006 la Biroul Notarului Public „Lotus” – Zelcer M., prin care pârâţii, în calitate de promitenţi-vânzători, s-au obligat să vândă intimatului reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, imobilul situat în Bucureşti, str. Cpt. Ivan Anghelache, nr. 6, bl. M26, sc. 1, et. 6, ap. 26, Sector 5, la preţul de 31.000 Euro.

În temeiul acestui antecontract, ambele părţi se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare cumpărare, actul astfel încheiat având natura juridică a unui antecontract de vânzare – cumpărare.

Curtea de apel a constatat că actul juridic dedus judecăţii este clar, clauzele actului nefiind îndoielnice sau susceptibile de mai multe înţelesuri, situaţie în care, având în vedere conţinutul actului, astfel cum a fost expus mai sus, calificarea dată de instanţe este corectă.

În situaţia în care în cauză nu s-a dovedit existenţa unui act secret încheiat între părţi, care să anihileze în tot sau în parte aparenţa juridică creată prin actul public, în mod corect instanţele au constatat că în cauză nu a fost realizată operaţiunea juridică a simulaţiei, cum a pretins pârâtul.

Curtea de apel a constatat că în mod corect au apreciat instanţele că în cauză sunt întrunite condiţiile cerute pentru admisibilitatea rezoluţiunii judiciare.

Astfel, deşi intimatul reclamant şi-a îndeplinit obligaţia asumată prin antecontractul de vânzare – cumpărare, aceea de a plăti preţul imobilului, pârâţii nu şi-au executat obligaţiile care le reveneau în urma încheierii acestui antecontract.

Aceste împrejurări au fost reţinute şi prin sentinţa civilă nr. 7.065/2.11.2009 pronunţată de Judecătoria sectorului 5 Bucureşti, constatându-se că promitentul cumpărător şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului şi a solicitat promitenţilor vânzători, prin notificarea nr. 235/15.03.2007 trimisă prin intermediul Biroului executorului judecătoresc Dobranici Doina Crenguţa, să se prezinte în vederea încheierii contractului, însă pârâţii nu şi-au îndeplinit în mod culpabil această obligaţie.

Prin sentinţa respectivă a fost respinsă cererea reclamantului de restituire a sumei achitate în baza antecontractului, întrucât nu solicitase şi rezoluţiunea acestui contract.

De asemenea, prin notificarea nr. 444/20.11.2009 trimisă prin intermediul Biroului executorului judecătoresc Răileanu Ionuţ Cătălin, pârâţii au fost somaţi să se prezinte la sediul notarului public Zelcer M. în vederea rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.

În consecinţă, constatând îndeplinirea condiţiilor cerute de art. 1020, 1021 din vechiul Cod civil pentru admisibilitatea rezoluţiunii judiciare în mod corect a dispus instanţa rezoluţiunea antecontractului.

Efectul esenţial al rezoluţiunii este desfiinţarea retroactivă a contractului, ceea ce presupune că părţile trebuie repuse în situaţia anterioară, prin restituirea prestaţiilor efectuate în temeiul contractului.

Susţinerea recurentului pârât în sensul că nu ar putea fi obligat la restituirea sumei întrucât nu ar fi primit-o de la reclamant nu este întemeiată.

Astfel, în situaţia în care instanţele de fond au reţinut că pârâtul V.I, prin interogatoriu, a recunoscut că a citit şi a semnat antecontractul, efectuând menţiunea olografă, pe contract, prin care a arătat că a primit suma de 31.000 Euro, menţiune semnată de pârât, care la interogatoriu a arătat că este de acord să restituie o parte din sumă, în mod corect instanţele nu au reţinut apărarea acestuia în sensul că nu ar fi primit respectiva sumă de bani. 

Extras din Decizia nr. 28/11.02.2013, Curtea de Apel București-Secţia a-IV-a civilă, www..cab1864.eu 

Ai nevoie de Codul civil? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF sau MOBI, de AICI!

comentarii

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: madalinamoceanu@yahoo.com

Fara comentarii

Scrie un comentariu