7 Decembrie, 2016

Cum se aplică dreptul de preempţiune?

Ca regulă generală, preemptorul, adică titularul dreptului de preempţiune, poate să cumpere cu prioritate un bun. Stabilind această regulă, Codul civil vine cu precizarea că aceasta, precum şi celelalte dispoziţii privitoare la dreptul de preempţiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabileşte altfel.

Titularul dreptului de preempţiune care a respins o ofertă de vânzare nu îşi mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se consideră respinsă dacă nu a fost acceptată în termen de cel mult zece zile, în cazul vânzării de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de zile, în cazul vânzării de bunuri imobile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea ofertei către preemptor.

Drept urmare, vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune legal sau convenţional se poate face către un terţ numai dacă preemptorulnu şi-a exercitat dreptul său de preempţiune.

Vânzătorul este obligat să îl informeze pe preemptor prin notificare “de îndată” – după cum se precizează în Codul civil – cu privire la cuprinsul contractului încheiat cu un terţ. Această notificare va cuprinde numele şi prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii şi condiţiile vânzării, precum şi locul unde este situat bunul.

Preemptorul îşi poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoţită de consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului.

Dreptul de preempţiune se exercită, în cazul vânzării de bunuri mobile, în termen de cel mult zece zile, iar în cazul vânzării de bunuri imobile, în termen de cel mult 30 de zile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea către preemptor a notificării.

Reglementări speciale

Din materia privitoare la dreptul de preempţiune, vă atragem atenţia atenţia asupra unor cazuri specifice din Codul civil şi din alte legi speciale.

Dreptul de preempţiune asupra unui imobil. Dreptul convenţional de preempţiune în legătură cu un imobil se notează în cartea funciară. Dacă o asemenea notare a fost făcută, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca acela care a cumpărat sub condiţie suspensivă să îşi poată înscrie dreptul în cartea funciară, în temeiul contractului de vânzare încheiat cu proprietarul. Înscrierea se face sub condiţia suspensivă ca, în termen de 30 de zile de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea, preemptorul să nu notifice biroului de carte funciară dovada consemnării preţului la dispoziţia vânzătorului.

Notificarea făcută în termen biroului de carte funciară înlocuieşte comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoţită de consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului, având aceleaşi efecte. În temeiul acestei notificări, preemptorul poate cere radierea din cartea funciară a dreptului terţului şi înscrierea dreptului său.

Dacă preemptorul nu a făcut notificarea în termen, dreptul de preempţiune se stinge şi se radiază din oficiu din cartea funciară.

Terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempţiune al coproprietarilor sau vecinilor care, potrivit Legii nr. 71/2011 de aplicare a Codului civil, sunt proprietari de fond funciar.

Dreptul de preferinţă al chiriaşului la închiriere. La încheierea unui nou contract de închiriere a locuinţei, chiriaşul are, la condiţii egale, drept de preferinţă. El nu are însă acest drept atunci când nu şi-a executat obligaţiile născute în baza închirierii anterioare. Vă recomandăm să consultaţi, în materie, reglementarea specială dată de O.U.G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, ordonanţă aprobată prin Legea nr. 241/2001, cu modificările şi completările ulterioare.

Arendare. Arendaşul are drept de preeempţiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit reglementărilor generale din Codul civil. Ca reglementare, reamintim că vechea Lege a arendării nr. 16/1994 a fost abrogată de Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2011 privind Codul civil.

Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan. Materia este reglementată de Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului. Dat fiind domeniul specific de aplicare, legea face anumite derogări de la regimul general privind dreptul de preempţiune. Astfel:

- vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoştinţa preemptorilor;

- titularul dreptului de preempţiune trebuie ca în termenul de 30 de zile să îşi manifeste în scris intenţia de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului şi să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată. Dacă în acest termen niciunul dintre titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, vânzarea terenului este liberă, urmând ca vânzătorul să înştiinţeze în scris primăria despre aceasta. Vânzarea liberă a terenului la un preţ mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare ori în condiţii mai avantajoase decât cele arătate în aceasta atrage nulitatea absolută;

- înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune sau fără obţinerea avizelor prevăzute de lege este interzisă şi se sancţionează cu nulitatea relativă.

Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor forestiere. În condiţiile prevăzute de Codul silvic, coproprietarii şi vecinii proprietari de fond forestier, persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat, au un drept de preempţiune, în ordinea prevăzută la art. 1746 din Codul civil, la cumpărarea de terenuri din fondul forestier aflate în proprietate privată, la preţ şi în condiţii egale.

