5 Decembrie, 2016

Care sunt etapele constituirii unei asociaţii de proprietari?

Săptămâna aceasta vă propunem o serie de articole bazată pe prevederile legislative referitoare la înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, în debutul căreia analizăm elementele generale privind acest subiect, precum şi etapele constituirii unei asociaţii de proprietari.

Procedura constituirii unei asociaţii de proprietari se găseşte reglementată în Legea locuinţei nr. 114/1996, modificată în Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi în Statutul asociaţiei de proprietari, publicat în Monitorul Oficial al României nr. 338 bis din 1997. În scopul reprezentării şi susţinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate în proprietate comună indiviză din clădirea ce alcătuieşte un condominiu, proprietarii locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă se pot constitui în asociaţii de proprietari cu personalitate juridică.

Asociaţia de proprietari este forma juridică de organizare şi de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridică, nonprofit, înfiinţată în condiţiile prevăzute de lege.

Asociaţiile de proprietari se constituie prin hotărârea a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul unui condominiu.

În clădirile de locuit cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson sau scară, dacă proprietatea comună aferentă tronsonului ori scării poate fi delimitată şi dacă este posibilă repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scări.

Asociaţiile de proprietari se pot constitui prin hotărârea adunării generale şi cu acordul expres al coproprietarilor, cu privire la delimitarea efectivă a părţilor de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociaţie de proprietari şi cu privire la obligaţiile şi drepturile legale care vor continua să rămână în sarcina tuturor coproprietarilor.

Pentru a se stabili dacă este posibilă defalcarea tehnică a consumurilor şi repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scări, precum şi modalitatea acestei defalcări/repartizări, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicaţi – electricitate, gaze naturale, apă sau altele asemenea – cu privire la posibilităţile tehnice de furnizare a utilităţilor pe tronsoane sau pe scări.

Prin acordul de asociere pe scară sau tronson se reglementează şi raporturile cu celelalte asociaţii de proprietari constituite în clădire.

Etapele constituirii unei asociaţii de proprietari

- întrunirea proprietarilor pentru stabilirea acţiunilor necesare constituirii asociaţiei de proprietari;

- înscrierea proprietăţii în registrele de carte funciară sau, acolo unde acestea nu sunt constituite, în registrele de transcripţiuni imobiliare, la birourile de publicitate imobiliară ale judecătoriilor;

- organizarea şi desfăşurarea adunării generale de constituire a asociaţiei de proprietari;

- legalizarea statutului şi a acordului de asociere şi depunerea actelor de înregistrare a asociaţiei de proprietari la judecătorie, în vederea obţinerii sentinţei judecătoreşti de înfiinţare;

- comandarea ştampilelor;

- deschiderea contului la o societate bancară;

- înregistrarea la administraţia financiară;

- încheierea contractelor cu furnizorii de utilităţi edilitar-gospodăreşti (apă-canal, termoficare, gaz, electricitate, salubritate etc.);

- preluarea patrimoniului de către asociaţia de proprietari de la asociaţia de locatari.

* Întrunirea proprietarilor pentru stabilirea acţiunilor necesare constituirii asociaţiei de proprietari

Anterior adunării de constituire, proprietarii din clădirile cu mai multe apartamente se pot întruni pentru a hotărî cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau la transformarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari. Totodată vor hotărî şi cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere şi a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora şi la data de convocare a adunării de constituire. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un proces-verbal care se semnează de toţi cei prezenţi.

În cadrul primei întruniri a proprietarilor este necesar să se stabilească:

- cine întocmeşte statutul. În cazul în care se hotărăşte să se apeleze la persoane fizice sau juridice de specialitate, se stabileşte şi se aprobă reprezentantul proprietarilor care va urmări achiziţionarea acestor servicii, costurile etc.;

- cine întocmeşte acordul de asociere în formă scrisă;

- modalitatea de înregistrare a proprietăţii asupra imobilului (individual sau prin procură dată unui reprezentant, necesitatea unor notificări care se vor adresa proprietarilor de apartamente sau ai unor spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din clădire, persoane fizice sau juridice, care nu sunt prezenţi la întrunirea respectivă, pentru înscrierea proprietăţii etc.);

- pentru acoperirea cheltuielilor ocazionate de înfiinţarea asociaţiei de proprietari, până la înregistrarea sa ca persoană juridică (întocmirea şi redactarea statutului şi a acordului de asociere, legalizarea documentelor asociaţiei, efectuarea corespondenţei), este necesar ca toţi proprietarii să contribuie cu o sumă de bani acoperitoare (stabilită prin aprecierea cheltuielilor necesare), suma care va constitui patrimoniul asociaţiei de proprietari şi care va fi precizat ca atare în cadrul statutului.

Această sumă se poate dimensiona şi pentru acoperirea cheltuielilor ocazionate de înregistrarea asociaţiei de proprietari la judecătorie, înregistrarea la administraţia financiară, deschiderea contului în bancă (provizoriu şi definitiv, încheierea contractelor cu furnizorii de utilităţi, preluarea patrimoniului de la asociaţia de locatari din care a făcut parte, comandarea ştampilei, organizarea şi desfăşurarea adunărilor organizatorice etc.).

Până la deschiderea unui cont în bancă, în numele asociaţiei de proprietari ca persoană juridică, sumele precizate mai sus se pot acumula într-un depozit (cont) într-o societate bancară, deschis de reprezentantul proprietarilor, membrii fondatori, în numele asociaţiei în curs de înfiinţare. Toate plăţile ce se vor efectua din acest cont se vor justifica pe bază de documente de plată, cheltuielile repartizându-se în funcţie de cota-parte indiviză de proprietate.

După înregistrarea asociaţiei de proprietari ca persoană juridică şi deschiderea contului propriu, sumele din contul iniţial se vor transfera în contul asociaţiei de proprietari, preluându-se în contabilitatea acesteia, împreună cu documentele de justificare a cheltuielilor efectuate.

* Înscrierea proprietăţii în registrele de carte funciară sau, acolo unde acestea nu sunt constituite, în registrele de transcripţiuni imobiliare, la birourile de publicitate imobiliară ale judecătoriilor

În toate cazurile, în vederea înscrierii asociaţiei de proprietari, se va solicita eliberarea unui extras de carte funciară sau a numărului şi datei de transcriere, prin care să se ateste înscrierea, respectiv transcrierea proprietăţii.

Pentru clădirile de locuit la care sunt efectuate aceste înscrieri sau transcrieri de proprietate nu se vor face altele noi.

Despre autor  ⁄ Elena Hogaş

Elena Hogaş este redactor la Legestart.ro. Este absolventă a Facultăţii de Comunicare şi Relaţii Publice (SNSPA). Contact: elena.hogas@indaco.ro

Comentarii

  • Răspunde
    EMIL
    ianuarie 31 2014

    Suntem o scara de bloc cu 20 de apartamente si vrem sa ne constituim in asociatie de proprietari ,14 suntem debransati de la caldura si apa calda iar 6 sunt bransati, iar la apa rece suntem toti bransati de la RAJA, putem sa ne constitui in asociatie de proprietari noua .Celelalte scari au datorii la RAJA,RADET,si e posibil sa ramanem si fara apa rece cum am ramas si fara caldura si apa calda .Rog un sfat cat mai bun si urgent.e

    • Răspunde
      cemil
      iulie 31 2014

      Legea 114/1996 modificata si republicata Legea Locuintei nu va obliga sa va faceti asociatie de proprietari, studiati Art.34 si 35 din lege. Va puteti administra si singuri scara de bloc daca sunteti oameni cu o minima inteligenta.

  • Răspunde
    Bobbi
    februarie 16 2015

    locuiesc intr-o vila cu patru apartamente si cu o curte comuna intro zona de case la curte din Bucuresti ;problema mea si a unui alt proprietar este aceea ca fara sa stim ceilalti doi proprietari de apart din vila au infiintat o asa zisa asoc de proprietari prin inselaciune si prin fals intelectual, mai precis unul din vecini nu era inca proprietar cu act de v-c si unde cei doi propr care au infiintat asoc l-au pus pe vechiul propr care vanduse apar doar cu un act de promisiune de vanzare sa semneze adeziunea la asociere fara ca acesta sa stie ce semneaza si asa ne-am trezit la sfarsitul lui 2013 cu asociatie;am vrea sa stim daca putem desfiinta aceasta asoc pentru ca legal nu exista acordul jumatate+1 din propr [doi sunt pro si doi contra] ….ce putem face in aceasta situatie ….va multumesc

  • Răspunde
    ELLA
    februarie 20 2015

    vA ROG FRUMOS, de unde pot obtine o rezervare de nume pentru o Asociatie de Proprietari Cotroceni ? Am depus la Ministerul Justitiei,m-au primit cererea si taxa(36 ron),m-au tinut 10 zile..si dupa mi-au explicat ca nu ei elibereaza !? Unde pot depune ? multtumesc

  • Răspunde
    FLORICA
    octombrie 27 2015

    CE AVANTAJE-DEZAVANTAJE IMPLICA ASOCIATIA DE LOCATARI IN CARE TOTI PROPRIETARII ISI PLATESC UTILITATILE LA FURNIZORI?

  • Răspunde
    Adriana
    decembrie 26 2015

    Buna ziua ,va rog sa-mi spuneti care este termenul pentru obtinerea personalitatii juridice ,pentru Asociatie de proprietari ,dupa depunerea actelor la financiar? Si unde ma pot informa daca am obtinut acordarea personalitatii juridice? Va multumesc

  • Răspunde
    andronic
    septembrie 9 2016

    va rog sa raspunde ti si la titlul de ma i sus ,sintem 2 scari cu apa la comun se plateste la asociatia de locatari.,in rest toti propietarii scarii mele platesc taxele direct la furnizor.in urma unui incendiu la mansarda s-a renovat scara ,s-a stabili un pret ,acum in fiecare luna vin costuri suplimentare pentru anexe,plus cei de la etj. 4vor bani pentru acoperisul refacut cu bani multi si materiale mai scumpe fara sa ne intrebe nimic .sintem disperati invatati-ne ce sa facem. va multumim,pensionarii.

Scrie un comentariu