4 Decembrie, 2016

Proprietatea comună: atenţie la reglementările declarate neconstituţionale

CCR a declarat drept neconstituţionale unele dispoziţii din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, date cu titlu de excepţie de la dispoziţiile din Legea asociaţiilor de proprietari.

Legea nr. 230/2007
privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în Monitorul oficial nr. 490/2007, cu modificările şi completările ulterioare spune că o clădire-bloc de locuinţe-condominiu este  proprietatea imobiliară formată din proprietăţi individuale, definite ca apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţe, şi proprietatea comună indiviză. Într-un condominiu, proprietatea comună este constituită din toate părţile din respectiva clădire sau bloc de locuinţe care nu sunt apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.

După aceste câteva reglementări generale, intrăm în fondul problemei asupra căreia atragem atenţia. Art. 39 din Legea nr. 230/2007 prevede că proprietatea comună poate fi utilizată de către terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune.

a1
Sursa foto: Lege5.ro

Faţă de cele de mai sus, Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996 prevedea, prin alineatele (3)-(6) ale articolului 45 (devenit prin renumerotare art. 26), anumite derogări, cu proceduri în consecinţă. Reamintim, renumerotarea a fost operată în temeiul Legii nr. 133/2012 (M.Of. nr. 506/2012) dată pentru aprobarea O.U.G. nr. 64/2010 privind modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996.

Iată cum arată textele din L. nr. 7/1996, în discuţie:

(3) Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (2) şi prin derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările ulterioare, încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat, cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.

(4) În cazul prevăzut la alin. (3), devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită şi temporară. Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.

(5) În cazurile prevăzute la alin. (3) şi (4), coproprietarii care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare au dreptul la o despăgubire justă, stabilită pe cale convenţională ori, în caz de neînţelegere, pe cale judecătorească.

(6) Constatarea încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru aceste părţi se face prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.

a2
Sursa foto: Lege5.ro

În legătură cu aceste dispoziţii, Curtea Constituţională a fost sesizată cu o excepţie de neconstituţionalitate ridicată de municipiul Braşov, ca persoană juridică de drept public, prin primar, şi de primarul municipiului Braşov, în calitate de autoritate executivă a administraţiei publice locale a municipiului Braşov. Excepţia a fost ridicată într-o cauză de contencios administrativ având ca obiect remiterea autorizaţiei de construcţie, conform certificatului de urbanism, pentru o locuinţă rezultată din mansardarea terasei unui bloc.

În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate, autorii acesteia susţin că prevederile incriminate contravin art. 1 alin. (3) din Constituţie, deoarece nu se bucură de o precizie a reglementării şi de accesibilitatea acesteia. Astfel, arată că textul de lege criticat nu respectă aceste exigenţe ale statului de drept dată fiind imprecizia, caracterul vag al termenilor utilizaţi, imposibilitatea de a materializa, potrivit normelor legale, hotărârea adunării generale a asociaţiei, întrucât “această hotărâre nu are caracter translativ de proprietate şi nu îndeplineşte condiţiile de validitate ale unui act apt de a fi înscris în cartea funciară, în condiţiile art. 48 din Legea nr. 7/1996“.

De asemenea, autorii excepţiei arată că reglementarea criticată nu determină “momentul în care operează transferul dreptului de proprietate de la proprietarul care nu a fost de acord cu respectivul transfer, moment ce trebuia raportat la justa despăgubire generată de pierderea dreptului de proprietate pe cale silită.” Aşa fiind, textul de lege contestat “nu respectă exigenţele statului de drept şi nu apără principiul încrederii legitime a subiectelor de drept destinatare ale normelor juridice în opera normativă a statului.”

Totodată, autorii excepţiei de neconstituţionalitate consideră că dreptul de proprietate nu este garantat, aşa cum prevede art. 44 alin. (2) din Constituţie, în situaţia în care hotărârea majorităţii calificate de 2/3 poate înstrăina ori ipoteca un bun ce aparţine celeilalte părţi de 1/3 dintre coproprietari, apreciind că în această situaţie este vorba despre vânzarea bunului altuia. Mai mult, arată că prevederile art. 45 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 “se abat de la prealabila despăgubire, lăsând coproprietarilor care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare calea de a obţine justa despăgubire ulterior, adresându-se justiţiei.”

În final, s-a apreciat că textul de lege criticat este neconstituţional, operând o restrângere a dreptului de coproprietate forţată, prin încetarea destinaţiei de folosinţă pentru părţile comune, atunci când înstrăinarea sau ipotecarea acestora are loc cu o majoritate de 2/3 din numărul coproprietarilor, fără ca această măsură să fie justificată de necesitatea satisfacerii vreuneia dintre motivele limitativ prevăzute de art, 53 din Constituţie.

Examinând excepţia de neconstituţionalitate, din perspectiva criticilor formulate de autorii acesteia, Curtea a constatat că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 contravin dispoziţiilor referitoare la dreptul de proprietate privată, prevăzut de art. 44 din Constituţie. În acest sens, a fost pronunţată Decizia nr. 1514/2011, publicată în Monitorul oficial nr. 24 din 24.01.2012.

***

Reţinem, pentru cei interesaţi, câteva dintre constatările făcute de CCR în analiza prilejuită de pronunţarea acestei decizii.

• Referitor la cazul coproprietăţii forţate asupra dotărilor şi utilităţilor comune dintr-un imobil cu mai multe locuinţe, incident în prezenta speţă fiind acoperişul, Curtea constată că, potrivit art. 3 lit. c) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, obiectul proprietăţii comune forţate îl constituie toate părţile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.

• Au fost invocate şi prevederile art. 649 din Codul civil în care se arată ce părţi comune fac obiectul coproprietăţii forţate din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente:

a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit laturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite;

b) fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele;

c) instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi;

d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.

Coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii sunt considerate părţi comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii.

• Niciun act de dispoziţie nu poate să aibă ca obiect exclusiv cota-parte indiviză din coproprietate a forţată decât odată cu înstrăinarea bunului principal, astfel cum prevede şi art. 651 din Codul civil, potrivit căruia “Cota-parte din dreptul de proprietate asupra părţilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spaţiului din clădire care constituie bunul principal; înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spaţiului care constituie bunul principal.”

Aşa fiind, nu se poate vorbi de coproprietate forţată şi perpetuă, fără a avea în vedere proprietatea exclusivă asupra bunurilor principale pe lângă care cele aflate în coproprietate forţată sunt accesorii.

Textul integral al Deciziei CCR nr. 1514/2011 poate fi consultat pe Lege5.ro, noul serviciu online de documentare legislativă realizat de Indaco Systems.

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Comentarii

  • Răspunde
    Andrei
    mai 15 2013

    In opinia mea, rationamentul CCR este gresit, iar la decizie a fost facuta opinia separate a d-nei judecator Iulia Motoc in care aceasta a aratat, pe buna dreptate, de ce nu sunt incalcate dispozitiile din Constitutie analizate.

    Mai mult decat atat, si dupa pronuntarea deciziei cu pricina, instantele nationale care au facut o analiza temeinica a fondului problemelor deduse judecatii nu au facut o stricta aplicare a deciziei CCR si au constatat refuzul nejustificat al coproprietarilor de a-si da consimtamantul pentru instrainarea cotei parti din bunul comun detinut in coproprietate, refuz care nu poate prejudicia interesele celorlalti coproprietari.

    Pentru o analiza detaliata, a se vedea Andrei PAP, “Judecătoria Timişoara. Refuzul unui coproprietar de a consimţi la înstrăinarea terasei condominiului nu poate cauza un prejudiciu celorlalţi coproprietari. Notă la sentinţa nr. 24566/11.12.2012″ – http://www.juridice.ro/252781/judecatoriei-timisoara-refuzul-unui-coproprietar-de-a-consimti-la-instrainarea-terasei-condominiului-nu-poate-cauza-un-prejudiciu-celorlalti-coproprietari-nota-la-sentinta-nr-2456611-12-2012.html

  • Răspunde
    MARIA
    noiembrie 17 2014

    BUNA SEARA!DACA SUBSOLULBLOCULUI ESTE SUBSOL TEHNIC, PROPRIETARII DE APARTAMENTA DIN ACEL BLOC SUNT OBLIGATI SA PARTICIPE LA IZOLATIA TERMICA A LOCUINTELOR DE LA PARTER?

    • Răspunde
      STEFAN
      noiembrie 19 2014

      nu pot cred ca nu sti raspunsul.

  • Răspunde
    camy
    noiembrie 23 2014

    Are cineva idee daca adunarea generala a asociatiei de proprietari poate lua o hotarare priviind proprietatea individuala????se doreste in bloc desfiintarea repartitoarelor pt caldura si trecerea la pausal . din cate am citit caloriferul se afla pe proprietate individuala iar AP puate lua hotarari numai pt propietatea comuna.
    As dorii sa actionez in judecata hotararea mai sus mentionata.

  • Răspunde
    mara
    ianuarie 2 2015

    Buna….locuiesc la etajul 2 intr-un bloc cu 4 etaje….
    De la darea in folosinta a blocului am avut un perete exterior fisurat…pe acolo intra apa in jet cand afara ploua! Am izolat pe cheltuiala proprie si interior si exterior.
    Acum, vecinul de la etajul 4 cere sa se izoleze acoperisul ca pe el il ploua in casa….si toata lumea sa plateasca…
    La noi nu a platit nimeni….si cred ca si acest perete poate fi considerat parte comuna!

    Intrebarea mea este: e considerat parte comuna TOT acoperisul sau doar acea parte din acoperis care acopera partile comune, deci care acopera scara blocului!!??
    Nu mi se pare corect sa platesc peretele vecinului meu pentru ca nimeni nu mi-a platit nimic nici mie!

    Va multumesc daca ma ajuta cineva cu un raspuns!

  • Răspunde
    vasile
    februarie 4 2015

    buna ziua.uscatoria unui conduminium este spatiu comun,care se utilizeaza cu un lacat comun.un locatar -,atunci
    cand este randul lui -,poate folosi alt lacat personal,decat cel comun? are obligatia ca-folosind lacatul personal al lui-
    cand ii expira randul lui sa puna inapoi lacatul comun si sa nu lase deschisa uscatoria?acum asa procedeaza:lasa
    uscatoria deschisa,si intra cine vrea,chit ca sunt lucruri ale proprietarilor acola.va multumesc

  • Răspunde
    ghinea
    august 11 2015

    Buna ziua! o intrebare am. Pentru mansarde construite pe et 4 , am dreptul sa cer asociatiei repararea acoperisului? Contributia celorlalti locatari? asociatia si locatarii scarii respective au obligatii fata de acoperis? eu am platit pentru lucrari la subsol 700 de lei, si stau si ma gandesc ca la lucrarea facuta la subsol avem de castigat toti locatarii scarii… Acum,in caz ca nu se va plati pentru o lucrare la acoperis, am sa fiu putin nesimtit si am sa las sa se infiltreze apa pe la gura de aerisire pana ajunge la et 4. Eu am tavan din rigips,oricum trebuie inlocuit. Dar daca ajunge apa la et 4 atunci asociatia si locatarii vor pune bani in mod egal pentru reparatie? multumesc!

  • Răspunde
    alexandru
    septembrie 24 2015

    Buna Ziua. Cu privire la proprietatea colectiva am si eu o intamplare si cateva intrebari. Poate aveti in raspuns. Langa blocul meu, cam la 100-150 metri, sunt alte 2 blocuri care au asociatie si au pus in scranciob si 2 casute pentru copii. Copilul meu de 1 an si 11 Luni, mereu cere sa mearga sa se joace acolo. Nu face cine stie ce. Huta in scranciob in general. Galagie nu face, si evit sa merg cand e amiaza pt a respecta orele de odihna. Chiar azi, o doamna, pensionara Ati ghicit, imi spune sa nu-l mai aduc acolo, ca e proprietatea privata, ca nu am pus bani, si, ca, daca mai merg si fac marea infractiune de a mai merge acolo cheama politia. I-am explicat frumos ca e copil mic si nu pot sa-l refuz de la ceva absolut normal pt el. E normal sa vrea sa se joace. Ce fel de om refuza unui copil dreptul la joaca? Acum dupa descriere am si intrebarile. Are dreptate? Are dreptul sa cheme politia pt ca se Joaca un copil intre 2blocuri? Tinand cont ca nu deranjez ordinea publica, poate politia sa intervina pentru nimic prcatic? De mentionat este ca ea are foisor si gard facut la parter pe cota sa indiviza si ca Nici un alt coproprietar, inclusiv presedintele asociatiei nu a fost deranjat. Am intrebat si daca nu deranjez alti coproprietari daca e ok, si nimeni nu a spus nimic. Rog un raspuns.Multumesc frumos

  • Răspunde
    alexandru
    septembrie 24 2015

    Scuzati unele greseli de ortografie. Am scris de pe telefon.

  • Răspunde
    mardare
    ianuarie 30 2016

    Locuiesc dintr-o zonă istorică și curte comună k mai mulți locatari.am o întrebare?sub casă mea sunt beciurile locatarilor.sunt intr-o degradare de plâns aceste beciuri dar eu ce pot fc?cum pot sa-i oblig sa-si repare beciurile și să fc un program de intrare în beciuri?ajutatima

  • Răspunde
    cristina
    aprilie 19 2016

    Buna ziua, locuiesc intr-un ap.situat la mansarda unei vile. Accesul la pod se face numai trecind prin ap. meu. Doresc sa intru in posesia acestui pod prin cocesiune. Care sunt pasii legali de urmat in ambele cazuri. Daca 2/3 sunt de acord se pote face un act sa renunte la partea lor trebuie facut un act in fata notarului? Este valabil? Pentru cei care se opun cum se calculeaza despagubirea materiala ? Mai exact cum calculez citi metrii pătrați revin fiecarui propietar , cit costa metru pătrat?
    Va multumesc anticipat si astept cu nerabdare raspunsul dumneavoastr!

Scrie un comentariu