4 Decembrie, 2016

Evaluarea proprietăţilor

Ipoteza de estimare a valorii pentru garantarea împrumutului este aceea că proprietatea este liberă (neocupată), ceea ce înseamnă că dacă aceasta s-ar vinde la momentul evaluării, în momentul tranzacţiei notariale, cumpărătorul are controlul deplin, din punct de vedere legal, al proprietăţii respective şi deci, dispune de toate atributele dreptului de proprietate.

Proprietăţi ocupate de proprietar

În estimarea valorii, proprietarul se consideră ca fiind un participant pe piaţă, dar nu se va ţine seama de nici un avantaj pe care acesta îl are prin ocuparea proprietăţii. Proprietatea trebuie privită prin utilitatea sa individuală, de sine stătătoare şi nu în legătură cu un anumit utilizator sau în legătură cu alte proprietăţi care i-ar creşte utilitatea şi astfel valoarea sa.

În fapt, trebuie analizată proprietatea conform cerinţei metodologice de estimare a valorii de piaţă, care cere eliminarea oricăror avantaje pe care anumiţi cumpărători le-ar avea din achiziţionarea unei proprietăţi sau a altor elemente speculative.

Proprietăţi specializate

Proprietăţile specializate au o adecvare în general scăzută pentru garanţie, având ca motiv principal vandabilitatea limitată. Valoarea lor este la un nivel semnificativ (pornită din utilitatea lor) numai privite prin prisma afacerii la care participă, ca parte a întreprinderii. De cele mai multe ori utilizările acestor proprietăţi sunt limitate, utilizările alternative fiind greu de identificat şi costurile de conversie a acestora greu de estimat.

În general, aceste tipuri de proprietăţi nu sunt considerate ca cele mai bune garanţii pe care un creditor şi le-ar dori. Totuşi, există anumiţi clienţi importanţi ai finanţatorilor, ale căror afaceri sunt bazate pe astfel de proprietăţi (specializate) şi a căror posibilitate de garantare se bazează pe acestea. Evaluatorul va trebui să fie atent şi să vadă în ce măsură valoarea pe care o poate ataşa acestor proprietăţi specializate este o valoare de piaţă sau nu. Ipotezele avute în vedere, tipul de valoare posibil a fi estimat trebuie să fie discutate cu finanţatorul.

Există situaţii când anumite proprietăţi specializate trebuie să fie luate în garanţie, de exemplu atunci când acestea se află în legătură cu garanţia/ proprietatea principală, a cărei utilitate o întregesc. În general, aceste tipuri de proprietăţi servesc pentru desfăşurarea unui flux tehnologic specializat. Reperul evaluatorului pentru a „structura” garanţia poate fi acest flux sau părţi din flux care au ca rezultat un produs cu valoare apreciabilă.

Ceea ce trebuie urmărit este utilitatea acelei proprietăţi care îi va asigura cea mai bună posibilitate de valorificare şi cea mai bună lichiditate.

Entităţi bazate pe proprietăţi imobiliare (proprietăţi imobiliare generatoare de afaceri)

Anumite afaceri au ca suport însăşi proprietatea imobiliară, fără de care acea afacere nu poate exista. Exemple clasice ca hoteluri, proprietăţi de agrement, restaurante, benzinării, sunt cunoscute de evaluatori. Aceste proprietăţi au în componenţă atât componente imobiliare (clădiri, terenuri), cât şi alte active fixe (mobilier, instalaţii, echipamente specifice), care împreună asigură suportul necesar desfăşurării afacerii respective. În plus faţă de acestea, în ipoteza continuităţii activităţii, o astfel de proprietate cuprinde şi o componentă de active necorporale, aşa numitul fond comercial (pe evaluatori îi interesează fondul comercial transferabil care la o eventuală vânzare să se transfere odată cu proprietatea).

Pentru a exemplifica acest lucru, citiţi istorioara de mai jos:

„La salonul de manichiură din colţ, în tot timpul zilei era coadă la singura manichiuristă, proprietara acelui spaţiu, care lucra acolo. Una dintre cliente, o persoană de succes în afaceri, întrevede o posibilitate de a avea încă o afacere profitabilă şi-i propune manichiuristei să cumpere această „afacere”. Întrucât i se oferă un preţ foarte bun, manichiurista acceptă, iar cu banii primiţi îşi cumpără un spaţiu situat peste drum.

A doua zi coada s-a mutat….”

În mod normal, tranzacţionarea unor astfel de proprietăţi se face ca fiind în funcţiune, deci global cu toate componentele sale; acest lucru înseamnă că abordarea comparativă a evaluării va duce de asemenea la o valoare estimată, care va cuprinde aceste elemente.

Abordarea prin venit presupune implicit funcţionarea acelei afaceri, deci rezultatul obţinut va cuprinde de asemenea totalitatea elementelor proprietăţii enumerate mai sus. Atenţie la acest mod de abordare în previzionarea performanţelor viitoare, unde trebuie să se excludă orice fond comercial al operatorului peste medie. Trebuie estimat un nivel mentenabil al activităţii şi rentabilităţii viitoare, care pot fi obţinute de un operator mediu de eficienţă rezonabilă (GN 12 pct. 5.4).

Iată ce a constatat un evaluator:

„Preşedintele federaţiei de atletism deţine un hotel în apropierea sediului acestei federaţii; soţia sa este un membru important al altei federaţii sportive. Există multe convocări şi evenimente organizate de aceste federaţii. Gradul de ocupare constatat de către evaluator este mult peste media altor hoteluri din zonă; chiar şi tarifele practicate se află în zona de vârf pentru facilităţile şi confortul oferit, comparativ cu celelalte hoteluri.

Se alege un nou preşedinte al federaţiei; noul preşedinte deţine şi el în zonă un hotel….”

Exploatarea acestor proprietăţi se face, de obicei, cu obţinerea prealabilă a unor licenţe, autorizaţii de funcţionare. Pierderea sau retragerea chiar şi temporară a acestora poate avea impact major asupra valorii de piaţă a acelei proprietăţi. În aceste condiţii este de aşteptat ca finanţatorul să ceară evaluatorului estimarea valorii în ipoteze diferite:

  • - anulare autorizaţii, licenţe;
  • - în condiţii de lichidare;
  • - dotări scoase de pe amplasament;
  • - devastări.

Există situaţii în care anumite proprietăţi generatoare de afaceri au fost dezvoltate ca urmare a unei cereri venite din partea unor grupuri identificabile şi a căror funcţionare depinde aproape în totalitate de aceste grupuri.

Se impune o analiză a utilizărilor alternative adecvate.

Aceste riscuri în obţinerea veniturilor viitoare trebuie menţionate în raportul de evaluare.

Iată ce constată evaluatorul nostru:

„O mare fabrică de confecţii de tip producţie lohn funcţionează în localitatea rurală unde este amplasat şi motelul supus evaluării. Localitatea nu este situată într-o zonă turistică sau pe artere de circulaţie importante. Motelul are un grad de ocupare bun, dar la analiza tipului de clienţi se constată că aproape în totalitate aceştia sunt din managementul fabricii de confecţii, delegaţi şi alte persoane care se află în legătură comercială cu această fabrică. Din informaţiile culese de evaluator, a aflat cu certitudine că fabrica se va muta în altă zonă…”

În funcţie de metodele de evaluare aplicate, valoarea finală estimată va trebui alocată pe componentele sale. Valorile rezultate din alocare nu sunt în mod implicit valori de piaţă.

Proprietăţi în dezvoltare

Aceste tipuri de proprietăţi pot fi atât în faza de construcţie, cât şi terenuri libere deţinute pentru dezvoltări viitoare. În acest sens, este de importanţă esenţială existenţa şi luarea în considerare a drepturilor şi reglementărilor de dezvoltare, existente şi potenţiale. Este obligatorie existenţa şi consultarea documentelor legale, care au stat sau vor sta la baza dezvoltării: certificat de urbanism, PUD – plan de urbanism în detaliu, autorizaţii de construire, planuri ale construcţiilor, planuri de amplasare a reţelelor de utilităţi, memorii tehnice, devize de lucrări, etc.

În funcţie de stadiul de execuţie (dezvoltare) a proprietăţii, la data evaluării, abordările în evaluare vor fi şi ele diferite. În măsura în care proprietatea poate fi vândută sau închiriată, înainte de finalizarea dezvoltării, se vor putea aplica metoda comparaţiei vânzărilor sau bazate pe venit (se va ţine seama de eventualele contracte de vânzare sau închiriere de tip: pre-vânzare, pre-închiriere).

De cele mai multe ori, în aceste situaţii, finanţatorii cer evaluatorilor să estimeze şi valoarea de piaţă la stadiul finalizat a acestor proprietăţi. Evaluatorii trebuie să precizeze foarte clar că această valoare nu este o valoare, la o dată viitoare, când se va finaliza construcţia, ci este „valoarea de piaţă ca şi când ar fi finalizată” tot azi, la data evaluării (IVA2, pct. 5.5). În această situaţie trebuie ţinut seama şi de perioada în care o proprietate generatoare de afaceri ajunge să genereze venituri constante.

Aceste tipuri de proprietăţi, în general, sunt evaluate periodic. Finanţatorii cer ca atunci când se fac trageri din credit, evaluatorul să confirme realizarea lucrărilor ce se decontează şi, la un anumit interval de timp, să cuantifice influenţa acestor îmbunătăţiri asupra valorii proprietăţii.

Evaluatorul trebuie să fie prudent şi să ia în considerare schimbările anticipate pe perioada următoare, precum şi riscul asociat dezvoltării.

Ipoteza de estimare a valorii, considerându-se că proprietatea este dezvoltată şi vândută la data evaluării poate fi uneori mult simplificatoare şi poate induce în eroare.

Diferenţa de timp între data evaluării, finalizarea dezvoltării şi fructificarea acesteia prin vânzare sau prin exploatare trebuie luată în considerare. În aceste condiţii, folosirea tehnicii actualizării cash flow-ului viitor este mai adecvată pentru evaluarea proprietăţii. O posibilă abordare este prezentată în exemplul următor.

Despre autor  ⁄ Redacţia

Materialele semnate de redacţia LegeStart reprezintă un efort comun de vă oferi informaţii de interes general din multiple domenii, strânse de echipă sau prezentate de partenerii noştri.

Fara comentarii

Scrie un comentariu