Impozitul pe clădiri la persoanele juridice: noutăţi privind evaluarea clădirilor

De la 1 ianuarie 2014 se aplică reglementări noi, introduse în Codul fiscal prin O.U.G. nr. 102/2013, publicată în Monitorul oficial nr. 703/2013.

În prezent, potrivit art. 253 alin. (5¹) din Codul fiscal, în scopul stabilirii impozitului pe clădiri în cazul instituţiilor de credit – şi numai în cazul acestora – şi care aplică Standardele internaţionale de raportare financiară şi aleg ca metodă de evaluare ulterioară modelul bazat pe cost, valoarea impozabilă a clădirii este cea care reiese din raportul de evaluare întocmit de un evaluator autorizat.

Ţinând cont de faptul că, în prezent, Standardele internaţionale de raportare financiară sunt aplicate şi de alte entităţi decât instituţiile de credit, prevederile art. 253 alin. (5¹) au fost adaptate în mod corespunzător.

Astfel, textul modificat – Art. 253 alin. (5¹) –, aplicabil de la 1 ianuarie, urmează să prevadă că în cazul clădirilor care aparţin persoanelor juridice care aplică Standardele internaţionale de raportare financiară şi aleg ca metodă de evaluare ulterioară modelul bazat pe cost, valoarea impozabilă a acestora este valoarea rezultată din raportul de evaluare emis de un evaluator autorizat, depus la compartimentul de specialitate al administraţiei publice locale.

Ca reglementare generală, Art. 253 din Codul fiscal prevede că, în cazul persoanelor juridice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de impozitare asupra valorii de inventar a clădirii.

Cota de impozit se stabileşte prin hotărâre a consiliului local şi poate fi cuprinsă între 0,25% şi 1,50% inclusiv. La nivelul municipiului Bucureşti, această atribuţie revine Consiliului General al Municipiului Bucureşti. În acest scop, la solicitarea compartimentului de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale, contribuabilii au obligaţia de a pune la dispoziţia acestuia documente justificative, aferente activităţii pentru care sunt autorizaţi, referitoare la funcţionarea unităţii de cazare, cum ar fi: facturi de utilităţi, facturi fiscale, bon fiscal, state de plată a salariaţilor etc.

Valoarea de inventar a clădirii este valoarea de intrare a clădirii în patrimoniu, înregistrată în contabilitatea proprietarului clădirii, conform prevederilor legale în vigoare. Prin valoarea de inventar a clădirii, în scopul determinării impozitului pe clădiri, se înţelege valoarea de intrare a clădirii în patrimoniu, înregistrată în contabilitatea proprietarului clădirii, şi care, după caz, poate fi:

– costul de achiziţie, pentru clădirile dobândite cu titlu oneros;

– costul de producţie, pentru clădirile construite de persoana juridică;

– valoarea actuală, estimată la înscrierea lor în activ, ţinându-se seama de valoarea clădirilor cu caracteristici tehnice şi economice similare sau apropiate, pentru clădirile obţinute cu titlu gratuit;

– valoarea de aport pentru clădirile intrate în patrimoniu în cazul asocierii/fuziunii, determinată prin expertiză, potrivit legii;

– valoarea rezultată în urma reevaluării, pentru clădirile reevaluate în baza unei dispoziţii legale.

– în cazul persoanelor juridice care aplică Reglementările contabile armonizate cu Directiva a IV-a a CEE, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea cotei de impozitare asupra valorii de inventar a clădirii. Potrivit art. 253 alin. (3) din Codul fiscal, valoarea de inventar a clădirii este valoarea de intrare a clădirii în patrimoniu, înregistrată în contabilitatea proprietarului, valoare care nu se diminuează cu amortizarea calculată potrivit legii, cu excepţia clădirilor a căror valoare a fost recuperată integral pe calea amortizării, pentru care legea prevede că valoarea impozabilă se reduce cu 15%;

– în cazul persoanelor juridice care aplică Standardele internaţionale de raportare financiară şi aleg ca metodă de evaluare ulterioară modelul bazat pe cost, de la 1 ianuarie, valoarea impozabilă a clădirilor ce aparţin acestor instituţii este valoarea rezultată din raportul de evaluare emis de un evaluator autorizat, depus la compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale.

– La determinarea valorii de inventar a clădirii se are în vedere însumarea valorilor tuturor elementelor şi instalaţiilor funcţionale ale acesteia, cum sunt: terasele, scările, ascensoarele, instalaţiile de iluminat, instalaţiile sanitare, instalaţiile de încălzire, instalaţiile de telecomunicaţii prin fir şi altele asemenea; aparatele individuale de climatizare nu fac parte din categoria elementelor şi instalaţiilor funcţionale ale clădirii.

– În cazul clădirii la care au fost executate lucrări de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, de către locatar, din punct de vedere fiscal, acesta are obligaţia să comunice locatorului valoarea lucrărilor executate pentru depunerea unei noi declaraţii fiscale, în termen de 30 de zile de la data terminării lucrărilor respective. Prin lucrări de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere se înţelege acele lucrări care au ca rezultat creşterea valorii clădirii respective cu cel puţin 25%. În cazul în care în cursul unui an fiscal se efectuează mai multe lucrări de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, a căror valoare individuală este sub 25%, dar cumulat depăşeşte 25%, locatarul are obligaţia de a comunica locatorului valoarea totală, în termen de 30 de zile de la data la care se atinge acest nivel.

– În cazul unei clădiri a cărei valoare a fost recuperată integral pe calea amortizării, valoarea impozabilă se reduce cu 15%.

În cazul unei clădiri care a fost reevaluată, conform reglementărilor contabile, valoarea impozabilă a clădiri este valoarea contabilă rezultată în urma reevaluării, înregistrată ca atare în contabilitatea proprietarului – persoană juridică.

În cazul unei clădiri care nu a fost reevaluată, cota impozitului pe clădiri se stabileşte de consiliul local/Consiliul General al Municipiului Bucureşti între:

– 10% şi 20% pentru clădirile care nu au fost reevaluate în ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinţă;

– 30% şi 40% pentru clădirile care nu au fost reevaluate în ultimii 5 ani anteriori anului fiscal de referinţă.

Cota impozitului pe clădirile care nu au fost reevaluate se aplică la valoarea de inventar a clădirii înregistrată în contabilitatea persoanelor juridice, până la sfârşitul lunii în care s-a efectuat prima reevaluare. Fac excepţie clădirile care au fost amortizate potrivit legii, în cazul cărora cota de impozit se stabileşte prin hotărâre a consiliului local şi poate fi cuprinsă între 0,25% şi 1,50% inclusiv.   

În cazul unei clădiri care face obiectul unui contract de leasing financiar, pe întreaga durată a acestuia se aplică următoarele reguli:

– impozitul pe clădiri se datorează de locatar;

– valoarea care se ia în considerare la calculul impozitului pe clădiri este valoarea din contract a clădirii, aşa cum este ea înregistrată în contabilitatea locatorului sau a locatarului, conform prevederilor legale în vigoare;

– în cazul în care contractul de leasing încetează altfel decât prin ajungerea la scadenţă, impozitul pe clădiri este datorat de locator.

Impozitul pe clădiri se aplică pentru orice clădire deţinută de o persoană juridică aflată în funcţiune, în rezervă sau în conservare, chiar dacă valoarea sa a fost recuperată integral pe calea amortizării.

Cota de impozit pentru clădirile cu destinaţie turistică ce nu funcţionează în cursul unui an calendaristic este de minimum 5% din valoarea de inventar a clădirii, stabilită prin hotărâre a consiliului local. Sunt exceptate de la prevederile alin. (9) structurile care au autorizaţie de construire în perioada de valabilitate, dacă au început lucrările în termen de cel mult trei luni de la data emiterii autorizaţiei de construire.