3 Decembrie, 2016

Modificări la protocolul între părţile implicate în garantarea Programului “Prima casă”. Ce s-a schimbat?

Protocolul stabileşte termenii şi condiţiile aplicabile garanţiilor ce intră sub incidenţa opţiunii privind reutilizarea plafonului şi celor care vor fi acordate în limita plafonului disponibilizat, în condiţiile împărţirii riscurilor şi pierderilor între stat, reprezentat de MFP, prin FNGCIMM, şi Finanţator.

Recenta modificare este introdusă prin Ordinul MFP nr. 791/2014, în vigoare de la 26 iunie, data publicării în Monitorul Oficial nr. 447/2014.

Protocolul reprezintă Anexa 6 Ordinul MFP şi al ministrului întreprinderilor mici şi mijlocii, comerţului şi mediului de afaceri nr. 2.225/994/2009. Poate fi de ajutor semnalarea că, dacă Ordinul comun a fost publicat în Monitorul Oficial nr. 469/2009 (cu modificări şi completări ulterioare), protocolul despre care vorbim aici, constituind Anexa 6 la Ordinul comun, a fost publicat separat, în Monitorul Oficial nr. 370/2011.

Tot pentru localizarea actului în contextul legal în materie, reţinem că – aşa cum se arată în preambulul modificat la protocol – temeiul legal îl constituie:

- Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 privind unele măsuri în vederea implementării programului “Prima casă”, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 368/2009, cu modificările şi completările ulterioare;

- Hotărârea Guvernului nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului «Prima casă», cu modificările şi completările ulterioare.

După această succintă punere în temă, revenim arătând că protocolul stabileşte termenii şi condiţiile aplicabile garanţiilor care vor fi acordate în condiţiile împărţirii riscurilor şi pierderilor între stat, reprezentat de MFP, prin Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii – S.A. – I.F.N. (FNGCIMM), şi Finanţator.

Modificarea unor termeni utilizaţi în Protocol

Iniţial, protocolul făcea referire la “plafonul reutilizat” ca nivel maxim al garanţiilor, utilizat de finanţator în vederea acordării de garanţii în cadrul Programului. Prin modificările recente, referirea se face la “plafon alocat” conform Hotărârii Guvernului nr. 717/2009 prin care s-a aprobat Norma de implementare a programului “Prima casă” pentru achiziţia sau construcţia de locuinţe.

Valoarea garanţiei este constituită prin valoarea menţionată în contractul de garantare, al cărei nivel este de 50% din valoarea creditului, exclusiv dobânzile şi comisioanele bancare şi alte sume datorate de beneficiar în baza contractului de credit.

Procentul de împărţire a riscului şi a pierderilor este de 50% din soldul finanţării garantate (principalului) aplicabil garanţiilor care se acordă în limita plafonului alocat.

Valoarea de executare a garanţiei o reprezintă suma egală cu soldul finanţării, la care se aplică procentul de garantare stabilit în contractul de garantare, pentru garanţiile acordate în limita plafonului alocat, ce urmează a fi plătită de către MFP ca urmare a producerii riscului de credit.

Notă: În caseta foto puteţi vedea o parte dintre modificările aduse de Ordinul nr. 791/2014 la Ordinul nr. 2225/994/2009 (în stânga – forma veche, în dreapta – forma nouă). Atenţie: Urmărirea modificărilor la nivel de paragraf este disponibilă doar abonaţilor Lege5. Foto: Lege5 Online
modprimacasa_2014

Obiectul protocolului

În aceste condiţii de raportare modificate, obiectul protocolului îl constituie stabilirea termenilor şi condiţiilor privind constituirea, monitorizarea şi plata garanţiilor care intră sub incidenţa împărţirii riscurilor şi pierderilor între stat şi finanţator, precum şi garantarea de către FNGCIMM, în numele şi în contul statului, în mod direct, expres, irevocabil şi necondiţionat, în condiţiile împărţirii riscurilor şi pierderilor în mod egal între stat şi finanţator, a obligaţiilor de rambursare a finanţărilor acordate de finanţator beneficiarilor care îndeplinesc criteriile de eligibilitate prevăzute la art. 3.1, 3.2 sau, după caz, 3.3 şi condiţiile specifice prevăzute în cadrul normelor interne de creditare ale finanţatorilor, cu încadrarea în limita plafonului alocat.

Criteriile de eligibilitate

Pe categorii de beneficiari şi tipuri de locuinţe, criteriile de eligibilitate la care se face referire în Protocol privesc:

3.1.
beneficiarii care achiziţionează: locuinţe finalizate (destinate achiziţionării, inclusiv cele construite şi date în exploatare prin programele derulate de ANL); locuinţe nefinalizate (aflate în diverse faze de construcţie, destinate achiziţionării după finalizare, inclusiv cele construite prin programele derulate de ANL); locuinţe noi (destinate achiziţionării după finalizare, inclusiv cele construite prin programele derulate de ANL).

ATENŢIE! Aici s-au modificat două cerinţe, şi anume:

- beneficiarul se obligă să constituie, conform prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, în favoarea finanţatorului şi a statului român, reprezentat de MFP, proporţional cu procentul de garantare, o ipotecă mobiliară asupra soldurilor creditoare ale tuturor conturilor curente deschise la instituţia de credit finanţatoare, valabilă până la stingerea creanţelor datorate de beneficiar în baza contractelor de credit şi de garantare;

- beneficiarul se obligă să nu înstrăineze locuinţa achiziţionată în primii cinci ani de la data dobândirii. În cazurile şi în condiţiile prevăzute la art. 3.5, poate fi aprobată preluarea finanţării garantate şi a dreptului de proprietate asupra locuinţei; în cazul rambursării anticipate a finanţării înainte de expirarea termenului de cinci ani, interdicţiile de înstrăinare se radiază în condiţiile legii.

3.2.
beneficiarii individuali care construiesc o locuinţă în cadrul Programului.

ATENŢIE! Şi aici apare modificată una dintre cerinţe, anume aceea că beneficiarii se obligă să constituie, conform prevederilor Codului civil, în favoarea finanţatorului şi a statului român, reprezentat de MFP, proporţional cu procentul de garantare, o ipotecă mobiliară asupra soldurilor creditoare ale tuturor conturilor curente deschise la instituţia de credit finanţatoare, valabilă până la stingerea creanţelor datorate de beneficiar în baza contractelor de credit şi de garantare.

3.3.
beneficiarii care construiesc o locuinţă prin asociaţii fără personalitate juridică constituite de minimum doi beneficiari.

Ipoteca legală

În condiţiile modificate ale protocolului, odată cu înscrierea ipotecii legale, în cartea funciară a imobilului se notează interdicţia de înstrăinare pe o perioadă de cinci ani a locuinţei şi, respectiv, a locuinţei şi terenului, în acest din urmă caz, cu excepţia înstrăinării cotei-părţi de teren aferente fiecărei locuinţe construite către oricare dintre membrii asociaţiei, precum şi interdicţia de grevare cu sarcini a locuinţei şi, respectiv, a locuinţei şi terenului pe toată durata garanţiei. În cazul rambursării anticipate a finanţării înainte de expirarea termenului de cinci ani, interdicţiile de înstrăinare se radiază în condiţiile legii.

Condiţia referitoare la rangul dreptului de ipotecă trebuie să fie îndeplinită până la momentul formulării cererii de plată a garanţiei de către finanţator. În cazul primirii de către finanţator a comunicării respingerii cererii de plată a garanţiei de la FNGCIMM, în temeiul contractului de garantare, corespunzător procentului garanţiei emise de FNGCIMM în numele şi în contul statului, finanţatorul are dreptul să înscrie în cartea funciară ipoteca legală prevăzută de art. 2.386 pct. 3 din Codul civil, concomitent cu radierea din cartea funciară a ipotecii legale instituite în favoarea statului român. Radierea dreptului de ipotecă legală instituit în favoarea statului, proporţional cu procentul de garantare, se va face în baza deciziei FNGCIMM privind respingerea cererii de plată.

Înscrierea ipotecii legale, cu notarea interdicţiilor prevăzute, se efectuează în temeiul contractului de garantare.

În cazul garanţiilor acordate din plafonul alocat, drepturile izvorâte din poliţele de asigurare a imobilelor achiziţionate/construite în cadrul Programului se vor împărţi în mod egal între statul român, reprezentat prin MFP, şi Finanţator.

În ce condiţii pot fi modificate contractele de finanţare

Reţinem, din completările aduse la protocol pe acelea care îi privesc şi pe beneficiari. Astfel,

- După înştiinţarea prealabilă a FNGCIMM şi a MFP, pentru finanţările garantate acordate după transmiterea acestei înştiinţări, finanţatorii pot modifica nivelul costurilor totale, cu condiţia încadrării în limitele prevăzute la art. 2 lit. b) şi la art. 21 lit. b) din anexa nr. 2 la Hotărârea Guvernului nr. 717/2009, cu modificările şi completările ulterioare.

- Finanţatorul şi statul, reprezentat prin MFP, emit acordul pentru efectuarea plăţii despăgubirilor către proprietarul locuinţei, despăgubiri a căror valoare depăşeşte echivalentul în lei al sumei de 10.000 de euro, dar care se încadrează în limita de până la 50% din valoarea creditului iniţial, prevăzută de art. 1 alin. (78) din O.U.G. nr. 60/2009, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 368/2009, cu modificările şi completările ulterioare.

- Finanţatorul şi MFP, proporţional cu procentul de garantare, îşi pot exprima acordul cu privire la novarea obiectului garanţiei, în cazul în care locuinţa achiziţionată iniţial în cadrul Programului este improprie cerinţelor de locuit ale unei persoane sau familii datorită unor vicii ascunse ori provocării unor daune asupra locuinţei, ca urmare a producerii unui risc asigurat, de natură a o face improprie utilizării potrivit destinaţiei, cu respectarea normelor de implementare şi cu condiţia ca valoarea noii locuinţe dobândite de către beneficiar, astfel cum a fost evaluată în condiţiile legii, să fie cel puţin egală cu valoarea creditului contractat, la care se adaugă valoarea avansului.

- În cazul rezoluţiunii în condiţiile legii a contractului de vânzare-cumpărare a locuinţelor achiziţionate, ca efect al garanţiei contra viciilor ascunse ale bunului vândut, beneficiarul poate achiziţiona o a doua locuinţă în cadrul Programului, cu condiţia stingerii creditului contractat iniţial în cadrul Programului.

- În cazul provocării unor daune asupra locuinţei, ca urmare a producerii unui risc asigurat, de natură a o face improprie utilizării potrivit destinaţiei, beneficiarul poate achiziţiona o a doua locuinţă în cadrul Programului, cu condiţia stingerii creditului contractat iniţial în cadrul Programului. Prin locuinţă improprie utilizării în sensul Programului se înţelege locuinţa afectată de daune constatate şi evaluate la o valoare de cel puţin 50% din valoarea creditului acordat iniţial. În această situaţie, dacă beneficiarul solicită continuarea contractului de credit, cu novarea obiectului garanţiei, MFP şi finanţatorul, în calitate de cesionari/beneficiari ai drepturilor de despăgubire provenite din poliţa de asigurare a locuinţei devenite improprie utilizării, îşi pot exprima acordul cu privire la cesionarea sumelor provenite din plata drepturilor de despăgubire de către asigurător, în vederea achiziţionării unei noi locuinţe în cadrul Programului. Valoarea noii locuinţe dobândite de către beneficiar, astfel cum a fost evaluată în condiţiile legii, trebuie să fie cel puţin egală cu valoarea creditului contractat, la care se adaugă valoarea avansului.

––––––––––––(P)––––––––––––

Lege5
 a creat instrumentul ideal pentru a vă ajuta să vizualizaţi prin comparare textul unui act normativ aşa cum era el înainte de modificare şi textul modificat, cu evidenţierea modificărilor.

Prin evidenţierea modificărilor la nivel de paragraf, Lege5 vă ajută să identificaţi mai repede şi cu uşurinţă modificările, astfel încât să luaţi decizii corecte şi să lucraţi eficient.

Aflaţi mai multe despre Lege5 – care este disponibil în variantele OnlineDesktop şi Mobile – de AICI.

comentarii

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu