17 Ianuarie, 2017

Evacuarea chiriaşului: cum procedăm?

Procedura privind evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept este prevăzută în Codul de procedură  civilă, reclamantul având posibilitatea să aleagă între această cale de soluţionare şi procedura de drept comun. 

Reglementarea specială nu aduce atingere drepturilor locatorului sau proprietarului la plata chiriei sau arenzii, la plata de despăgubiri şi nici altor drepturi născute în temeiul contractului sau al legii, după caz. Pentru realizarea drepturilor şi îndeplinirea obligaţiilor din contract, precum şi a celor prevăzute de dispoziţiile legale aplicabile în materie, partea interesată poate proceda, după caz, potrivit dispoziţiilor referitoare la ordonanţa de plată sau celor privind soluţionarea cererilor cu valoare redusă ori la sesizarea instanţei competente, în condiţiile dreptului comun. 

Care sunt etapele atunci când proprietarul sesizează instanţa?

Cererile se adresează judecătoriei în circumscripţia căreia se află situat imobilul ocupat fără drept ori, după caz, închiriat sau arendat, chiar dacă locatarul a părăsit imobilul sau contractul a încetat.

Pentru etapa de citare şi comunicare a actelor procedurale, locatarul şi ocupantul imobilului sunt socotiţi ca având domiciliul lor obligatoriu la imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept.

Dacă imobilul este închis, toate notificările, citaţiile şi celelalte acte de procedură emise potrivit dispoziţiilor prezentului titlu se afişează la uşa imobilului.

Notificarea locatarului. Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.

Ce se întâmplă dacă locaţiunea este pe durată nedeterminată? Dacă prin contract nu s-a prevăzut un termen de expirare a locaţiunii, denunţarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată şi notificare de evacuare a imobilului.

Când locaţiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea termenului.

Notificarea ocupantului. Atunci când proprietarul unui imobil doreşte să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.

Procedura de evacuare. Cazul cel mai fericit este evacuarea voluntară, situaţie în care  locatarul sau ocupantul care a fost notificat în condiţiile prezentului titlu a părăsit imobilul, iar locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia, de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare.

Se prezumă că imobilul este părăsit în caz de încetare a activităţii economice ori de încetare a folosirii imobilului de către locatar sau ocupant ori de către persoanele aflate sub controlul lor, precum şi în cazul returnării cheilor imobilului, ridicării echipamentelor, mărfurilor sau altor bunuri mobile din imobil.

Sesizarea instanţei. Dacă însă, locatarul sau ocupantul notificat refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.

Procedura de judecată

Potrivit art. 1.042 şi 1043 din Codul de procedură civilă, cererea de evacuare se judecă cu citarea părţilor, în afară de cazul în care evacuarea imobilului pentru neplata chiriei sau a arenzii se solicită în baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu, potrivit legii.

Cererea de evacuare se judecă în regim de urgenţă, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă s-a dat cu citarea părţilor.

Dacă s-a solicitat şi plata chiriei ori a arenzii exigibile, instanţa, cu citarea părţilor, va putea dispune odată cu evacuarea şi obligarea pârâtului la plata acestora, inclusiv a sumelor devenite exigibile în cursul judecăţii.

Hotărârea de evacuare este executorie şi poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la pronunţare, dacă s-a dat cu citarea părţilor, sau de la comunicare, când s-a dat fără citarea lor.

Apărările pârâtului în cazul judecării cu citare. Pentru a înţelege o situaţie dedusă judecăţii – pe care o vom prezenta mai jos – trebuie reţinut că pârâtul nu poate formula cerere reconvenţională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanţie, pretenţiile sale urmând a fi valorificate numai pe cale separată.

În schimb, cum este şi firesc, pârâtul poate invoca apărări de fond privind temeinicia motivelor de fapt şi de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului.

Contestaţia la executare. Împotriva executării hotărârii de evacuare cei interesaţi pot introduce contestaţie la executare, în condiţiile legii.

Suspendarea executării. Executarea hotărârii de evacuare nu va putea fi suspendată. Cu toate acestea, în cazul evacuării pentru neplata chiriei sau a arenzii se va putea dispune suspendarea executării hotărârii în cadrul contestaţiei la executare sau a apelului exercitat de către pârât numai dacă acesta consemnează în numerar, la dispoziţia creditorului, chiria sau arenda la care a fost obligat, suma stabilită pentru asigurarea ratelor de chirie sau arendă datorate până la data cererii de suspendare, precum şi cea aferentă ratelor de chirie sau arendă ce ar deveni exigibile în cursul judecăţii procesului. 

Studiu de caz

Judecătoria Iaşi – Secţia civilă a sesizat Curtea Constituţională cu excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 1.042 şi art. 1.043 din Codul de procedură civilă, excepţie ridicată de o societate cu răspundere limitată, într-o cauză având ca obiect soluţionarea unei cereri de evacuare a acestei societăţi dintr-un imobil folosit sau ocupat fără drept.

În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate s-a susţinut că posibilitatea judecării procedurii de evacuare fără citarea părţilor, în regim de urgenţă, fără ca întâmpinarea să fie obligatorie, fără oferirea posibilităţii de formulare a cererii reconvenţionale constituie elemente de natură a conduce la neconstituţionalitatea dispoziţiilor legale criticate. Astfel, reclamantul locator ar avea, fără temei legal, privilegiul de a obţine evacuarea fără respectarea normelor legale referitoare la preavizarea încetării contractului, rezilierea contractului şi a somaţiei privind evacuarea voluntară.

Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea a observat că pârâtul nu poate formula cerere reconvenţională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanţie, pretenţiile sale urmând a fi valorificate numai pe cale separată. Spre deosebire de acţiunea în evacuare promovată pe calea dreptului comun, în cadrul procedurii speciale pârâtul nu are posibilitatea formulării unor asemenea cereri, situaţie care se justifică prin caracterul urgent al soluţionării cererii principale şi prin caracterul sumar al dezbaterilor care privesc condiţiile în care pârâtul ocupă imobilul, precum şi obligaţia acestuia de a părăsi imobilul. Însă pârâtul poate invoca apărări de fond privind temeinicia motivelor de fapt şi de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului. De altfel, Curtea a mai reţinut că cererile menţionate de dispoziţia legală criticată pot fi promovate în cadrul unui litigiu distinct.

Prin urmare, faptul că pârâtul nu poate formula cerere reconvenţională, deci nu poate emite pretenţii proprii împotriva reclamantului, nu este de natură a afecta caracterul echitabil al procedurii în cadrul căreia pârâtul poate depune întâmpinare şi are posibilitatea de a-şi formula apărările necesare.

Curtea a respins, ca neîntemeiată, excepţia de neconstituţionalitate, prin Decizia nr. 488/2016, publicată în Monitorul Oficial nr. 842/2016

Ai nevoie de Codul de procedură civilă? Poţi cumpăra actul la zi, în format PDF sau MOBI, de AICI!

comentarii

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu