8 Decembrie, 2016

Dreptul de preempţiune – condiţii şi efecte ale exercitării acestuia cu privire la vânzarea unui teren

În condiţiile în care se vorbeşte tot mai insistent despre apropiata liberalizare a vânzării terenurilor către străini, este bine de ştiut ce drepturi de preempţiune se aplică la vânzare.

Tratat în art. 1.730 şi urm. din Codul civil, dreptul de preempţiune presupune că titularul acestui drept asupra unui bun poate cumpăra cu prioritate acel bun. Condiţiile sunt acelea din contract sau cele stabilite prin lege.

Să presupunem situaţia enunţată la începutul acestui material, respectiv că sunt puse în vânzare terenuri, deci bunurile imobile, şi să vedem ce se întâmplă dacă un potenţial cumpărător român are un drept drept de preempţiune.

Faţă de intenţia cetăţenilor străini de a cumpăra terenuri agricole, pentru agricultorii români, dreptul de preempţiune se instituie astfel:

• Drept de preempţiune de ordinul I: dreptul de preempţiune al arendaşului la cumpărare. Potrivit art. 1.849 Cod civil, arendaşul are drept de preempţiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1.730-1.739 din acelaşi Cod;

• Drept de preempţiune de ordinul II: dreptul de preempţiune al vecinului. Art. 1.746 Cod civil precizează că terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempţiune al coproprietarilor sau vecinilor. Legea nr. 71/2011 precizează, în acest sens, că numai vecinii care sunt proprietari de fond forestier beneficiază de dreptul de preempţiune;

• Drept de preempţiune de ordinul III: dreptul de preempţiune al structurii naţionale funciare (de exemplu Agenţia Domeniilor Statului ADS, Societatea de Amenajare Funciară SAF).

1.18492.1746
Sursa foto: Lege5 Online

Să precizăm de la început că titularul dreptului de preempţiune – denumit preemptor – care a respins o ofertă de vânzare nu îşi mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se consideră respinsă dacă nu a fost acceptată în termen de cel mult 10 zile, în cazul vânzării de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de zile, în cazul vânzării de bunuri imobile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea ofertei către preemptor.

Vânzarea către un terţ a bunului cu privire la care există un drept de preempţiune legal sau convenţional se poate face numai sub condiţia neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor.

ÎN CE CONDIŢII SE POATE EXERCITA DREPTUL DE PREEMPŢIUNE?

Vânzătorul – care poate fi o autoritate publică deţinătoare titulară, sau un proprietar persoană fizică – este obligat să notifice de îndată preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terţ. Notificarea poate fi făcută şi de acesta din urmă. Această notificare va cuprinde:

• numele şi prenumele vânzătorului;
• descrierea bunului;
• sarcinile care îl grevează;
• termenii şi condiţiile vânzării, precum şi locul unde este situat bunul.

Preemptorul îşi poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoţită de consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului.

ATENŢIE.
În cazul vânzării de bunuri mobile, dreptul de preempţiune se exercită, în termen de cel mult 10 zile, iar la vânzarea de bunuri imobile, în termen de cel mult 30 de zile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea către preemptor a notificării.

EFECTELE EXERCITĂRII PREEMPŢIUNII

Să presupunem că preemptorul şi-a exercitat dreptul său de preempţiune. Ce se întâmplă mai departe? Prin exercitarea preempţiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor şi vânzător, în condiţiile cuprinse în contractul încheiat cu terţul.

ATENŢIE.
Odată ajuns în această etapă, contractul încheiat cu terţul se desfiinţează retroactiv. Cu toate acestea, vânzătorul răspunde faţă de terţul de bună-credinţă pentru evicţiunea ce rezultă din exercitarea preempţiunii.

Clauzele contractului încheiat cu terţul având drept scop să împiedice exercitarea dreptului de preempţiune nu produc efecte faţă de preemptor.

Codul civil ia în calcul şi posibilitatea că există mai mulţi titulari ei dreptului de preempţiune. Astfel, potrivit art. 1.743, în cazul în care mai mulţi titulari şi-au exercitat preempţiunea asupra aceluiaşi bun, contractul de vânzare se consideră încheiat:

• cu titularul dreptului legal de preempţiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune;

• cu titularul dreptului legal de preempţiune ales de vânzător, când se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi legale de preempţiune;

• dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune;

• dacă bunul este mobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune având data certă cea mai veche, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune.

ATENŢIE.
Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil face o precizare utilă, anume că, dacă legea nu prevede altfel, dispoziţiile art. 1.734 din Codul civil se aplică şi drepturilor de preempţiune izvorâte din contracte încheiate înainte de intrarea în vigoare a Codului civil.

NOTAREA DREPTULUI DE PREEMPŢIUNE ASUPRA UNUI IMOBIL

Dreptul convenţional de preempţiune în legătură cu un imobil se notează în cartea funciară. Dacă o asemenea notare a fost făcută, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca acela care a cumpărat sub condiţie suspensivă să îşi poată înscrie dreptul în cartea funciară, în temeiul contractului de vânzare încheiat cu proprietarul. Înscrierea se face sub condiţia suspensivă ca, în termen de 30 de zile de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea, preemptorul să nu notifice biroului de carte funciară dovada consemnării preţului la dispoziţia vânzătorului.

Notificarea făcută în termen biroului de carte funciară înlocuieşte comunicarea către preemptor a cuprinsul contractului încheiat cu un terţ şi are aceleaşi efecte. În temeiul acestei notificări, preemptorul poate cere radierea din cartea funciară a dreptului terţului şi înscrierea dreptului său.

Dacă preemptorul nu a făcut notificarea în termen, dreptul de preempţiune se stinge şi se radiază din oficiu din cartea funciară.

Să mai amintim două precizări din Codul civil. Anume:

  • Dreptul de preempţiune este indivizibil şi nu se poate ceda.
  • Dreptul convenţional de preempţiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepţia situaţiei în care a fost constituit pe un anume termen. În acest din urmă caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung.

Actele normative menţionate în acest articol pot fi consultate pe Lege5.ro – noul serviciu online de documentare legislativă realizat de Indaco Systems. Află totul despre Lege5 Online de AICI!

Despre autor  ⁄ Mihai Sintescu

Mihai Sintescu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Comentarii

  • Răspunde
    elena
    martie 23 2015

    daca terenul vandut are drept de servitute ,proprietarul terenului grevat de servitute are drept de preemtiune?

  • Răspunde
    elena
    martie 30 2016

    Daca terenul s-a vandut fara ca preemptorul sa afle la timp de acest lucru(proprietarul nu a dorit ca preemptorul sa afle), decat dupa un an cand noul proprietar a venit la mosie, se mai poate face ceva in acest sens ?
    MULTUMESC

Scrie un comentariu