9 Decembrie, 2016

O clarificare privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului

O locuinţă a fost construită din bani publici şi a fost dată folosinţă prin contract de închiriere. În urma procesului de privatizare, a devenit proprietar o societate comercială cu capital privat. Prin dreptul său de opţiune, chiriaşul poate cere să cumpere locuinţa.

Întrebarea care s-a pus a fost aceea de şti dacă societatea proprietară are obligaţia de a vinde.

Citiţi mai jos în ce condiţii a fost pusă această problemă şi cum a fost soluţionată.   

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a luat în examinare recursul în interesul legii formulat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie cu privire la interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1 alin. 1 şi art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, aflate la data opţiunii chiriaşului în patrimoniul unei societăţi comerciale cu capital integrat privat, ca urmare a procesului de privatizare.

decizie1
Sursa foto: Lege5.ro

Reprezentantul procurorului general al Parchetului de pe lângă ÎCCJ, a susţinut că, în practica judiciară, nu există un punct de vedere unitar cu privire la interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor din textele invocate, fiind identificate două orientări jurisprudenţiale.

Într-o primă orientare a practicii s-a reţinut că prevederile Legii nr. 85/1992, republicată, nu pot fi interpretate ca instituind o obligaţie de a vinde aceste locuinţe aflate în patrimoniul societăţii comerciale cu capital integral privat, întrucât pârâtele – societăţi comerciale cu capital privat – au dreptul de a-şi administra patrimoniul potrivit scopului şi interesului propriu, iar acestora nu le pot fi impuse obligaţii fundamentate pe raţiuni de justiţie sau de protecţie socială, de a vinde către chiriaşi, în condiţiile Legii nr. 85/1992, republicată, locuinţele aflate în patrimoniul lor.

Într-o a doua orientare a practicii, instanţele au apreciat că dispoziţiile art. 1 alin. 1 şi art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, instituie o obligaţie de vânzare in rem, stabilită de legiuitor în considerarea obiectului la care se referă, iar nu o obligaţie in personam, în considerarea subiectului, respectiv a societăţii comerciale proprietare a unor astfel de locuinţe.

A doua opinie este considerată de către procurorul general al Parchetului ca fiind în acord cu litera şi spiritul legii şi a solicitat admiterea recursului în interesul legii şi pronunţarea unei decizii prin care să se asigure interpretarea şi aplicarea unitară a legii.

Înalta Curte a invocat jurisprudenţa sa, arătând că prin Decizia nr. 5 din 21 ianuarie 2008 pronunţată în soluţionarea recursului în interesul legii s-a statuat că dispoziţiile Legii nr. 85/1992, republicată, sunt aplicabile şi în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ.

Analizând dispoziţiile în discuţie, instanţa supremă a reţinut, pronunţând decizia menţionată, că, obligaţia de vânzare a acestor imobile este una in rem. Ca urmare, pentru a beneficia de dispoziţiile legii, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaş în momentul realizării acordului de voinţă (data înaintării cererii de cumpărare), şi nu la data intrării în vigoare a legii.

decizie
Sursa foto: Lege5.ro

Raţiunea acestei interpretări este impusă nu numai de conţinutul neechivoc al textelor de lege menţionate, ci şi de scopul adoptării acestei legi, care este acela de a crea posibilitatea ca oricare chiriaş al unei locuinţe construite din fondurile de stat şi ale unităţilor economice sau bugetare de stat să devină proprietar al locuinţei respective, prin cumpărare, în anumite condiţii de preţ şi creditare.

Însăşi evoluţia reglementărilor legale în materie, prin succesiunea lor logică (Decretul-lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea locuinţei nr. 114/1996), reflectă opţiunea puterii legiuitoare de a lua măsuri de protecţie socială, dând posibilitate tuturor chiriaşilor să cumpere locuinţele pe care le ocupă.

Nu pot fi reţinute ca impedimente schimbarea structurii capitalului social al fostelor unităţi economice sau bugetare de stat din ale căror fonduri s-au construit locuinţele respective anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, şi nici obiectul de activitate al societăţilor comerciale astfel constituite.

Prin reglementarea obligativităţii vânzării ce intră sub incidenţa Legii nr. 85/1992, republicată, se instituie o limitare a principiului autonomiei de voinţă a părţilor. Astfel, s-a conferit titularilor contractelor de închiriere dreptul de a cumpăra, la cerere, locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice ori bugetare de stat, cu excepţia locuinţelor de intervenţie.

Obligaţia de a vinde însă intervine doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:

- locuinţele să fie construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice ori bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii;

- solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unităţii proprietare;

- locuinţele să nu facă parte din categoria celor exceptate de lege.

Înalta Curte constată că problematica de drept supusă examinării prin acest recurs în interesul legii se impune a fi analizată şi din perspectiva dispoziţiilor Convenţiei pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale, inclusiv în ceea ce priveşte respectarea exigenţelor art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale.

Conform art. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unităţilor economice de stat ca regii autonome şi societăţi comerciale, cu modificările ulterioare, bunurile din patrimoniul societăţii comerciale sunt proprietatea acesteia.

Art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia europeană a drepturilor omului prevede că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.

Pe de altă parte, arată completul de judecată al ÎCCJ, aceste dispoziţii nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuţii sau a amenzilor. Dreptul de proprietate nu este un drept absolut, el putând fi supus deci anumitor limitări, sens în care au fost invocate inclusiv soluţii pronunţate la CEDO.

Situaţia analizată, respectiv obligarea unei persoane juridice să vândă un bun din patrimoniul său, intră sub incidenţa dispoziţiilor art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale.

Astfel, posibilitatea vânzării este prevăzută de lege şi urmăreşte un scop legitim, constând în oferirea posibilităţii chiriaşilor de a cumpăra locuinţele, în considerarea contribuţiei lor la edificarea acestora, precum şi a stării materiale a acestor locuinţe, aducând o limitare a dreptului de proprietate al vânzătoarei, sub aspectul reglementării dreptului de dispoziţie, în sensul de a o obliga să vândă.

Nu se poate reţine argumentul în sensul că, prin vânzarea acestor locuinţe la un preţ de protecţie socială, societăţile comerciale privatizate care au devenit proprietare ale unor astfel de bunuri sunt puse în situaţia de a suporta o sarcină exorbitantă, întrucât este afectată însăşi substanţa dreptului de proprietate.

În jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului s-a reţinut că art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţie nu garantează în toate situaţiile o compensaţie integrală pentru lipsirea de proprietate, iar obiective legitime, de utilitate publică, precum cele ce urmăresc măsuri de reformă economică sau justiţie socială pot milita pentru o rambursare inferioară valorii de piaţă a bunului.

Sub acest aspect, controlul Curţii se limitează la a determina dacă modalităţile alese de legiuitor exced marjei de apreciere de care statul se bucură în această materie (Cauza James ş.a. vs. Regatul Unit, Marea Cameră, Hotărârea din 21 februarie 1986, cererea nr. 9.793/79 §40, 46).

Dezlegarea problemei de drept controversate în jurisprudenţa instanţelor prezintă relevanţă chiar dacă dispoziţiile art. 16 din Legea nr. 85/1992, republicată, au fost modificate prin art. I din Legea nr. 244/2011, în sensul că preţul de vânzare al unor astfel de locuinţe va fi stabilit prin expertiză la valoarea de circulaţie a bunurilor. Conform dispoziţiilor art. II din Legea nr. 244/2011, locuinţele pentru care procedurile de vânzare au început sub imperiul Legii nr. 85/1992, republicată, se vând la preţul stabilit potrivit Decretului-lege nr. 61/1990.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis recursul în interesul legii şi, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1 alin. 1 şi art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 a stabilit că aceste prevederi instituie o obligaţie legală pentru societăţile comerciale cu capital integral privat, devenite proprietare prin privatizare, de a vinde locuinţele construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice ori bugetare de stat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, cu excepţiile prevăzute de lege.


***

Pronunţată, în data de 18 februarie, Decizia nr. 3/2013 a fost publicată în Monitorul oficial nr. 188 din 3 aprilie 2013, unde puteţi găsi toate considerentele expuse în acest dosar. Decizia nr. 3/2013 poate fi accesată şi consultată integral pe  Lege5.ro, noul soft de documentare legislativă realizat de Indaco Systems.

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu