6 Decembrie, 2016

Autentificarea actelor la vânzarea unui imobil este condiţionată de plata impozitului datorat

La transferul dreptului de proprietate, contribuabilii datorează un impozit, potrivit art. 771 din Codul fiscal. Fără dovada achitării impozitului datorat, notarul respinge cererea de înscriere.

Faţă de acest cadru general, s-a pus în discuţie dacă aceste prevederi sunt sau nu constituţionale, în măsura în care sunt aplicabile şi vânzării unui imobil prin procedura executării silite.

Cadru legal

Aceasta fiind, pe scurt, conţinutul temei în discuţie, să vedem prevederile mai exacte din Codul fiscal.

● În capitolul despre venituri din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal, art.771 prevede că la transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcţiilor de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, contribuabilii datorează un impozit care se calculează astfel:

a) pentru construcţiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum şi pentru terenurile de orice fel fără construcţii, dobândite într-un termen de până la 3 ani inclusiv:

- 3% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;

- peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv;

b) pentru imobilele descrise la lit. a), dobândite la o dată mai mare de 3 ani:

- 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;

- peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv.

● Impozitul NU se datorează în următoarele cazuri la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor şi construcţiilor de orice fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate în temeiul legilor speciale, după cum nu se datorează nici la dobândirea dreptului de proprietate cu titlul de donaţie între rude şi afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum şi între soţi.

● Pentru transmisiunea dreptului de proprietate şi a dezmembrămintelor acestuia cu titlul de moştenire NU se datorează impozitul dacă succesiunea este dezbătută şi finalizată în termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii. În cazul nefinalizării procedurii succesorale în termenul de doi ani, moştenitorii datorează un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale.

● Impozitul datorat la transferul proprietăţilor imobiliare prin acte între vii, precum şi impozitul pentru dezbaterea succesiunii în afara termenului de doi ani se calculează la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale.

În cazul în care valoarea declarată este inferioară valorii orientative stabilite prin expertiza întocmită de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiză, cu excepţia tranzacţiilor încheiate între rude ori afini până la gradul al II-lea inclusiv, precum şi între soţi, caz în care impozitul se calculează la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate.

● Camerele notarilor publici actualizează cel puţin o dată pe an expertizele privind valoarea de circulaţie a bunurilor imobile.

Impozitul datorat la transferul proprietăţilor imobiliare prin acte între vii, precum şi impozitul pentru dezbaterea succesiunii în afara termenului de doi ani se va calcula şi se va încasa de notarul public înainte de autentificarea actului sau, după caz, întocmirea încheierii de finalizare a succesiunii. Impozitul calculat şi încasat se virează până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost reţinut.

În cazul în care transferul dreptului de proprietate sau al dezmembrămintelor acestuia se realizează prin hotărâre judecătorească sau prin altă procedură, impozitul se calculează şi se încasează de către organul fiscal competent. Instanţele judecătoreşti care pronunţă hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile comunică organului fiscal competent hotărârea şi documentaţia aferentă în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii.

Pentru alte proceduri decât cea notarială sau judecătorească contribuabilul are obligaţia de a declara venitul obţinut în maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal competent, în vederea calculării impozitului. Pentru înscrierea drepturilor dobândite în baza actelor autentificate de notarii publici ori a certificatelor de moştenitor sau, după caz, a hotărârilor judecătoreşti şi a altor documente în celelalte cazuri, registratorii de la birourile de carte funciară verifică îndeplinirea obligaţiei de plată a impozitului şi, în cazul în care nu se va face dovada achitării acestui impozit, vor respinge cererea de înscriere până la plata impozitului.

Alte detalii şi precizări pot fi, de asemenea, consultate în Normele de aplicare a Codului fiscal, precum şi în Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995, cu modificările şi completările ulterioare. În legătură cu acest din urmă act, reamintim că, recent, a fost aprobată legea de modificare şi completare nr. 77/2012, ale cărei dispoziţii se vor aplica cu începere de la 1 ianuarie 2013.

În ce priveşte discuţia noastră, cităm din articolul 52 care, în forma actuală a alineatului (2) prevede că îndeplinirea actului notarial poate fi respinsă şi pentru neplata taxelor şi a onorariului stabilit (în redactarea care va fi valabilă începând cu anul viitor, se prevede “neplata tarifelor, a impozitului şi a onorariului stabilit”).

Jurisprudenţă

Pe tema enunţată, cu ocazia soluţionării recursului declarat împotriva Deciziei prin care s-a respins cererea de înscriere în cartea funciară, partea interesată a ridicat excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 771 alin. (6) teza finală din Codul fiscal. Autorul acesteia a susţinut, în esenţă, că prevederile sunt neconstituţionale şi contravin art. 44 alin. (3) şi (8), art. 53, precum şi art. 11 şi art. 20 din Constituţie, în măsura în care sunt aplicabile şi vânzării unui imobil prin procedura executării silite.

În acest sens, autorul a arătat că impozitul datorat la transferul de proprietate asupra imobilelor este stabilit în sarcina celui din patrimoniul căruia se transferă dreptul de proprietate.

În speţă, dreptul de proprietate asupra imobilului a fost dobândit printr-un act de adjudecare, act specific executării silite, astfel că transferul dreptului de proprietate nu s-a făcut benevol, voluntar, cu scopul de a se obţine vreun venit în urma acestui transfer, iar registratorii de la birourile de carte funciară nu ar trebui să verifice îndeplinirea obligaţiei de plată a impozitului şi în situaţia înstrăinărilor silite.

Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie dispoziţiile art. 771 alin. (6) teza finală din Codul fiscal, care au următorul cuprins:

“Pentru înscrierea drepturilor dobândite în baza actelor autentificate de notarii publici ori a certificatelor de moştenitor sau, după caz, a hotărârilor judecătoreşti şi a altor documente în celelalte cazuri, registratorii de la birourile de carte funciară vor verifica îndeplinirea obligaţiei de plată a impozitului prevăzut la alin. 1 şi 3 (acte de vînzări imobiliare între vii şi moşteniri cu succesiune nerezolvată în termenul de graţie de doi ani (n.n. – M.S.) şi, în cazul în care nu se va face dovada achitării acestui impozit, vor respinge cererea de înscriere până la plata impozitului.”

Din economia prevederilor legale menţionate, Curtea observă că acestea nu sunt de natură a aduce atingere dispoziţiilor constituţionale referitoare la garantarea dreptului de proprietate, ci dau expresie acestora, întrucât conţinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt stabilite prin lege, astfel cum a reţinut instanţa de contencios constituţional în jurisprudenţa sa.

De asemenea, Curtea reţine că, potrivit art. 56 din Constituţie, contribuţia cetăţenilor la cheltuielile publice constituie o îndatorire fundamentală a acestora, neputându-se reţine, în consecinţă, că prin stabilirea pe cale legală a unui impozit s-ar leza dreptul de proprietate al unei persoane. Regula generală în materia impozitelor şi taxelor este cuprinsă în art. 139 alin. (1) din Constituţie, potrivit căruia impozitele, taxele şi orice alte venituri ale bugetului de stat şi ale bugetului asigurărilor sociale de stat se stabilesc numai prin lege.

Din aceste reglementări constituţionale rezultă că stabilirea impozitelor şi taxelor datorate bugetului de stat intră în competenţa legiuitorului, acesta având dreptul exclusiv de a stabili cuantumul impozitelor şi taxelor şi de a opta pentru acordarea unor exceptări sau scutiri de la aceste obligaţii în favoarea anumitor categorii de contribuabili şi în anumite perioade de timp, în funcţie de situaţiile conjuncturale, dar, evident, şi în raport cu situaţia economico-financiară a ţării în perioadele respective.

De asemenea, Curtea constată că acestea se aplică şi în privinţa prevederilor art. 1 din primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, invocate prin prisma art. 11 şi art. 20 din Constituţie.

Astfel, normele convenţionale referitoare la protecţia proprietăţii stabilesc că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale, nimeni neputând fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale, însă neaducându-se atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuţii.

În ceea ce priveşte aplicabilitatea prevederilor criticate în speţa dedusă judecăţii, respectiv în cazul vânzării unui imobil prin procedura executării silite, Curtea observă că aspectele învederate de autorul acesteia sunt probleme ce ţin de interpretarea şi aplicarea legii, fiind apanajul exclusiv al instanţelor judecătoreşti, neintrând în sfera contenciosului constituţional.

De altfel, Curtea observă că reglementarea prevăzută de cap. VIII1 “Venituri din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal” este detaliată în Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 44/2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 112 din 6 februarie 2004. De asemenea, Codul de procedură civilă prevede în cartea a V-a “Despre executarea silită” la cap. IV “Urmărirea silită asupra bunurilor imobile” întreaga procedură privind vânzarea la licitaţie, formalităţile premergătoare vânzării la licitaţie, actul de adjudecare, efectele adjudecării, precum şi eliberarea şi distribuirea sumelor realizate prin executare silită.

Curtea a respins, ca neîntemeiată, excepţia de neconstituţionalitate,  prin Decizia nr. 342/2012, publicată în Monitorul Oficial nr. 411 din 20 iunie a.c.

Despre autor  ⁄ Mihai Sintescu

Mihai Sintescu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu