3 Decembrie, 2016

Ce drepturi şi obligaţii aveţi în calitate de membru al asociaţiei de proprietari?

Proprietarii – membri ai asociaţiei de proprietari – au, potrivit legislaţiei în materie, o serie de drepturi şi obligaţii în cadrul asociaţiei.

În acest sens, amintim că aceste drepturi şi obligaţii pot fi regăsite atât în Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cât şi în HG nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007.

Care sunt drepturile proprietarului în cadrul asociaţiei?

Proprietarul – membru al asociaţiei de proprietari – are urmăoarele drepturi:

• dreptul de a participa, cu drept de vot, la adunarea generală a asociaţiei de proprietari;

• dreptul de a-şi înscrie candidatura, de a candida, de a aleage şi de a fi ales în structura organizatorică a asociaţiei de proprietari, dacă are capacitatea deplină de exerciţiu;

• dreptul de a cunoaşte toate aspectele ce ţin de activitatea asociaţiei şi de a avea acces, la cerere, la orice document al acesteia;

• dreptul de a primi explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, eventual, de a o contesta la preşedintele asociaţiei de proprietari, în termen de zece zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă la contestaţie în termen de şapte zile;

• dreptul de a folosi părţile comune de construcţii şi instalaţii ale condominiului conform destinaţiei pentru care au fost construite; în acest sens, reţinem că proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaţia proprietăţii comune fără a obţine mai întâi acceptul din partea asociaţiei de proprietari;

• dreptul de a-şi închiria proprietatea, fără a fi afectate exercitarea drepturilor şi îndeplinirea responsabilităţilor legate de asociaţia de proprietari.

De asemenea, legiuitorul arată că proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de către autoritatea publică locală a modificărilor constructive, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor proprietăţi individuale.

În acest sens, reţinem că zidurile dintre apartamentele sau spaţiile alăturate, care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii şi din proprietatea comună, pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaţiilor respective, pe baza autorizaţiei de modificare a construcţiei, eliberată de autoritatea publică locală şi cu înştiinţarea asociaţiei.

Zidurile dintre apartamente sau spaţii şi proprietatea comună care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, în baza hotărârii majorităţii proprietarilor şi a autorizaţiei de modificare a construcţiei, eliberată de autoritatea publică locală.

Legiuitorul mai arată că proprietarul are dreptul de a cunoaşte în fiecare semestru, prin intermediul unui raport ce va fi afişat la avizierul asociaţiei de proprietari, lista veniturilor obţinute din exploatarea proprietăţii comune, precum şi cheltuielile aferente lor.

În ceea ce priveşte veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune, reţinem că acestea aparţin asociaţiei de proprietari. Veniturile respective alimentează fondurile speciale ale asociaţiei de proprietari pentru reparaţii şi investiţii cu privire la proprietatea comună şi nu se plătesc proprietarilor.

Care sunt obligaţiile proprietarului în cadrul asociaţiei?

Proprietarul – membru al asociaţiei de proprietari – are următoarele obligaţii:

• obligaţia de a menţine în bune condiţii proprietatea individuală, apartamentul sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, pe propria cheltuială;

• obligaţia de a nu încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală al celorlalţi proprietari din condominiu;

Notă: Reţinem că, în cazurile în care în clădirile de locuinţe unul dintre proprietari sau chiriaşi împiedică, cu bună-ştiinţă şi sub orice formă, folosirea normală a clădirii de locuit, creând prejudicii celorlalţi proprietari ori chiriaşi, după caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanţei să hotărască măsurile pentru folosirea normală a clădirii, precum şi plata daunelor.

• obligaţia de a accepta accesul în apartamentul sau în spaţiul propriu, cu un preaviz de cinci zile, al unui delegat al asociaţiei, atunci când este necesar şi justificat să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaţiu. Fac excepţie cazurile de urgenţă, când accesul se poate face fără preaviz, conform prevederilor din statutul asociaţiei de proprietari;

• obligaţia de a contribui la constituirea mijloacelor băneşti şi materiale ale asociaţiei de proprietari şi de a achita în termenul stabilit cota de contribuţie care le revine în cadrul cheltuielilor asociaţiei de proprietari;

• obligatia de a lua măsuri, în cadrul asociaţiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termică, precum şi pentru creşterea performanţei energetice a clădirii, după caz, potrivit prevederilor legale, şi de a achita cota-parte din costurile aferente;

Notă: Indiferent de natura intervenţiilor, reţinem că legiuitorul prevede că se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clădiri. De asemenea, legea arată că, în clădirile afectate de seisme, proprietarii au obligaţia de a lua de urgenţă măsuri pentru consolidare, conform prevederilor legale în vigoare, iar lucrările de reparaţii, intervenţii etc. se vor executa cu personal autorizat, potrivit legii.

• obligaţia de a repara stricăciunile ori de a plăti cheltuielile pentru lucrările de reparaţii, dacă ei sau alte persoane care acţionează în numele lor au provocat daune oricărei părţi din proprietatea comună sau unui alt apartament ori spaţiu;

• obligaţia ca, la înstrăinarea proprietăţii, să transmită toate obligaţiile către dobânditor, inclusiv cele cu privire la sumele de plată către asociaţia de proprietari existente la data tranzacţiei, precum şi orice alte informaţii relevante sau având consecinţe asupra drepturilor şi obligaţiilor privitoare la proprietatea care este înstrăinată (art. 20 din Legea nr. 230/2007);

• obligaţia ca, la dobândirea proprietăţii, să depună în copie, la asociaţie, actul de proprietate;

• obligaţia de a modifica instalaţiile de distribuţie a utilităţilor în interiorul unui condominiu sau al unui apartament din cadrul unui condominiu numai în condiţiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilităţii, în care se arată efectele modificării instalaţiei respective. Pe baza  referatului respectiv, comitetul executiv va hotărî asupra efectuării modificării;

Notă: Reţinem că, în cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice şi a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menţionat.

• obligaţia de a nu ocupa funcţii în comitetul executiv şi în comisia de cenzori membri având grade de rudenie, până la gradul al patrulea inclusiv.

comentarii

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: madalinamoceanu@yahoo.com

Comentarii

  • Răspunde
    doina
    august 14 2014

    suna prea frumos: sa aiba cetateanul, locatarul drepturi.
    din pacate, pina acum am avut doar OBLIGATII.
    obligatia de a plati la timp, cit au cerut, cum au cerut, chiar daca au fost facute calcule din burta: ex. un locatar din bloc plateste apa calda cu 2.99 ron, altul (mama mea) cu peste 13.00 roni. apa mamei o fi curgind pe tevi din aur???????? o fi mai pura???????
    administratorul asociatiei, i-a schimbat locul de la parterul unui bloc unde era pe vremuri, la etajul 4. urca tu cetatean batrin la peste 83 de ani, fie vara fie iarna si-ti plateste contributia!!!!!! nu a fost ceruta parerea niciunui locatar. aici platesc apoi chirie, dar pe facturi apare stampila cu vechea adresa. nu cumva e dubla asociatia si nu intereseaza pe nimenea? veche adresa pe str. Theodor Aman, acum pe strada Dimitrie Cantemir din Oradea.
    se sustine ca se plateste mult, pt. ca e inundat locul unde este ceasul, nu se poate citi, se repara, se plateste, iar nu se poate citi, iar se repara, iar se plateste, si tot asa, fara dreptul locatarilor de a vedea la fata locului atit inundatia, cit si reparatiile ce se fac. ce au si drepturi cumva???????? cheama la reparat pe cine vor, fara sa li se ceara o garantie a lucrului facut si platit. ce au cumva drepturi?????? sa plateasca!!!!!!!!!decide singur administratorul si controlul preventiv.
    reparatiile se platesc totdeauna cu alti bani decit cei care sint deja adunati ca: FOND DE RULMENT. acestia din urma sint doar pt. a-si aduna bani in cont. ca doar si-au stabilit salarii mari de tot. si premii pe masura lucrului facut pt. cetateni( locatari).
    se numesc ei intre ei, fara sa li se prezinte adevarata rezidenta a celor alesi. la Asociatia de pe Dimitrie Cantemir din Oradea a fost ales un avocat ce locuia la Arad. se prezenta bunicuta dumnealui sa-i ridice banii. ce au cumva drepturi si locatarii??????????? sa nu ne amagim DREPTURILE sint doar pe hirtie si scrise in Legi. dar asa si ramin: scrise nu si aplicate. am scris primariei din Oradea un mesaj in urma cu un an, ” salvati oradenii de smecherii de cartiere” dar am ramas doar cu mesajul trimis. administratorul e acelasi, fura cit poate si cum poate si e totul bine, merci. decideti daca avem cumva si drepturi sau doar obligatii?

    • Răspunde
      Iorgu
      august 14 2014

      Doina draga,
      Ia incearca si aplica legea sa vezi cum se schimab lucrurile. Candideaza si devii presedinte. Sau mergi la cursurile de administrator si angajeaza-te ca administrator. Ori daca ai studii economice, devin-o cenzor… Adica munceste, fa ceva pentru asociatia ta iar critica si nemultumirile lasa-le pentru cei neputiciosi, nepriceputi, lenesi…

  • Răspunde
    lucian56
    august 15 2014

    Toate cele de mai sus sunt doar o insiruire din legea 230/2007. Si din comentariul de mai sus constat ca nu se cunoaste rolul Fondului de rulment al unei asociatii. Eu alta problema supun atentiei. Prevederile legii ca administratorul sa aiba contract de munca. Aceasta prevedere face ca datorita legislatiei noastre (CAS/uri, CASS/uri, impozite,etc) sumele repartizate fiecarui proprietar sa creasca spre dublu. Asociatiile in marea lor majoritate sunt mici ca numar de proprietari si se putea face o delimitare (daca se doreste – dar nu se doreste- pentru ca scad “locurile de munca”) intre un administrator angajat cu contract de munca si unul angajat pe baza de conventie civila (care de regula daca este pensionar nu mai trebuiesc platite o serie de taxe). Exista o solicitare de modificare a legii in acest sens (facuta de asociatiile din Timisoara) dar sta ascunsa prin sertarele functionarilor din Camera Deputatilor.

  • Răspunde
    SANDA
    august 28 2014

    nu doresc sa mai platesc administratorul si presedintele la bloc deoarece nu mai locuiesc in apart , de peste 10 ani ,. in fiecare luna sunt obligata sa platesc doar salariile lor . la mine la apart nu are ce sa-mi calculeze . nici eu nu am salariu mare si nu-mi permit luxul sa platesc pe altii . ce pot face pentru a nu mai da banii degeaba la asociatie .

    • Răspunde
      Madalina Autor
      septembrie 1 2014

      Banii respectivi (pentru presedinte, administrator etc) sunt platiti pentru ca asa a hotarat probabil Adunarea Generala in blocul dvs.! Chiar daca nu sunteti de acord cu hotararea respectiva (daca nu ati atacat-o in timp util in instanta), trebuie sa va supuneti hotararii respective (majoritare), asa ca nu prea aveti ce sa faceti! O alta varianta ar fi sa vindeti sau sa inchiriati apartamentul respectiv……si astfel nu mai veti fi in situatia de acum!

  • Răspunde
    otilia
    noiembrie 28 2014

    trebuie sa platesc fondul de rulment din urma daca eu sunt proprietara de o luna? mi sa spus ca am de platin 350 de lei din urma. parerea mea este ca trebuie sa platesc de acum inainte

    • Răspunde
      dinu
      aprilie 28 2015

      baiatul meu este plecat din tara de 15 ani. Apartamentul este inchis. Pe lista de cheltuieli apare de plata niste taxe pe care le consider aberatii. Exemplu: Dpasiri apa rece, depasiri apa calda, intretinerea liftului, bani pentru materiale de intretinere a scarii. Este normal sa platesti niste servicii de care nu ai benaficiat. ? /

  • Răspunde
    Amalia
    februarie 26 2015

    As vrea sa stiu daca se poate face ceva in privinta vecinilor de deasupra mea de la bloc deoarece fac foarte mult zgomot in tot timpul zilei. Si asta tine in fiecare zi pana pe la ora 22. Adica copilul alearga prin casa si tranteste tot felul de lucruri, se plimba cu rolele prin casa iar mama lui ” scapa nenumarate lucruri pe jos. Am fost si I-am rugat sa mai reduca din zgomot dar au inceput sa faca si mai rau. Ce se poate face in asemenea caz( in afara binenteles de a ma muta) ?

  • Răspunde
    DEBUCEAN
    martie 3 2015

    Cui trebuie sa ma adresez daca vecinul de la etajul 1 a pus robinet pe teava de alimentare cu apa rece-la el in aparmant si a inchis apa- locuiesc la etajul 3 si nici eu nici vecinul de la 2 nu avem apa de 2 saptamini-desi sesizata asociatia de locatari -nu a luat nici o masura.

  • Răspunde
    Silvia
    aprilie 30 2015

    Buna ziua!
    Am cumparat un apartament la etajul 10 intrun bloc din Bucuresti,am luat hotararea de a ne pune centrala,si bineinteles sa tragem teava pe banii nostri pana la etajul 10.Am contactat o firma care se ocupa cu instalatiile de genul acesta si mi-au cerut doar copie de pe buletin,contract si un acord de la asociatia de locatari,toate bune si frumoase in ziua in care au venit sa faca gauri sa puna teava principala(teava e trasa prin scara langa lift) mi-a sarit toata scara in cap ca de ce nu au fost intrebati si de ce nu am strans semnaturi etc,problema este ca Distrigazul nu mia cerut semnaturi,decat acel acord.Era necesar sa intreb toti vecinii de la parter pana la etajul 10 sauu era responsabilitatea celor de la administratie sa ii anunte?

  • Răspunde
    diogen
    mai 4 2015

    Am susţinut 3,5 ani funcţia de preşedinte, dar acum nu mai doresc acest lucru, nemaiavând timpul necesar (nu sunt pensionar) şi pe fondul înrăutăţirii stării proprii de sănătate.
    Din cele 20 de apartamente ale blocului nimeni nu doreşte să preia nici măcar funcţia de membru simplu în C.E. (doar unul din proprietari ar face-o dar aceasta condiţionat de acceptul de a participa din partea altor doi anumiţi proprietari).
    În urma ultimei A.G. de anul acesta, când vechiul C.E. a demisionat, sunt forţat (conform cenzorului) să păstrez funcţia de preşedinte interimar deşi nu doresc să mai activez. În bloc locuiesc şi copii majori capabili ai proprietarilor care însă nu pot fi aleşi în C.E. fiindcă nu au acte de proprietate pe numele propriu. Unii proprietari, care ar putea intra în C.E., justifică neimplicarea prin lipsa de timp, alţii prin starea de sănătate precară, destui dintre ei neavând vreodată vreo participare la treburile asociaţiei.
    Ce este de făcut? Eu nu mai pot continua nici interimatul ca preşedinte. Serviciul de relaţii cu A.P. din cadrul primăriei zice că putem fi amendaţi fiecare proprietari pentru neconstituirea C.E.. Legea nu prevede obligaţia ca toţi membrii asociaţiei să participe, succesiv în C.E., aşa că vecinii m-ar putea lăsa “pe viaţă” să prestez un serviciu (neretribuit în cazul nostru) pe care nu-l mai pot susţine. Ar fi normal ca şi eu să fiu amendat deşi m-am implicat ultimii 3,5 ani ca preşedinte? Eu cum pot scăpa de “corvoadă” şi să-mi văd de sănătate şi de propriile treburi fără a mi se mai cere să susţin funcţia de preşedinte?

  • Răspunde
    Stefan
    mai 22 2015

    @diogen, cel mai simplu va mutati sau incercati sa faceti asociatii pe scari.

  • Răspunde
    Dragos
    iulie 15 2015

    In caz ca marea majoritate a decis vopsirea scarii blocului si eu nu sunt de acord ma pot obliga platirea lucrarii ??? deja sau gandit sa o faca si pun costu operatiei de vopsire in plata intretineriii adica adauga 150 ron in plus la intretinere intro luna oarecare

  • Răspunde
    mihaela
    septembrie 23 2015

    Buna ziua,am o intrebare…am o anunita suma restanta la asociatie si binenteles si penalizari!De fiecare data cand platesc dna administrator imi spune ca trebuie neaparat sa platesc si din restanta si din penalizari neaparat pt ca altfel nu se poate!
    Este corect asa ceva?

    • Răspunde
      Silviu
      octombrie 24 2015

      As vrea sa știu dacă nu ai nici un venit , salariu sau șomaj si ești propietar intr-o asociație de locatari cu restante la întreținere si penalități ,fond de rulment si fond de reparație ești obligat sa plătești numai întreținerea PINA la zi fără penalități. După ce ai achitat restantele la zi a intretinerei apoi plătești celelalte cum ar fi penalități ,fond rulment etc… Eu știam ca,cu adeverința de la primăria sectoruli precum nu am nicio sursa de venit sunt scutit temporar de penalități ale întrețineri … As dori sa știu dacă este corect si adevărat va mulțumesc anticipat.

  • Răspunde
    Costel
    octombrie 4 2015

    Ce conditii trebuiec oferite de catre o asociatie de proprietari pentru femeia de serviciu ?

  • Răspunde
    dana
    ianuarie 12 2016

    As dori sa stiu ce trebuie sa facem in conditiile in care cu acordul a peste jumatate dintre locatarii scarii pe care locuiesc,s-a construit (bineinteles pe baza de proiect)acoperisul blocului,iar la final proprietarii apartamentelor de la etajul 1 nu vor sa achite nimic,argumentind faptul ca igrasia care aajuns pina la etajul 3,pe ei nu ii afecteaza.Mentionez faptul ca de cite ori au fostnecesara o reparatie privind schimbarea unor conducte la subsol sau alte probleme legate de reparatii ale blocului,locatarii de la etajele superioare au contribuit corect la cheltuieli.Multumesc anticipat pentru sugestii

  • Răspunde
    mihaela
    februarie 6 2016

    sunt proprietar de 26 ani intr /un apartament , etj, 3 si sunt deranjata constant de vecinii de la 4, cu muzica la max, cu inundatii repetate etc. Nu cred ca e normal sa ma deranjeje atat cat eu nu/i deranjez. Ce lege ii obliga sa ne respecte linistea? Va rog sa ma invata/ti cum sa fac . Multumesc.

  • Răspunde
    Bogdan
    februarie 23 2016

    Stau intrun bloc de 77 garsoniere dintre care 24 chiriasi pt ca firma Bradeco detinatoarea blocului nu a vandut toate locuintele. Sunt doar cu 10 locuri de parcare iar firma Bradeco a spus ca doar verbal nu in scris ca v-a mai face locuri de parcare nu si-a respectat cuvantul, acum am ramas noi sa ne certam pt. aceste locuri de parcare. Uni vecini au ocupat abuziv punand triunghi cu lacat in unele locuri de parcare. Este corec? Si mai doresc sa stiu daca firma Bradeco are dreptul sa faca asociatie de proprietari daca a ramas cu 24 de garsoniere nevandute? Va doresc o zi buna!

  • Răspunde
    Adrian
    februarie 29 2016

    Uscatoria de la ultimul etaj,se foloseste numai de catre,cei de la parter sau de toti ceilati locatari care,au balcoane?

  • Răspunde
    martie 18 2016

    Daca sunt femeie de servici la o asociatie de proprietari cu 600ron ,pot candida si ca membru ?Multumesc !

  • Răspunde
    aprilie 8 2016

    Buna ziua . Locuiesc in Zona Iancului , in urma cu putin timp ne au fost schimbate tevile de apa calda si rece , baie si bucatarie . Eu am centrala proprie si am fost racordata la apa calda a blocului . In urma acestei racordari au inceput problemele ..mi au plesnit tevile in casa si acum centrala . M am adresat administratorului si mi a spus sa ma judec cu firma care mi a efectuat lucrarea . Ce pot sa fac eu in aceasta situatie ? Receptia lucrarii efectuate in casa mea nu a fost facuta ,explicatia a fost ca receptia nu se face in apartament ..,, se face asa in general “!

  • Răspunde
    sandu
    aprilie 14 2016

    Care este termenul limita de plata a intretinerii,pentru a nu acumula penalitati,pentru luna precedenta?

  • Răspunde
    Clara
    mai 3 2016

    In cazul in care un proprietar inregistreaza restanta la intretinere si nu are fondul de rulment platit, prima plata efectuata de proprietar prin transfer bancar cu titlul de “plata intretinere apart x” poate acoperi fondul de rulment fara a avea acordul proprietarului?

  • Răspunde
    Adriana
    mai 21 2016

    Statutul asociatiei de proprietari din blocul unde am devenit proprietar, NU AM AVUT ACCES – NICI NU AM!- la vreun proces verbal al adunarilor generale, sau al tele, contine un paragraf care OBLIGA LA PLATA INTR-UN FOND PENTRU INMORMANTARE, DAR DACA NU MORI IN APARTAMENT, NU AI DREPTUL LA NICIUN LEU, DIN BANII LUAT, LUNAR, SUB DENUMIREA ” INCLUSIV LA CHELTUIELI DE BLOC” Am cerut CHITANTA SEPARATA fiindca plata pentru INMORMANTARE NU TINE de ADMINISTRAREA COTEI DE PROPRIETARILOR, sau a cele comune. Eu, fiindca NU AM LOCUIT, DELOC in Romania, nici nu am stiut ca AM PLATIT, zeci de ani intr-un fond de inmormantare, la care, conform STATULUI, NU VOI AVEA DREPTUL daca nu voi muritorii in apartamentul din Romania, ci probabil la niste km distanta. Ce pot face? Sa fiu silita sa-mi van apartamentul fiindca prin statutul asociatiei de PROPRIETARI, SUNT OBLIGATA SA acumulez (si) in Romania, intr-un fond pentru inmormantarea celor din bloc?

    • Răspunde
      Adriana
      mai 21 2016

      Am sesizat niste greseli, imi cer scuze Domnilor moderatori, si participantilor la “plangeri”

  • Răspunde
    iunie 16 2016

    Vecinul de deasupra ma inunda la baie! Cum pot sa il determin sa inceteze si sa plateasca daunele provocate? Cine constata incalcarea legii ?

  • Răspunde
    stefan
    august 24 2016

    are dreptul un proprietar sa usuce zilnic rufe in scara blocului ,pe mana curenta desi blocul este cu balcoane la toate apartamentele? cum sa ii actionez in vreun fel?

Scrie un comentariu