6 Decembrie, 2016

Antecontractul şi dreptul de preempţiune

Discuţia de faţă, care poate interesa mai mulţi cititori, priveşte acte intitulate “Antecontract de vânzare-cumpărare”, încheiate sub forma unor înscrisuri atestate de către un avocat, cu privire la terenuri agricole situate în extravilan, urmând ca la o dată ulterioară, prevăzută expres, părţile să încheie contractele de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Ca urmare a refuzului promitentului-vânzător de a se prezenta la notariat, beneficiarul promisiunii de vânzare a sesizat instanţa de judecată, solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în temeiul art. 1.669 din Codul civil. Într timp, a intrat în vigoare Legea nr. 17/2014, care instituie o procedură derogatorie de la cea de drept comun (respectiv de la prevederile art. 1.730 şi următoarele din Codul civil) cu privire la exercitarea dreptului de preempţiune în cazul vânzării unui teren agricol situat în extravilan.

Codul civil reglementează promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare în art. 1.279 – Promisiunea de a contracta şi art. 1.669 – Promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare, prevăzând dreptul beneficiarului promisiunii de a cere pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare sau de a cere daune-interese în caz de neexecutare a obligaţiei promitentului.

Promisiunea bilaterală de vânzare şi dreptul de preempţiune

Promisiunea bilaterală de vânzare, prin care părţile se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare, este un contract distinct de acesta din urmă şi nu produce efectele vânzării, ceea ce înseamnă că acesta nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naştere doar unor obligaţii cu caracter personal pentru ambele părţi, respectiv obligaţia de a vinde/cumpăra un obiect determinat.

În privinţa procedurii de exercitare a dreptului de preempţiune, unul dintre principiile referitoare la circulaţia juridică a terenurilor instituite prin Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată în Monitorul Oficial nr. 1/1998, şi Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, publicată în Monitorul Oficial nr. 102/1998, se referea la obligaţia respectării dreptului de preempţiune recunoscut coproprietarilor şi vecinilor (art. 69 din Legea nr. 18/1991) sau, respectiv, coproprietarilor, vecinilor şi arendaşilor [art. 5 din Legea nr. 54/1998].

Dreptul de preempţiune opera numai în privinţa înstrăinării, numai prin vânzare, a terenurilor situate în extravilan, iar încheierea unui contract de vânzare cu nerespectarea acestui drept se sancţiona cu nulitatea relativă a actului (art. 14 din Legea nr. 54/1998). Legea nr. 54/1998 a fost abrogată în mod expres prin dispoziţiile titlului X – Circulaţia juridică a terenurilor din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, publicată în Monitorul Oficial nr. 653/2005, care a instituit principiul potrivit căruia toate terenurile proprietate privată, indiferent de destinaţia, locul în care sunt situate şi titularul lor, sunt, cu excepţiile prevăzute în art. 4 al aceluiaşi titlu, în circuitul civil general, ele putând fi înstrăinate şi dobândite în mod liber, fără impunerea altor condiţii.

Codul civil (art. 1.730-1.740 cuprinse în titlul IX – Diferite contracte speciale, cap. I – Contractul de vânzare, secţiunea 1 – Dispoziţii generale, subsecţiunea 7 – Dreptul de preempţiune) a instituit un cadru general de aplicabilitate a dreptului de preempţiune la vânzarea unui bun, mobil sau imobil, aplicabil numai dacă prin lege – drept de preempţiune de sorginte legală, sau prin contract – drept de preempţiune convenţional, nu se prevede altfel.

Conform acestor reglementări legale, exercitarea dreptului de preempţiune se poate face fie anterior încheierii vânzării (art. 1.730 alin. (3)), fie după încheierea vânzării (art. 1.732 şi art. 1.733), în acest din urmă caz vânzarea făcându-se sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor, iar dacă acesta din urmă doreşte să cumpere bunul, o va face la preţul şi în condiţiile stabilite în contractul deja încheiat de vânzător cu un terţ, contract care se desfiinţează retroactiv (art. 1.731-1.733 din Codul civil).

Legea nr. 17/2014 a instituit o procedură derogatorie de la dispoziţiile art. 1.730 şi următoarele din Codul civil în cazul terenurilor agricole situate în extravilan, instituind un drept de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale (art. 4 din Legea nr. 17/2014).

În vederea respectării acestei proceduri, vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare, în vederea aducerii acesteia la cunoştinţa preemptorilor, ofertă care este afişată timp de 30 de zile la sediul primăriei şi timp de 15 zile pe site-urile structurii din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, respectiv ale structurilor teritoriale ale acestuia (art. 6 din lege).

În cazul în care mai mulţi preemptori de rang diferit sau de acelaşi rang îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare, la acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii, vânzătorul va alege preemptorul, potenţial cumpărător, şi va comunica numele acestuia primăriei, iar în cazul în care un preemptor de rang inferior oferă un preţ mai mare, vânzătorul poate relua procedura, o singură dată, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preţ, cu preemptorii de rang superior.

Dacă, în termenul de 30 de zile în care este afişată oferta de vânzare, niciunul dintre titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, vânzarea terenului este liberă, însă nu poate fi făcută la un preţ mai mic decât cel cuprins în oferta de vânzare adusă la cunoştinţa preemptorilor, sub sancţiunea nulităţii absolute a vânzării (art. 7 din lege).

Studiu de caz

Comentariul de mai sus face parte dintr-o recentă decizie a Curţii Constituţionale în care completul de judecată a constatat că autorii acesteia fac referire în mod expres la situaţia antecontractelor, astfel încât Curtea a reţinut că obiectul excepţiei de neconstituţionalitate formulate îl constituie dispoziţiile art. 20 alin. (1) teza privitoare la antecontracte din cuprinsul Legii nr. 17/2014, astfel încât, prin această decizie, s-a pronunţat asupra acestor prevederi legale, potrivit cărora: “(1) Prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor (…) care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.

În opinia autorilor excepţiei de neconstituţionalitate, prevederile legale criticate contravin dispoziţiilor constituţionale cuprinse în art. 15 alin. (2) referitor la principiul neretroactivităţii legii civile şi art. 16 alin. (1) privind egalitatea în drepturi.

Analizând actele normative incidente, Curtea a admis excepţia de neconstituţionalitate şi a constatat că prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituţionale.

Decizia nr. 755/2014 a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 101/2015.

(P) Caută orice dosar aflat în instanţă în Lege5 Online! Lege5 este un soft de documentare legislativă disponibil în variantele Online, Desktop şi Mobile.

comentarii

Despre autor  ⁄ Eugen Staicu

Eugen Staicu este redactor colaborator la LegeStart.ro. Contact: legestart@indaco.ro.

Fara comentarii

Scrie un comentariu