6 Decembrie, 2016

Noul Cod Civil faţă cu Imobiliarele

Intrarea în vigoare din 1 octombrie 2011 a noului Cod Civil are un impact major asupra multor aspecte ale vieţii de zi cu zi. Fără dorinţa de a fi exhaustivi, vom încerca să prezentăm cele mai semnificative modificări şi implicaţiile lor asupra celor mai importante domenii economice. 



Principalele noutăţi aduse de Noul Cod Civil în domeniul dreptului imobiliar

Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare (potrivit art. 6 Cod Civil). Aceasta nu are putere retroactivă. Este de importanţă maximă să reţinem că noile prevederi ale Codului Civil nu se aplică:

  • - actelor/faptelor juridice încheiate/săvârşite înainte de intrarea în vigoare a Codului civil;
  • - prescripţiilor, decăderilor, uzucapiunilor începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului.

Prevederile Codului Civil se aplică:

  • - actelor/faptelor juridice încheiate/săvârşite după intrarea în vigoare a Codului;
  • - prescripţiilor, decăderilor, uzucapiunilor începute după intrarea în vigoare a Codului;
  • - situaţiilor juridice născute după intrarea în vigoare a Codului şi, în anumite cazuri, efectelor viitoare ale situaţiilor juridice născute anterior.

În reglementarea Noului Cod Civil  există o diferenţiere în ceea ce priveşte termenul de “imobil” în sens general şi “imobil” în sens special regăsit în materia Cărţilor Funciare, astfel:

  • - imobil în sens general (art.537 Cod Civil) – terenuri, izvoare, cursuri de apă, plantaţii prinse în rădăcini, construcţii şi tot ceea ce e încorporat/fixat în acestea cu caracter permanent;
  • - imobil în sens special (art.876 alin.3 Cod Civil) – una sau mai multe parcele alăturate aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi având un număr cadastral unic.

Dreptul de proprietate se întinde asupra subsolului şi a spaţiului de deasupra terenului (potrivit art.559 Cod Civil).

Aplicaţia practică a acestei prevederi este utilizată în domeniul drepturilor de servitute/superficie (ex. pentru cabluri, rotor al staţiilor eoliene, etc.).

Dovada dreptului de proprietate se va face în funcţie de situaţia în care imobilul este sau nu înscris în Cartea Funciară:

  • - În cazul imobilelor înscrise în Cartea Funciară (art.565 Cod Civil), extrasul de Carte Funciară va face dovada dreptului de proprietate (însă numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii Cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare), până la această dată înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară are ca efect opozabilitatea faţă de terţi ca şi până la 01.10.2011;
  • - În cazul imobilelor neînscrise în Cartea Funciară se va face distincţie între modul de dobândire al proprietăţii originar sau derivat.

În materia dobândirii proprietăţii asupra imobilelor, uzucapiunea a suferit câteva schimbări radicale, în locul uzucapiunilor avute până acum vom avea:



A. Uzucapiunea tabulară de 5 ani (art.931 Cod Civil), cu următoarele condiţii de aplicare:

  • - înscrierea în Cartea Funciară fără cauză legitimă, dar cu bună-credinţă;
  • - posesie utilă exercitată timp de 5 ani de la înscrierea în Cartea Funciară.

Ca efect al acestei uzucapiuni tabulare, dreptul de proprietate al uzucapantului este înscris în Cartea Funciară şi nu mai poate fi contestat.

B. Uzucapiunea extratabulară de 10 ani (art.930 Cod Civil), care are următoarele condiţii de aplicare:

  • - posesia exercitată timp de 10 ani;
  • - alternativ, imobilul înscris în Cartea Funciară şi proprietarul imobilului înscris în Cartea Funciară să fie decedat sau şi-a încetat existenţa sau înscrierea în Cartea Funciară a declaraţiei de renunţare la proprietate;
  • - imobilul nu a fost înscris în Cartea Funciară.

Ca efect, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în Cartea Funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.

În materia accesiunii (art.567 Cod Civil), ca mod de dobândire a proprietăţii asupra imobilelor, proprietarul terenului devine proprietarul construcţiei edificate pe teren ori de câte ori nu şi-a dat acordul la edificarea construcţiei, inclusiv în cazul în care constructorul a fost de buna-credinţă.

  • - Proprietarul terenului are o situaţie mai avantajoasă, concretizată în opţiuni mai convenabile, atunci când se „confruntă” cu un constructor de rea-credinţa.
  • - În compararea situaţiei constructorului de buna-credinţă cu aceea a constructorului de rea-credinţa intervine şi o altă distincţie, inedită în raport cu reglementarea din vechiul Cod Civil, şi anume distincţia dintre „lucrările autonome” şi „lucrările adăugate.

Lucrările autonome (art.578, alin.2 Cod Civil) sunt construcţii sau lucrări cu caracter de sine stătător (exemplul construcţiei edificate pe un teren sau al unui corp nou de construcţie, edificat pe un teren pe care se afla deja un corp de construcţie). 



A. În cazul în care construcţia, de tip lucrare autonomă, a fost edificată cu bună-credinţă, proprietarul terenului, dacă preferă varianta accesiunii, sens în care solicită înscrierea în Cartea Funciară a dreptului său de proprietate asupra construcţiei edificate, va plăti constructorului:

  • - fie valoarea materialelor şi a manoperei (deci „valoarea investiţiei” făcute de constructor);
  • - fie sporul de valoare adus fondului imobiliar în urma edificării construcţiei. Desigur, proprietarul terenului, având, potrivit legii, alegerea între cele două variante, o va alege pe aceea care va indica o sumă de plată mai mică;
  • - dacă proprietarul terenului estimează că fiecare dintre variantele mai sus enumerate creează în sarcina sa obligaţii de plată prea oneroase în raport cu starea sa patrimonială, are la dispoziţie soluţia de a-l obliga pe constructorul de bună-credinţă să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care ar fi avut-o în lipsa construcţiei.

B. În cazul unei construcţii, de tip lucrare autonomă, edificate cu rea-credinţa, Codul civil îl „sancţionează” pe constructor prin aceea că permite proprietarului terenului să aleagă între:

  • - a cere obligarea constructorului la desfiinţarea construcţiei edificate, pe cheltuiala acestuia din urmă şi cu despăgubirea proprietarului terenului pentru lipsirea sa de folosinţă utilă a terenului;
  • - a reţine construcţia în proprietate, invocând accesiunea (şi solicitând înscrierea în cartea funciară a dreptului său de proprietate asupra construcţiei), caz în care este obligat să plătească jumătate din valoarea investiţiei ori din sporul de valoare a imobilului la alegerea sa;
  • - a-l obliga pe constructorul de rea-credinţă la cumpărarea imobilului în aceleaşi condiţii în care obligaţia de cumpărare poate fi impusă constructorului de bună-credinţă.

Lucrările adăugate (art.578, alin.3 Cod Civil) sunt lucrări care nu au existenţă de sine-stătătoare (exemplul etajului adăugat la o construcţie existentă).

Dacă este vorba despre o lucrare adăugată, soluţiile Codului Civil se delimitează nu doar în funcţie de buna sau reaua credinţă a constructorului, ci şi în raport cu caracterul lucrării efectuate, şi anume:

  • - lucrare necesară (art.578, alin.3, lit.a Cod Civil) – fără efectuarea lucrării, imobilul ar fi suferit deteriorări sau degradări iminente – spre exemplu lucrări de consolidare a fundaţiei imobilului;
  • - lucrare utilă (art.578, alin.3, lit.b Cod Civil) – prin efectuarea lucrării, s-a adus un spor de valoare fondului, de exemplu edificarea unui garaj în interiorul proprietăţii;
  • - lucrare voluptuară, adică „de simplă plăcere” (art.578, alin.3, lit.c Cod Civil) – a fost zugrăvit imobilul într-o altă culoare, în condiţiile în care culoarea iniţială nu prezentă semne de vechime ori uzură.

A. În raporturile cu un constructor de bună-credinţă, proprietarul terenului :

  • - dacă lucrarea adăugată este necesară (art.583, alin.1 Cod Civil), poate dobândi proprietatea lucrării prin accesiune, însă este dator să plătească cheltuielile rezonabile făcute de constructor;
  • - dacă lucrarea adăugată este utilă (art.584, alin.1 Cod Civil), poate deveni proprietar, prin accesiune, cu plata, la alegerea sa, a sumei reprezentând investiţia sau sporul de valoare adus fondului în urma edificării construcţiei;
  • - dacă valoarea lucrării este considerabilă (art.584, alin.3 Cod Civil), proprietarul terenului îl poate obliga pe constructor să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie anterior edificării;
  • - dacă lucrarea adăugată este una de simplă plăcere (art.585, alin.1 Cod Civil), poate invoca accesiunea devenind proprietar fără a avea vreo obligaţie de despăgubire, însă numai în măsura în care constructorul de bună-credinţă nu a ridicat pentru sine această lucrare anterior restituirii fondului către proprietar, ridicare ce trebuie făcută fără prejudicirea fondului (art.585, alin.3 Cod Civil).

B. În raporturile cu un constructor care a edificat, cu rea-credinţă o lucrare adăugată, proprietarul terenului :

  • - dacă lucrarea adăugată este necesară, va reţine în proprietate construcţia, plătind cheltuielile rezonabile făcute de constructor, diminuate, însă, cu valoarea fructelor imobilului (deoarece proprietarul a fost lipsit de folosinţă imobilului), valoare, la rândul ei, redusă cu cheltuielile făcute cu culegerea lor (art.583, alin.2 Cod Civil);
  • - dacă lucrarea adăugată este utilă, proprietarul poate alege între:
  • - a invoca accesiunea, plătind numai jumătate din contravaloarea investiţiei ori, la alegerea sa, sporul de valoare a fondului (art.584, alin.2, lit.a Cod Civil);
  • - a-l obliga pe constructorul de rea-credinţă la desfiinţarea construcţiei, cu daune-interese (art.584, alin.2, lit.b Cod Civil);
  • - dacă apare ca preferabilă varianta obţinerii unei sume de bani în urma situaţiei create, poate să îl oblige pe constructor la cumpărarea imobilului la valoarea de circulaţie anterioară edificării construcţiei (art.548, alin.3 Cod Civil).
  • - dacă lucrarea adăugată este una de simplă plăcere, proprietarul poate alege între:
  • - a invoca accesiunea devenind proprietar fără a avea vreo obligaţie de despăgubire (art.585, alin.1 Cod Civil);
  • - a cere obligarea constructorului la desfiinţarea construcţiei şi readucerea imobilului la situaţia anterioară, cu daune-interese (art.585, alin.3 Cod Civil).

Principalele modificări în materia regimului de Carte Funciară

Conferirea de efect constitutiv de drepturi înscrierii în Cartea Funciară.

Această modificare nu este de aplicabilitate imediată, deoarece art. 56 din Legea nr. 71/2011 prevede că efectul constitutiv al înscrierii de Carte Funciară (conform art.557, alin.4; art.565; art.885, alin.1 şi art.886) va fi aplicat numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr.7/1996.

Există însă două condiţii că efectul constitutiv al înscrierii de Carte Funciară să opereze:

  • - Lucrările de cadastru la nivel de unitate administrativ-teritorială să fie finalizate;
  • - Pentru imobilele respective să fi fost deschise la cerere sau din oficiu Cărţi Funciare conform Legii nr. 7/1996.

Codul civil nu prevede însă un termen de finalizare în privinţa îndeplinirii lucrărilor de cadastru la nivelul unei unităţi administrativ-teritoriale, fapt care amână cu mult în viitor aplicabilitatea dispoziţiilor şi, respectiv, îndeplinirea efectului constitutiv de drepturi prin înscrierea de Carte Funciară.

Efectul achizitiv al înscrierii de Carte Funciară.

Publicitatea nu validează dreptul, actual sau faptul supus ori admis la publicitate, însă poate produce efecte achizitive în favoarea terţilor dobânditori de buna-credinţă, în cazurile expres prevăzute de lege (art.20, alin.3 Cod Civil).

Totodată, oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în Cartea Funciară în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din Cartea Funciara (art.901, alin.1 Cod Civil).

Buna-credinţă a celui înscris în Cartea Funciara trebuie să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie.



Când cel înscris în Cartea Funciară cu bună-credinţă ca titular al unui drept real asupra unui imobil exercită o posesie neviciată asupra imobilului timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere în Cartea Funciară, drepturile sale nu vor mai putea fi contestate, chiar şi în cazul în care drepturile sale au fost înscrise fără cauză legitimă.

Prevederile Noului Cod Civil încearcă să sublinieze şi să extindă rolul Cărţii Funciare în constituirea, modificarea şi stingerea drepturilor reale imobiliare, însă unele aspecte nu sunt reglementate clar şi de aceea unele din aceste situaţii rămân fără un răspuns legislativ clar determinat.

Despre autor  ⁄ Redacţia

Materialele semnate de redacţia LegeStart reprezintă un efort comun de vă oferi informaţii de interes general din multiple domenii, strânse de echipă sau prezentate de partenerii noştri.

Fara comentarii

Scrie un comentariu