10 Decembrie, 2016

Cum se pot vinde/cumpăra terenurile agricole din extravilan? Noile prevederi se aplică din aprilie

Definitivată după largi dezbateri, Legea nr. 17/2014 stabileşte aplicarea, în materie, a dreptului comun, precum şi a dreptului de preemţiune.

Legea a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 178/2014 şi va intra în vigoare de la 11 aprilie 2014, iar în termen de şapte zile urmează să apară şi normele de aplicare.

Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Codul civil, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.

Excepţie. Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare.

Dacă vânzarea se face prin contract

Dacă vânzarea se face prin contract, atunci solicitarea şi utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile şi alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credinţe atât a părţilor din contract, cât şi pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.

Dacă promitentul refuză în mod nejustificat vânzarea

Dacă promitentul refuză în mod nejustificat vânzarea, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate, formulată în baza hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de Legea nr. 17/2014.

ATENŢIE: Este bine de ţinut cont de câteva precizări vă pot scăpa de urmări neplăcute. 

Prescripţia. Potrivit Codului civil, dreptul la acţiune se prescrie în termen de şase luni de la data la care contractul trebuia încheiat. Regula se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz.

Promisiunea unilaterală de cumpărare a unui bun individual determinat. Dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se consideră stinsă.

Condiţii. Când se apelează la instanţă, pentru obţinerea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică şi, de asemenea, să fie îndeplinite o serie de condiţii prevăzute de legea de faţă, anume:

- respectarea regimului terenurilor agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către interior, precum şi al celor situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale, terenuri care pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuţii în domeniul siguranţei naţionale;

- respectarea regimului terenurilor agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător, terenuri care pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător;

- solicitarea şi utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile şi alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credinţe atât a părţilor din contract, cât şi pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară;

- avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 de hectare, de către structura centrală.

Paşi de urmat

Vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoştinţa preemptorilor. Cererea este însoţită de oferta de vânzare a terenului agricol şi de documentele doveditoare care vor fi prevăzute de normele metodologice de aplicare a legii.

În termen de o zi lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligaţia să afişeze timp de 30 de zile oferta de vânzare la sediul său şi, după caz, pe pagina de internet a acesteia. De asemenea, primăria are obligaţia de a transmite structurii din cadrul aparatului central al MADR (structura centrală), respectiv structurilor teritoriale ale acestuia, un dosar cu lista preemptorilor, respectiv copiile cererii de afişare, ale ofertei de vânzare şi ale documentelor doveditoare prevăzute la alin. (1), în termen de trei zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. La rândul lor, în termen de trei zile lucrătoare de la înregistrarea dosarului, structura centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz, au obligaţia să afişeze pe site-urile proprii oferta de vânzare, timp de 15 zile.

Titularul dreptului de preempţiune trebuie ca în termen de 30 de zile de la afişarea ofertei la primărie să îşi manifeste în scris intenţia de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului şi să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată. Primăria va afişa, în termen de 24 de ore de la înregistrarea acceptării ofertei de vânzare, datele prevăzute în normele metodologice de aplicare a prezentei legi, respectiv le va trimite pentru afişare pe site către structura centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz.

Dacă, în termenul de 30 de zile de la afişarea ofertei, niciunul dintre titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, vânzarea terenului este liberă, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute de lege şi de normele metodologice, urmând ca vânzătorul să înştiinţeze în scris primăria despre aceasta.

ATENŢIE: Vânzarea liberă a terenului la un preţ mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare ori în condiţii mai avantajoase decât cele arătate în aceasta atrage nulitatea absolută.

Situaţii speciale

În aplicarea dreptului de preemţiune, legea stabileşte şi rezolvarea unor situaţii speciale, cum ar fi: 

- mai mulţi preemptori de rang diferit îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare, la acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii: vânzătorul va alege preemptorul, potenţial cumpărător, şi va comunica numele acestuia primăriei;

- mai mulţi preemptori de acelaşi rang îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare şi niciun alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii: vânzătorul va alege dintre aceştia şi va comunica numele acestuia primăriei;

- un preemptor de rang inferior oferă un preţ superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalţi preemptori de rang superior lui care acceptă oferta: vânzătorul poate relua procedura, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preţ, cu preemptorii de rang superior. Reluarea procedurii este permisă numai o singură dată, în termen de zece zile de la împlinirea termenului de 30 de zile de la afişarea ofertei la primărie, iar la expirarea celor zece zile vânzătorul va comunica primăriei numele preemptorului;

- dacă, în termenul de 30 de zile de la afişarea ofertei la părimărie, respectiv în termenul de zece zile pentru reluarea procedurii, vânzătorul modifică datele înscrise în oferta de vânzare, acesta reia procedura de înregistrare a cererii de afişare a ofertei de vânzare.

***

Notă: Prevederile Legii nr. 17/2014 se aplică cetăţenilor români, respectiv cetăţenilor unui stat membru al Uniunii Europene, ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spaţiul Economic European (ASEE) sau ai Confederaţiei Elveţiene, precum şi apatrizilor cu domiciliul în România, într-un stat membru al Uniunii Europene, într-un stat care este parte la ASEE sau în Confederaţia Elveţiană, precum şi persoanelor juridice având naţionalitatea română, respectiv a unui stat membru al Uniunii Europene, a statelor care sunt parte la ASEE sau a Confederaţiei Elveţiene. Cetăţenii şi persoanele juridice aparţinând unui stat membru al Uniunii Europene sau statelor care sunt parte la ASEE sau Confederaţiei Elveţiene pot achiziţiona teren agricol în România în condiţii de reciprocitate.


––––––––––(P)––––––––––


Legislaţia românească este accesibilă în Lege5 - soft de documentare legislativă disponibil în variantele OnlineDesktop şi Mobile.

Destinat atât specialiştilor, cât şi novicilor, Lege5 este bazat pe un motor de căutare performant şi uşor de folosit. Totodată, Lege5 oferă o bază de date (actualizată constant) ce acoperă atât legislaţia românească şi europeană, cât şi jurisprudenţa românească şi europeană. Baza include gratuit toate documentele publicate în Monitorul Oficial, dar şi achiziţii publice, modele şi formulare.

Află mai multe despre Lege5 de AICI.

L5S


comentarii

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Comentarii

Scrie un comentariu