2 Decembrie, 2016

Regulile transferurilor în şi din categoria investiţiilor imobiliare, privind IFRS

Întrebare: Bună ziua! Reprezint o societate care aplică IFRS. Am înregistrată în contabilitate o clădire, la care s-au efectuat anumite îmbunătăţiri substanţiale în perioada 2011-2013. Vă rog să îmi spuneţi cum o tratez contabil dacă această clădire la fi închiriată la clienţi sau va fi vândută. Costurile întreţinerii zilnice le-aş putea capitaliza dacă sunt valori mari? Mulţumesc! (Anca J., Cluj)

Raspuns: 

O investiţie imobiliară este deţinută pentru a obţine venituri din chirii sau pentru creşterea valorii capitalului sau ambele. Prin urmare, o investiţie imobiliară generează fluxuri de trezorerie care sunt în mare măsură independente de alte active deţinute de o entitate. Astfel, investiţiile imobiliare se diferenţiază de proprietăţile imobiliare utilizate de posesor.

Producţia sau furnizarea de bunuri sau servicii (sau utilizarea proprietăţii în scopuri administrative) generează fluxuri de trezorerie care nu pot fi atribuite numai proprietăţii imobiliare, ci şi altor active utilizate în procesul de producţie sau furnizare de bunuri sau servicii. IAS 16 Imobilizări corporale se aplică proprietăţilor imobiliare utilizate de posesor.

Exemple de investiţii imobiliare:

- terenurile deţinute, mai degrabă, în scopul creşterii pe termen lung a valorii capitalului, decât în scopul vânzării pe termen scurt, în cursul activităţii uzuale;

- terenurile deţinute pentru o utilizare viitoare încă nedeterminată. (Dacă o entitate nu a hotărât dacă va utiliza terenul fie ca pe o proprietate imobiliară utilizată de posesor, fie în scopul vânzării pe termen scurt în cursul activităţii uzuale, atunci terenul este considerat ca fiind deţinut în scopul creşterii valorii capitalului.);

- o clădire aflată în proprietatea entităţii (sau deţinută de entitate în temeiul unui contract de leasing financiar) şi închiriată în temeiul unuia sau mai multor contracte de leasing operaţional;

- o clădire care este liberă, dar care este deţinută pentru a fi închiriată în temeiul unuia sau mai multor contracte de leasing operaţional;

- proprietăţile imobiliare în curs de construire sau amenajare în scopul utilizării viitoare ca investiţii imobiliare.

Exemple de elemente care nu sunt investiţii imobiliare:

- proprietăţile imobiliare deţinute pentru a fi vândute în cursul activităţii uzuale sau în procesul de construcţie sau amenajare în vederea unei astfel de vânzări (a se vedea IAS 2 Stocuri), de exemplu, proprietăţile imobiliare dobândite cu scopul exclusiv de a fi cedate ulterior, în viitorul apropiat, sau cu scopul de a fi amenajate şi revândute;

- proprietăţile imobiliare care sunt în curs de construire sau amenajare în numele unor terţe părţi (a se vedea IAS 11 Contracte de construcţie);

- proprietăţile imobiliare utilizate de posesor (a se vedea IAS 16) inclusiv (printre altele) proprietăţile deţinute în scopul utilizării lor viitoare ca proprietăţi imobiliare utilizate de posesor, proprietăţile deţinute în scopul amenajării viitoare şi utilizării ulterioare ca proprietăţi imobiliare utilizate de posesor, proprietăţile utilizate de salariaţi (indiferent dacă aceştia plătesc sau nu chirie la cursul pieţei) şi proprietăţi imobiliare utilizate de posesor care urmează a fi cedate;

- proprietăţile imobiliare care sunt închiriate unei alte entităţi în temeiul unui contract de leasing financiar.

Să reţinem! O investiţie imobiliară trebuie recunoscută ca activ dacă şi numai dacă:

- există probabilitatea ca beneficiile economice viitoare asociate investiţiei imobiliare să revină entităţii; şi

- costul investiţiei imobiliare poate fi evaluat în mod credibil.

O entitate evaluează conform acestui principiu de recunoaştere toate costurile sale cu investiţiile imobiliare în momentul când sunt suportate. Aceste costuri includ costuri suportate iniţial pentru a achiziţiona o investiţie imobiliară şi costurile suportate ulterior pentru a adăuga, pentru a înlocui o parte sau pentru a întreţine o proprietate imobiliară.

Conform principiului de recunoaştere, o entitate nu recunoaşte în valoarea contabilă a unei investiţii imobiliare costurile întreţinerii zilnice ale unei astfel de proprietăţi imobiliare. Aceste costuri sunt mai degrabă recunoscute în profit sau pierdere pe măsură ce sunt suportate. Costurile întreţinerii zilnice sunt în principal costul manoperei şi al consumabilelor şi pot include costul părţilor minore. Scopul acestor cheltuieli este deseori descris ca fiind pentru “reparaţiile şi întreţinerea” proprietăţii imobiliare. 

Este posibil ca unele părţi ale investiţiilor imobiliare să fi fost dobândite prin înlocuire. De exemplu, s-ar putea ca pereţii interiori să fi înlocuit pereţii originali. Conform principiului de recunoaştere, dacă sunt îndeplinite criteriile de recunoaştere, o entitate recunoaşte în valoarea contabilă a unei investiţii imobiliare costul înlocuirii unei părţi a investiţiei imobiliare existente în momentul în care sunt suportate costurile. Valoarea contabilă a acelor părţi care sunt înlocuite este derecunoscută în conformitate cu dispoziţiile de derecunoaştere din prezentul standard.

Transferurile în şi din categoria investiţiilor imobiliare trebuie făcute dacă şi numai dacă există o modificare a utilizării, evidenţiată de:

- începerea utilizării de către posesor, pentru un transfer din categoria investiţiilor imobiliare în categoria proprietăţilor imobiliare utilizate de posesor;

- începerea procesului de îmbunătăţire în perspectiva vânzării, pentru un transfer din categoria investiţiilor imobiliare în categoria stocurilor;

- încheierea utilizării de către posesor, pentru un transfer din categoria proprietăţilor imobiliare utilizate de posesor în categoria investiţiilor imobiliare; sau

- începerea unui leasing operaţional cu o altă parte, pentru un transfer din categoria stocurilor în categoria investiţiilor imobiliare.

În concluzie: O investiţie rămâne în categoria investiţii imobiliare dacă este dezvoltată în vederea utilizării sale.

De reţinut!

- Dacă investiţia începe sa fie utilizată de proprietar, din punct de vedere contabil, se face transferul de la investiţie imobiliară la imobilizări corporale.

- Dacă investiţia imobiliară este dezvoltată în vederea vânzării, din punct de vedere contabil, se face transferul de la investiţie imobiliară la stocuri.

- Dacă investiţia imobiliară achiziţionata în vederea revânzării este închiriată terţilor,  din punct de vedere contabil, se face transferul de la stocuri la investiţii imobiliare.

- Dacă investiţia imobiliară nu mai este utilizata de proprietar şi este închiriată terţilor, din punct de vedere contabil, se face transferul de la imobilizări corporale la investiţii imobiliare

Despre autor  ⁄ Maria Bădoi

Maria Bădoi este expert contabil. Site: http://www.contabilii.ro Contact: contact@contabilii.ro

Fara comentarii

Scrie un comentariu