4 Decembrie, 2016

Ce trebuie să ştim despre închirierea locuinţelor? (I)

Punctajul pe care îl propunem are în vedere reglementări generale din Codul civil, precum şi precizări în legătură cu prevederile în materie, din Legea locuinţei nr. 114/1996, care au fost abrogate.

Codul civil

Închirierea făcută fără determinarea duratei. Atunci când contractul de închiriere s-a încheiat fără determinarea duratei şi nu s-a convenit altfel, chiriaşul poate denunţa contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. Într-o asemenea situaţie, locatorul poate denunţa contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:

• 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare;
• 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.

Denunţarea închirierii încheiate pe durată determinată
. Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunţa unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puţin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă.

În cazul în care închirierea este pe durată determinată, iar în contract s-a prevăzut că locatorul poate denunţa unilateral contractul în vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, acestei denunţări i se aplică termenul de preaviz.

Vicii care ameninţă sănătatea ori integritatea corporală
. Dacă imobilul închiriat, prin structură sau prin starea sa, constituie o primejdie gravă pentru sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în el, chiriaşul, chiar dacă a renunţat la acest drept, va putea rezilia contractul de închiriere, în condiţiile legii.

Chiriaşul are dreptul şi la daune-interese dacă la data încheierii contractului nu a cunoscut viciile bunului.

Dreptul de preferinţă al chiriaşului la
închiriere. La încheierea unui nou contract de închiriere a locuinţei, chiriaşul are, la condiţii egale, drept de preferinţă. El nu are însă acest drept atunci când nu şi-a executat obligaţiile născute în baza închirierii anterioare. Dispoziţiile referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune în materia vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător.

CCSursa foto: Lege5 Online

Potrivit Legii nr. 71/2011, dată pentru punerea în aplicare a Codului civil, dreptul de preferinţă al chiriaşului se aplică pentru orice contract de închiriere încheiat în legătură cu aceeaşi locuinţă sau cu o parte din aceasta:

• după cel mult 3 luni de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare de un an;
 după cel mult o lună de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare sau egală cu o lună;
 după cel mult 3 zile de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mică de o lună.

Rezilierea contractului
. În cazul în care, fără justificare, una dintre părţile contractului de închiriere nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului.

De asemenea, locatorul poate cere instanţei rezilierea contractului de închiriere şi în cazul în care chiriaşul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit, în orice mod, folosirea, deţinerea sau accesul în locuinţă fie au un comportament care face imposibilă convieţuirea cu celelalte persoane care locuiesc în acelaşi imobil sau în imobile aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinţei sau a părţilor comune.

Evacuarea chiriaşului
. Potrivit art. 1.831 Cod civil, dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaşului se face în baza unei hotărâri judecătoreşti. Chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinţei, precum şi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.

Prin Legea nr. 71/2011, pentru punerea în aplicare a Noului Cod Civil, chiriaşul şi persoanele care locuiesc împreună cu acesta nu se pot prevala de dispoziţiile art. 1.831 şi 1.832 din Codul civil pentru a se opune evacuării silite întemeiate pe prevederile art. 1.809 alin. (2) sau alin. (3) – respectiv la expirarea termenului de locaţiune – ori pe cele ale art. 1.816 alin. (3) din Codul civil care se referă la împlinirea termenului de preaviz.

» Citiţi a doua parte a acestui articol: “Ce trebuie să ştim despre închirierea locuinţelor? (Partea a II-a)”.

Notă: Actele normative menţionate în acest articol pot fi consultate gratuit în Lege5 Online. Atenţie: Actele normative sunt disponibile gratuit în forma publicată în Monitorul Oficial. Doar abonaţii Lege5 au acces la forma consolidată a acestora.

comentarii

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu