6 Decembrie, 2016

Ce prevede Codul civil referitor la înscrierea drepturilor tabulare?

După descrierea dispoziţiilor generale privind cartea funciară, continuăm seria articolelor referitoare la această tematică cu prezentarea reglementărilor legislative enunţate în Codul civil privind înscrierea drepturilor tabulare.

Conform Codului civil, în cadrul art. 885 se prevede că, sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.

Stingerea sau pierderea drepturilor reale are loc numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimțământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin:

- împlinirea termenului arătat în înscriere;

- decesul titularului;

- încetarea existenței juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică.

Modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea sau stingerea drepturilor reale, dacă prin lege nu se dispune altfel.

Mai mult, drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum și în alte cazuri expres prevăzute de lege. Cu toate acestea, în cazul vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil notată în cartea funciară, drepturile reale astfel dobândite nu vor putea fi opuse terților dobânditori de bună-credința.

În ceea ce privește înscrierea în cartea funciară, aceasta se efectuează în baza:

- înscrisului autentic notarial;

- hotărârii judecătorești rămasă definitivă;

- certificatului de moștenitor;

- unui alt act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.

Legislația în vigoare are în vedere și renunțarea la dreptul de proprietate, proprietarul putând renunța la dreptul său printr-o declarație autentică notarială înregistrată la biroul de cadastru și publicitate imobiliară, pentru a se înscrie radierea dreptului.

În acest caz, comuna, orașul sau municipiul, poate cere înscrierea dreptului de proprietate în folosul sau, în baza hotărârii consiliului local, cu respectarea dispozițiilor legale privind transferul drepturilor reale imobiliare, dacă o altă persoană nu a solicitat înscrierea în temeiul uzucapiunii.

Dacă legea nu prevede diferit, înscrierile în cartea funciară își produc efectele de la data înregistrării cererilor, ținându-se însă cont de data, ora și minutul înregistrării acestora în toate cazurile în care cererea a fost depusă personal, prin mandatar ori notar public sau comunicată prin telefax, poștă electronică ori prin alte mijloace ce asigură transmiterea textului și confirmarea primirii cererii de înscriere cu toate documentele justificative.

Trebuie avut în vedere şi aspectul potrivit căruia, în cazul drepturilor de ipotecă, ordinea înregistrării cererilor va determina și rangul acestora.

Dacă mai multe cereri s-au primit în aceeași zi prin poștă sau curier, drepturile de ipotecă vor avea același rang, iar celelalte drepturi vor dobândi numai provizoriu rang egal, urmând ca instanța să se pronunțe, la cererea oricărei persoane interesate, asupra rangului și, dacă va fi cazul, asupra radierii înscrierii nevalabile.

Un caz aparte avut în vedere de normele legislative este constituit de situația terțului dobânditor de rea-credință. Astfel, cel care a fost îndreptățit, printr-un act juridic valabil încheiat, să înscrie un drept real în folosul său, poate cere radierea din cartea funciară a unui drept concurent sau acordarea de rang preferențial față de înscrierea efectuată de altă persoană, însă numai dacă sunt întrunite următoarele trei condiții:

 - actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului preferențial să fie anterior aceluia în baza căruia terțul și-a înscris dreptul;

 - dreptul reclamantului și cel al terțului dobânditor să provină de la un autor comun;

 - înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terțul dobânditor prin violență sau viclenie, după caz.

Radierea sau acordarea rangului preferențial poate fi cerută și dacă violența ori viclenia a provenit de la o altă persoană decât terțul dobânditor, dar numai dacă acesta din urmă a cunoscut sau trebuia să cunoască această împrejurare la data încheierii contractului în baza căruia a dobândit dreptul intabulat în folosul său.

Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către terț a dreptului în folosul său.

Persoanele împotriva cărora se poate face înscrierea drepturilor tabulare sunt reprezentate de:

 - persoana care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută;

 - persoana care, înainte de a fi fost înscris, și-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată.

Referitor la acțiunea în prestație tabulară, explicată în articolul 896, în cazurile în care cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, nu își execută obligațiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară, se va putea cere instanței judecătorești să dispună înscrierea.

Dacă acțiunea în prestație tabulară a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească se va înscrie, din oficiu, și împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare.

În afara altor cazuri prevăzute de lege, înscrierea provizorie în cartea funciară se va putea cere:

 - dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiție suspensivă ori rezolutorie sau dacă privește ori grevează o construcție viitoare.  În cazul înscrierii provizorii având ca obiect o construcție viitoare, justificarea acesteia se face în condițiile legii;

 - dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în pretenții a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanție ipotecară;

- dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;

- dacă se dobândește un drept tabular înscris provizoriu;

- dacă ambele părți consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii.

Înscrierea provizorie are ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular de la data înregistrării cererii, sub condiția și în măsura justificării ei.

Justificarea unei înscrieri provizorii se face cu consimțământul celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, dat în formă autentică, sau în temeiul unei hotărâri judecătorești definitive. În acest din urmă caz, dispozițiile art. 896 și 897 se aplică, în mod corespunzător, și acțiunii în justificare tabulară.

Justificarea radierii dreptului de ipotecă se face în temeiul hotărârii judecătorești de validare rămase definitivă, al consimțământului creditorului dat în formă autentică, al procesului-verbal întocmit de executorul judecătoresc prin care se constată acceptarea plății sau, după caz, al încheierii întocmite de acesta prin care se constată efectuarea plății, rămasă definitivă.

Justificarea unei înscrieri provizorii își întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-au făcut condiționat de justificarea ei. Nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei și a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiționat de justificarea ei.

Despre autor  ⁄ Elena Hogaş

Elena Hogaş este redactor la Legestart.ro. Este absolventă a Facultăţii de Comunicare şi Relaţii Publice (SNSPA). Contact: elena.hogas@indaco.ro

Fara comentarii

Scrie un comentariu