24 Noiembrie, 2014

Impozitul şi taxa pe clădiri

La sfârșitul lunii martie expiră termenul până la care se acordă bonificaţii la plata impozitului, fapt care ne-a motivat să facem această prezentare succintă a obligaţiilor stabilite de Codul fiscal. Materialul de fața, care se referă la taxele pe clădiri, vine după alte două articole, din zilele trecute, referitoare la taxele şi impozitele pe terenuri şi pe mijloace de transport.

● În ce privește persoanele fizice, lucrurile sunt relativ clare, în sensul că orice persoană care are în proprietate o clădire situată în România datorează anual impozit pentru acea clădire, exceptând cazul în care în în Codul fiscal se prevede diferit.

● Pentru clădirile proprietate publică sau privată a statului ori a unităţilor administrativ-teritoriale concesionate, închiriate, date în administrare ori în folosinţă, după caz, persoanelor juridice, altele decât cele de drept public, se stabileşte taxa pe clădiri, care reprezintă sarcina fiscală a concesionarilor, locatarilor, titularilor dreptului de administrare sau de folosinţă, după caz, în condiţii similare impozitului pe clădiri.

Contribuabili, în cazul impozitului pe clădiri, sunt proprietarii acestora, indiferent de clădire şi de locul unde sunt situate în România. Contribuabilii datorează impozitul pe clădiri şi în situaţia în care clădirea este administrată sau folosită de alte persoane decât titularul dreptului de proprietate şi pentru care locatarul sau concesionarul datorează chirie ori redevenţă în baza unui contract de închiriere, locaţiune sau concesiune, după caz. La declaraţia fiscală se anexează, într-una din aceste situaţii, în fotocopie semnată pentru conformitate cu originalul, actul privind concesionarea, închirierea, darea în administrare sau în folosinţă a clădirii respective.

Dacă în acest act nu sunt înscrise valoarea de inventar a clădirii înregistrată în contabilitatea persoanei juridice care a hotărât concesionarea, închirierea, darea în administrare sau în folosinţă a clădirii, precum şi data înregistrării în contabilitate a clădirii respective, iar în cazul efectuării unor reevaluări, data ultimei reevaluări, la act se anexează, în mod obligatoriu, un certificat emis de către proprietari, prin care se confirmă realitatea menţiunilor respective.

Pentru clădirile proprietate publică sau privată a statului ori a unităţilor administrativ-teritoriale, concesionate, închiriate, date în administrare ori în folosinţă, după caz, se datorează taxa pe clădiri, care reprezintă sarcina fiscală doar pentru persoanele juridice, concesionari, locatari, titulari ai dreptului de administrare sau de folosinţă, după caz, în condiţii similare impozitului pe clădiri. Dacă o persoană juridică – concesionar, locatar, titular al dreptului de administrare sau de folosinţă – încheie ulterior contracte de concesiune, închiriere, administrare sau folosinţă pentru aceeaşi clădire cu alte persoane, taxa pe clădiri va fi datorată de utilizatorul final.

● În cazul în care o clădire se află în proprietatea comună a două sau mai multe persoane, fiecare dintre proprietarii comuni ai clădirii datorează impozitul pentru spaţiile situate în partea din clădire aflată în proprietatea sa. În cazul în care nu se pot stabili părţile individuale ale proprietarilor în comun, fiecare proprietar în comun datorează o parte egală din impozitul pentru clădirea respectivă. Referitor la proprietatea comună, Normele de aplicare a Codului fiscal identifică următoarele situaţii:

- clădire aflată în proprietate comună, dar fiecare dintre contribuabili au determinate cotele-părţi din clădire, caz în care impozitul pe clădiri se datorează de fiecare contribuabil proporţional cu partea din clădire corespunzătoare cotelor-părţi respective;

- clădire aflată în proprietate comună, dar fără să aibă stabilite cotele-părţi din clădire pe fiecare contribuabil, caz în care impozitul pe clădiri se împarte la numărul de coproprietari, fiecare dintre aceştia datorând în mod egal partea din impozit rezultată în urma împărţirii.

Identificarea proprietăţilor atât în cazul clădirilor, cât şi în cel al terenurilor cu sau fără construcţii, situate în intravilanul localităţilor rurale şi urbane, precum şi identificarea domiciliului fiscal al contribuabililor se fac potrivit Codului de procedură fiscală.

Scutiri. Articolul 250 Cod fiscal enumeră situaţiile în care nu se datorează impozit pe clădiri, prin efectul legii. Din această listă ne rezumăm la menţionarea câtorva cazuri, precum: clădirile din parcurile industriale, ştiinţifice şi tehnologice, clădirile restituite pe Legea nr.10/2001, clădirile restituite pe Ordonanţa de urgenţă nr. 83/1999 privind restituirea unor bunuri imobile care au aparţinut comunităţilor cetăţenilor aparţinând minorităţilor naţionale din România, clădirile funerare din cimitire şi crematorii, clădirile care sunt utilizate ca sere, solare, răsadniţe, ciupercării, silozuri pentru furaje, silozuri şi/sau pătule pentru depozitarea şi conservarea cerealelor, cu excepţia încăperilor care sunt folosite pentru alte activităţi economice, clădirile utilizate pentru activităţi social-umanitare de către asociaţii, fundaţii şi culte, potrivit hotărârii consiliului local (astfel cum această categorie a fost prevăzută, în această formă de dispoziţie, prin O.U.G. nr.109/2009, cu aplicare din 14 mai 2010).

Intră, de asemenea, sub regimul de scutire clădirile proprietate a statului, a unităţilor administrativ-teritoriale sau a oricăror instituţii publice, cu excepţia încăperilor care sunt folosite pentru activităţi economice, altele decât cele desfăşurate în relaţie cu persoane juridice de drept public. Normele prevăd, în acest sens, că pentru calculul impozitului pe clădiri în cazul incintelor care sunt folosite pentru activităţi economice, se vor efectua următoarele operaţiuni:

a) se determină suprafaţa construită desfăşurată a clădirii;

b) se determină suprafaţa construită desfăşurată a incintelor care sunt folosite pentru activităţi economice;

c) se determină cota procentuală din clădire ce corespunde incintelor care sunt folosite pentru activităţi economice, prin împărţirea suprafeţei prevăzute la lit. b) la suprafaţa prevăzută la lit. a);

d) se determină valoarea de inventar a incintelor care sunt folosite pentru activităţi economice, prin înmulţirea valorii de inventar a clădirii cu cota procentuală determinată la lit. c);

e) se determină impozitul pe clădiri corespunzător incintelor care sunt folosite pentru activităţi economice, prin înmulţirea valorii determinate la lit. d) cu cota de impozit între 0,25% şi 1,50%  sau, dacă respectiva cladire nu a fost reevaluată, cu cota impozitului stabilită de consiliul local/Consiliul General al Municipiului Bucureşti (între 10% şi 20% pentru clădirile care nu au fost reevaluate în ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinţă sau între 30% şi 40% pentru clădirile care nu au fost reevaluate în ultimii 5 ani anteriori anului fiscal de referinţă);

f) în cazul în care consiliul local/Consiliul General al Municipiului Bucureşti a hotărât majorarea impozitului pe clădiri, impozitul pe clădiri datorat este cel care corespunde rezultatului înmulţirii prevăzute la lit. e) cu cota de majorare respectivă.

Calcularea impozitului pe clădiri la persoane fizice

Impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea cotei de impozitare de 0,1% la valoarea impozabilă a clădirii. În cazul unei clădiri care are pereţii exteriori din materiale diferite, pentru stabilirea valorii impozabile a clădirii se identifică – în tabelul de la art. 251 Cod fiscal – valoarea impozabilă cea mai mare corespunzătoare tipului clădirii respective.

Valoarea impozabilă a clădirii, exprimată în lei, se determină prin înmulţirea suprafeţei construite desfăşurate a acesteia, exprimate în metri pătraţi, cu valoarea impozabilă corespunzătoare, exprimată în lei/m2, din tabelul menţionat. Suprafaţa construită desfăşurată a unei clădiri se determină prin însumarea suprafeţelor secţiunilor tuturor nivelurilor clădirii, inclusiv ale balcoanelor, logiilor sau ale celor situate la subsol, exceptând suprafeţele podurilor care nu sunt utilizate ca locuinţă şi suprafeţele scărilor şi teraselor neacoperite.

Valoarea impozabilă a clădirii se ajustează în funcţie de rangul localităţii (0, I, II, III, IV, V) şi zona în care este amplasată clădirea (A, B, C, D), prin înmulţirea valorii determinate cu coeficientul de corecţie corespunzător.

În cazul unui apartament amplasat într-un bloc cu mai mult de 3 niveluri şi 8 apartamente, coeficientul de corecţie se reduce cu 0,10.

Valoarea impozabilă a clădirii se reduce în funcţie de anul terminării acesteia, respectiv:

- cu 20%, pentru clădirea care are o vechime de peste 50 de ani la data de 1 ianuarie a anului fiscal de referinţă;

- 10%, pentru clădirea care are o vechime cuprinsă între 30 de ani şi 50 de ani inclusiv, la data de 1 ianuarie a anului fiscal de referinţă.

În cazul clădirii utilizate ca locuinţă, a cărei suprafaţă construită depăşeşte 150 de metri pătraţi, valoarea impozabilă a acesteia, determinată în urma aplicării prevederilor alin. (1)-(7), se majorează cu câte 5% pentru fiecare 50 metri pătraţi sau fracţiune din aceştia.

În cazul clădirii la care au fost executate lucrări de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, din punct de vedere fiscal, anul terminării se actualizează, astfel că acesta se consideră ca fiind cel în care au fost terminate aceste ultime lucrări.

Dacă dimensiunile exterioare ale unei clădiri nu pot fi efectiv măsurate pe conturul exterior, atunci suprafaţa construită desfăşurată a clădirii se determină prin înmulţirea suprafeţei utile a clădirii cu un coeficient de transformare de 1,20.

Majorarea impozitului datorat de persoanele fizice ce deţin mai multe clădiri se face după cum urmează:

- cu 65% pentru prima clădire în afara celei de la adresa de domiciliu;

- cu 150% pentru a doua clădire în afara celei de la adresa de domiciliu;

- cu 300% pentru a treia clădire şi următoarele în afara celei de la adresa de domiciliu.

Nu vi se aplică majorări dacă aţi obţinut prin succesiune legală respectivele clădiri.

În cazul deţinerii a două sau mai multe clădiri în afara celei de la adresa de domiciliu, impozitul majorat se determină în funcţie de ordinea în care proprietăţile au fost dobândite, aşa cum rezultă din documentele ce atestă calitatea de proprietar.

Calculul impozitului datorat de persoanele juridice

În cazul persoanelor juridice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de impozitare asupra valorii de inventar a clădirii. Cota de impozit se stabileşte prin hotărâre a consiliului local şi poate fi cuprinsă între 0,25% şi 1,50% inclusiv. La nivelul municipiului Bucureşti, această atribuţie revine Consiliului General al Municipiului Bucureşti.

În cazul unei clădiri a cărei valoare a fost recuperată integral pe calea amortizării, valoarea impozabilă se reduce cu 15%.

În cazul unei clădiri care a fost reevaluată, conform reglementărilor contabile, valoarea impozabilă a clădiri este valoarea contabilă rezultată în urma reevaluării, înregistrată ca atare în contabilitatea proprietarului – persoană juridică. Dacă nu a fost reevaluată, cota impozitului pe clădiri se stabileşte de consiliul local/Consiliul General al Municipiului Bucureşti între:

- 10% şi 20% pentru clădirile care nu au fost reevaluate în ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinţă;

- 30% şi 40% pentru clădirile care nu au fost reevaluate în ultimii 5 ani anteriori anului fiscal de referinţă.

Potrivit unei dispoziţii introduse prin O.G. nr. 30/2011 – cu începere de la 1 ianuarie 2012 – cota impozitului pe clădiri se aplică la valoarea de inventar a clădirii înregistrată în contabilitatea persoanelor juridice, până la sfârşitul lunii în care s-a efectuat prima reevaluare. Fac excepţie clădirile care au fost amortizate potrivit legii, în cazul cărora cota de impozit se stabileşte prin hotărâre a consiliului local şi poate fi cuprinsă între 0,25% şi 1,50% inclusiv.

Despre autor  ⁄ Mihai Sintescu

Mihai Sintescu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu