7 Decembrie, 2016

Care sunt cele mai întâlnite limite legale ale dreptului de proprietate privată?

După cum este cunoscut, legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat; în acest caz ne aflăm în prezenţa limitelor legale ale dreptului de proprietate. În ceea ce priveşte limitele legale ale dreptului de proprietate în interes privat, reţinem că acestea pot fi modificate ori desfiinţate temporar prin acordul părţilor.

Printre limitele legale ale dreptului de proprietate privată prevăzute de Codul civil, cele mai des întâlnite în viaţa cotidiană sunt cele referitoare la: picătura streşinii, distanţa şi lucrările intermediare cerute pentru anumite construcţii, lucrări şi plantaţii, vederea asupra proprietăţii vecinului, dreptul de trecere, dreptul de trecere pentru utilităţi, dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări.

În rândurile prezentului articol ne-am propus să prezentăm câteva aspecte legate de  limitele legale ale dreptului de proprietate privată mai sus amintite.

În ceea ce priveşte picătura streşinii, legiuitorul arată că proprietarul este obligat să îşi facă streaşină casei sale astfel încât apele provenind de la ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin.

În ceea ce priveşte distanţa şi lucrările intermediare cerute pentru anumite construcţii, lucrări şi plantaţii, există prevederi atât referitor la distanţa minimă în construcţii, cât şi la distanţa minimă pentru arbori.

Astfel, cu referire la distanţa minimă în construcţii, legiuitorul prevede că orice construcţii, lucrări sau plantaţii se pot face de către proprietarul fondului numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 de cm faţă de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanţa minimă se poate face prin acordul părţilor exprimat printr-un înscris autentic.

Referitor la distanţa minimă pentru arbori, în lipsa unor dispoziţii cuprinse în lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului locului, arborii trebuie sădiţi la o distanţă de cel puţin 2 metri de linia de hotar, cu excepţia acelora mai mici de 2 metri, a plantaţiilor şi a gardurilor vii.

În caz de nerespectare a distanţei, proprietarul vecin este îndreptăţit să ceară scoaterea ori, după caz, tăierea, la înălţimea cuvenită, a arborilor, plantaţiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.

De asemenea, proprietarul fondului peste care se întind rădăcinile sau ramurile arborilor aparţinând proprietarului vecin are dreptul de a le tăia, precum şi dreptul de a păstra fructele căzute în mod natural pe fondul său.

În ceea ce priveşte vederea asupra proprietăţii vecinului există prevederi atât referitor la fereastra sau deschiderea în zidul comun, cât şi la distanţa minimă pentru fereastra de vedere şi fereastra de lumină.

Astfel, referitor la fereastra sau deschiderea în zidul comun, legiuitorul arată că nu este permis să se facă fereastră sau deschidere în zidul comun decât cu acordul proprietarilor.

În ceea ce priveşte distanţa minimă pentru fereastra de vedere, potrivit art. 615 din Codul civil, este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri intre fondul, îngrădit sau neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond1.Tot astfel, fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări neparalele cu linia de hotar spre fondul învecinat sunt interzise la o distanţă mai mică de un metru2.

Referitor la fereastra de lumină, reţinem că dispoziţiile art. 615 din Codul civil nu exclud dreptul proprietarului de a-şi deschide, fără limită de distanţă, ferestre de lumină dacă sunt astfel construite încât să împiedice vederea spre fondul învecinat.

În ceea ce priveşte dreptul de trecere, proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i să permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu.

Legiuitorul arată că trecerea trebuie să se facă în condiţii de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publică; în cazul în care mai multe fonduri vecine au acces la calea publică, trecerea se va face pe fondul căruia i s-ar aduce cele mai puţine prejudicii.

Referitor la dreptul de trecere acesta este imprescriptibil, stingându-se în momentul în care fondul dominant dobândeşte un alt acces la calea publică.

În ceea ce priveşte întinderea şi modul de exercitare a dreptului de trecere aceste aspecte sunt determinate prin înţelegerea părţilor, prin hotărâre judecătorească sau printr-o folosinţă continuă pe timp de 10 ani.

De reţinut că proprietarul fondului aservit are drept la acţiune în despăgubire împotriva proprietarului fondului dominant în cazul stabilirii dreptului de trecere, iar acest drept începe să curgă din momentul stabilirii dreptului de trecere.

Legiuitorul arată că, în cazul în care încetează dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit este dator să restituie despăgubirea încasată, cu deducerea pagubei suferite în raport cu durata efectivă a dreptului de trecere.

Codul civil prevede şi cum se exercită dreptul de trecere în situaţii speciale; astfel, dacă lipsa accesului provine din vânzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerută decât celor care au dobândit partea de teren pe care se făcea anterior trecerea. Când lipsa accesului este imputabilă proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilită numai cu consimţământul proprietarului fondului care are acces la calea publică şi cu plata dublului despăgubirii.

Referitor la dreptul de trecere pentru utilităţi, reţinem faptul că proprietarul este obligat să permită trecerea prin fondul său a reţelelor edilitare ce deservesc fonduri învecinate sau din aceeaşi zonă, de natura conductelor de apă, gaz sau altele asemenea, a canalelor şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, după caz, precum şi a oricăror alte instalaţii sau materiale cu acelaşi scop3. Obligaţia respectivă subzistă numai pentru situaţia în care trecerea prin altă parte ar fi imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare.

Legea prevede că, îin toate cazurile, proprietarul are dreptul la plata unei despăgubiri juste, iar în cazul în care este vorba despre utilităţi noi, despăgubirea trebuie să fie şi prealabilă.

Clădirile, curţile şi grădinile acestora sunt exceptate de la acest drept de trecere, dacă ea are ca obiect conducte şi canale subterane, în cazul în care acestea sunt utilităţi noi.

În ceea ce priveşte dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări, proprietarul este obligat să permită folosirea fondului său pentru efectuarea unor lucrări necesare fondului învecinat, precum şi accesul vecinului pe terenul său pentru tăierea crengilor şi culegerea fructelor, în schimbul unei despăgubiri, dacă este cazul . Şi în acest caz obligaţia respectivă subzistă numai pentru situaţia în care trecerea prin altă parte ar fi imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare.

____________________

1 Distanţa se calculează de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faţa zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar.

2 Distanţa, şi în cazul lucrărilor neparalele, se măsoară tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar şi până la această linie.

3 Îngrădirea respectivă se completează cu dispoziţiile legilor speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri, cum ar fi terenurile şi construcţiile de orice fel, pădurile, bunurile din patrimoniul naţional-cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum şi altele asemenea.

(P) Aveţi nevoie de acte normative actualizate la zi? Le puteţi cumpăra online (format PDF, MOBI) de pe Lege5.ro! Lege5 este cel mai performant soft de documentare legislativă din România şi este creat pentru a fi utilizat pe orice dispozitiv aveţi la îndemână: Online, Mobile, Desktop şi Cloud.

comentarii

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: madalinamoceanu@yahoo.com

Comentarii

  • Răspunde
    Variu
    iunie 4 2015

    Despagubirea trebuie sa fie prealabila fata de ce.Prealabila fata de semnarea conventiei notariale sau fata de momentul cand incep lucrarile de trecere pentru utilitati (sapaturile)adica peste 2,3,ani pana se finealizeaza proiectul,licitatiile ….

  • Răspunde
    valentin
    octombrie 5 2015

    In legatura cu geamul de vedere si distanta intre geam si gard, daca se poate va rog frumos sa ma ajutati.
    Dar daca am cumparat casa cu geamul catre vecin. In momentul cand am luat casa (in urma cu 10 ani) era alt proprietar, si avea o locuinta catre casa mea, intre noi nefiind gard despartitor, acum noul proprietar a facut un gard inalt de 3,5 m de tabla intrte noi si pe fondul unor neintelegeri acum imi zice sa astup geamul. Geamul meu este de 1m si 25 cm pe 1 m si 25 cm. Intre casa mea si gardul despartitor este 1 m si. Eu sunt de acord sa pun un geam ce nu se poate deschide cu model prin care nu se poate vedea. Ma poate obliga sa il inchid?
    Va multumesc

  • Răspunde
    Georgiana
    noiembrie 14 2015

    Ce distanța trebuie respectata intre geamul unui apartament de la demisol si calea de acces

  • Răspunde
    Anca
    mai 17 2016

    Locuiesc pe un drum privat unde suntem 6 coproprietari. Unul dintre coproprietari le permite accesul pe drumul nostru la 2vecini care si-au facut porti de acces din gradinile lor in drumul nostru privat.Mentionez ca cei 2vecini au alta cale de acces din proprietatile lor. Doresc sa va intreb in acest
    caz daca un sg coproprietar nu este de acord sa i se incalce proprietatea(coproprietatea) are sau nu castig de cauza

    • Răspunde
      gelu
      mai 30 2016

      Pentru Anca: Acel coproprietar nu le poate da doar el drept de acces, ci ar trebui ca toti coproprietarii sa fie de acord cu accesul vecinilor. Daca cei doi vecini au un alt acces la drumul public decat prin drumul aflat in proprietarea dvs, ar trebui sa isi folosesca acea cale de acces, si nu drumul dvs asupra caruia nu au un drept de servitute, din cate se intelege. La intrebarea dvs, raspunsul ar trebui sa fie ‘da’, insa in practica s-au vazut multe decizii ciudate (injuste). Este bine sa luati o ora de consultatie la un avocat specializat in astfel de spete.

  • Răspunde
    carmen
    iunie 14 2016

    buna ziua, am citit , m-am documentat, dar nu pot sa cred ca nu exista legi si pentru noi cei care dorim sa construim pe prorietatea nostra, am casa cu cvc de la bunici, am construit pe limita de proprietate, pe partea de est a terenului, gardul ce delimiteaza proprietatea noastra de al vecinului este din zid de caramida (cosntruit cu ani in urma de noi), am construit nivel P, cu inaltimea la coama de 1,80m , cu gandul ca in timp sa facem mansarda, scurgerea este la noi in curte,
    acum vecinul nu ne mai, lasa sa facem nici o lucrare la casa, pe motiv ca el, (nu vrea), nu are lumina in curte, al avand casa tot ca noi pozitionata pe partea de est al terenului, deci cu fata la spatele nostru. si distanta este de vreo 7-8 m, intre casa lui si limita de proprietate.
    se poate face ceva, fara sa mai depind de el, eu doresc sa ma extind in sus P+M.
    o zi buna.

  • Răspunde
    Gogu nedumeritu
    iunie 23 2016

    Care este sanctiunea legala pentru persoanele care voit patrund fara drept pe terenul altei persoane fie el si extravilan?

  • Răspunde
    Cornel
    iunie 30 2016

    Buna seara!….Astazi am avut o discutie cu noul primar,care ma pus putin pe ganduri…prin fata casei mele,trece un canal de scurgere pentru apele pluviale,din documentele mele de proprietate,reiese ca canalul este pe proprietatea mea,chiar daca gardul de imprejmuire la strada este in spatele canalului,privind din strada…Primarul spune ca este proprietate publica si ca el poate face ce vrea… Intrebarea mea este;…Exista o lege care delimiteaza distanta intre proprietatea privata si proprietatea publica(respectiv drumul )?…Daca da,care?…Va multumesc anticipat

  • Răspunde
    Pedro
    iulie 1 2016

    Buna ziua
    Mar interesa sa stiu cum e cu legile pe terenul tau proprietate privata adica a parintilor mei
    Care avem ca si vecini o familie ce trece de foarte mult timp pe teren la noi
    Sí acum am construit o casa acolo si ar trebui sa le schimb trecerea prin alta parte pt ca in acelasi teren ai un transformator de curent si acum ei au dat parinti in tribunal pt ca nu ii lasam sa treaca cu masina pe timp de vara cum ar fi ar vrea drum públic pe proprietate privata va multumesc frumos astept raspunsul dumneavoasta sa stiu ce sar putea face

  • Răspunde
    luiza
    august 13 2016

    Este permis sa montezi statui pe gard? Vecinii au amplasat pe stalpii gardului statui de beton – o femeie /inger semi dezbracata -cum intalnesti prin cimitire.

  • Răspunde
    Iulian
    august 17 2016

    Bună ziua.
    Vă rog să mă ajutați cu câteva sfaturi.
    Locuiesc împreună cu alți 10 vecini într-o zona de case iar accesul la locuințe se face printr-o alee de acces privată( toți suntem coproprietari) . Această alee are 4 metri lățime iar majoritatea parcăm mașinile pe această alee. Întrebarea mea este dacă această alee fiind o alee de acces noi suntem obligați să lăsăm spatiu liber de trecere pentru o mașină de pompieri.
    Un vecin spune că suntem obligați să ne parcăm mașinile în curte pentru a menține aleea liberă. Există reglementări privind aceste drumuri de acces private?

    • Răspunde
      noiembrie 23 2016

      Pt Iulian;
      Vecinul tau are dreptate. Exista lege prin care te amendeaza. Spatiul este proprietate comuna (oriunde si nicaieri). Asa ca sunteti obligati sa va asigurati locuri de parcare. Aceiasi problema este si in complexul unde stau si stiu ca exista lege. Nu ai voie sa parchezi pe o proprietate comuna, cu atat mai mult sa lasai spatiu pt pompieri/gunoi/etc

  • Răspunde
    Florin
    octombrie 14 2016

    Bună ziua
    Doresc să vă-ntreb o fereastră velux cu sticlă clară si cu deschidere in acoperiș la o înălțime de 2,5 m înălțime fata de podeaua camerei este considerata fereastră de vedere sau de lumină și aerisire ?
    Va mulțumesc anticipat!

Scrie un comentariu