Vânzătorul are obligaţia de a-i înştiinţa în scris pe toţi preemptorii, prin executorul judecătoresc sau notarul public, despre intenţia de vânzare, arătând şi preţul cerut pentru terenul ce urmează a fi vândut. În cazul în care coproprietarii sau vecinii fondului, alţii decât administratorul pădurilor proprietate publică a statului, nu au domiciliul ori sediul cunoscut, înştiinţarea ofertei de vânzare se înregistrează la primăria sau, după caz, primăriile în raza cărora este situat terenul şi se afişează, în aceeaşi zi, la sediul primăriei, prin grija secretarului consiliului local.

Titularii dreptului de preempţiune trebuie să îşi manifeste în scris intenţia de cumpărare şi să comunice acceptarea ofertei de vânzare sau, după caz, să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată, în termen de 30 de zile de la comunicarea ofertei de vânzare ori, după caz, de la afişarea acesteia la sediul primăriei.

Dacă în termenul de 30 de zile niciunul dintre preemptori nu îşi manifestă intenţia de cumpărare, vânzarea terenului este liberă. În faţa notarului public dovada înştiinţării preemptorilor se face cu copie de pe comunicările făcute sau, dacă este cazul, cu certificatul eliberat de primărie, după expirarea termenului de 30 de zile în care trebuia manifestată intenţia de cumpărare.

Nerespectarea de către vânzător a obligaţiei de înştiinţare a preemptorilor sau vânzarea terenului la un preţ mai mic ori în condiţii mai avantajoase decât cele arătate în oferta de vânzare atrage anulabilitatea vânzării.

––––––––––––(P)––––––––––––

Legislaţia românească este accesibilă în Lege5 - soft de documentare legislativă disponibil în variantele OnlineDesktop şi Mobile.

Destinat atât specialiştilor, cât şi novicilor, Lege5 este bazat pe un motor de căutare performant şi uşor de folosit. Totodată, Lege5 oferă o bază de date (actualizată constant) ce acoperă atât legislaţia românească şi europeană, cât şi jurisprudenţa românească şi europeană. Baza include gratuit toate documentele publicate în Monitorul Oficial, dar şi achiziţii publice, modele şi formulare.

Află mai multe despre Lege5 de AICI.

L5S

Foto articol: Free Images

comentarii

Despre autor  ⁄ Mihai Sintescu

Mihai Sintescu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Comentarii

  • Răspunde
    Hane
    septembrie 10 2014

    Buna ziua!
    Vecinul meu a vandut terenul intravilan, fara sa ne anunte. As dori sa Va intreb, dreptul de preemptiune se refera doar la terenuri agricole, sau si la terenuri intravilane, figurand ca loc de casa in extrasul CF.
    Pe de alta parte, in cazul in care nu era trecut acest drept in cartea funciara, contractul de vanzare-cumparare cu noul propritar se poate ataca in justitie, cu posibilitatea nulitatii acestuia?
    Va multumesc anticipat pentru raspuns!

  • Răspunde
    sandu
    august 6 2015

    daca arendasul acceta oferta de vanzare a doua zi mai trebuie asteptat 30 de zile ? din cate am inteles arendasul este primul premtor dupa coproprietari ,cum se pot ocoli aceste 30 de zile

  • Răspunde
    marius
    august 16 2015

    daca eu cumpar un teren extravilan la care arendasul nu si-a exercitat dreptul de preemptiune.dar acel teren se afla sub contract de arenda( in care se spune ca se reziliaza doar la expirare) dupa cumpararea acelui teren, eu il pot scoate de sub arenda pentru al lucre?

  • Răspunde
    colompa
    februarie 13 2016

    daca noi locatari locum la domcilele din buletin de 42 de ani locuinte de si sa incheat u contract cumparere fara sa ne anunte cineva ca sa licitat. va multuesc

  • Răspunde
    septembrie 28 2016

    Buna seara . M-a confrunt cu o problema mai delicata . Am încheiat cu o banca o promisiune de vânzare cumpărare a unor terenuri extravilane , terenurile sunt in proprietatea bănci . După ce am încheiat promisiune dându-le avans de 10% Di suma terenurilor , au depus la primăria comunei Mogosoaia pt adeverința de preempțiune . Prin urmare primăria își îndreaptă intenția de a cumpara aceste terenuri invocând faptul ca au drept de permitiune ca se învecinează prin drumurile de expluatare ( drumuri vicinale ) HG930 anexa 29 . Primarul acestei comune este fostul proprietar al terenurilor. Întrebarea este Are drept de preempțiune comuna Mogosoaia prin primarie conform legi 17/2014 datorită drumurilor de exploatare ( vicinale ).

Scrie un comentariu