21 Iulie, 2017

Studiu de caz. Acțiune privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare referitor la un teren extravilan

Prin cererea de chemare în judecată reclamanta T.C. S.R.L. prin lichidator, Cabinet Individual Insolvenţă C.L., a chemat-o în judecată pârâta N.C., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună obligarea pârâtei să încheie cu reclamanta act autentic de vânzare cumpărare cu privire la imobilul situat în extravilanul localităţii G. înscris în CF 52278 Feleacu, nr. cadastral 52278, în caz contrar hotărârea să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, să se dispună intabularea  dreptului de proprietate al reclamantei în CF cu cheltuieli de judecată. 

În motivare, s-a arătat că, între părţi, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare a imobilului în suprafaţă de 5800 mp, înscris în CF 52278 Feleacu, pentru preţul de 75.000 euro, achitat la 05.07.2012. Posesia terenului a fost predată. 
Promitenta vânzătoare s-a obligat să se prezinte la notarul public în vederea încheierii actelor în formă autentică la data stabilită de promitenta cumpărătoare, cel mai târziu în termen de 1 an de la încheierea antecontractului, respectiv din 28.04.2012.

Împotriva societăţii a fost deschisă procedura falimentului şi până la această dată nu a avut loc transferul dreptului de proprietate. 

Ce a decis instanţa de judecată în cazul mai sus menţionat și cum a argumentat instanţa hotărârea respectivă?

Prin sentinţa civilă nr.  443/26.09.2014, Tribunalul Cluj, a respins acţiunea.

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa de fond a avut în vedere următoarele considerente:

  • Între părţi, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare a imobilului în suprafaţă de 5800 mp, înscris în CF 52278 Feleacu, pentru preţul de 75.000 euro. Preţul a fost achitat anterior încheierii antecontractului. 
  • Promitenta vânzătoare s-a obligat să se prezinte la notarul public în vederea încheierii actelor în formă autentică la data stabilită de promitenta cumpărătoare, cel mai târziu în termen de 1 an de la încheierea antecontractului, respectiv din 28.04.2012.
  • Convenţia a fost încheiată ulterior adoptării Noului Cod Civil, care prevede că transmiterea dreptului de proprietate asupra unor imobile se poate face doar în formă autentică, formă cerută ad validitatem. 

Potrivit art. 1669 Cod civil, prevede: „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.” 

În primul rând, trebuie reţinut că, în cauză, nu s-a făcut dovada unui refuz nejustificat, anterior introducerii cererii de chemare în judecată, al promitentei cumpărătoare de a se prezenta în faţa notarului, ca urmare a notificării  sale. 

În al doilea rând, dispoziţiile sus citate impun ca toate celelalte condiţii de validitate ale convenţiei să fie îndeplinite.

Art. 1244 C. civ.  prevede că, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în CF. 

Potrivit art.888 C.civil : „ înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti ….” iar art. 885 prevede efectul constitutiv al înscrierii  în cartea funciară. 

Rezultă, aşadar, că antecontractul de vânzare-cumpărare, pentru a putea fi validat, este necesar să fie întocmit în formă autentică, chiar dacă prin acesta nu se stabileşte decât obligaţia de a face, respectiv de a încheia pentru viitor actul de vânzare-cumpărare.  

Antecontractul de vânzare-cumpărare stabileşte principala obligaţie a promitentului vânzător de a strămuta proprietatea la un moment viitor.

La data introducerii cererii de chemare în judecată, este în vigoare Legea nr. 17/2004, care prevede respectarea dreptului de preemţiune. 

La momentul formulării cererii de chemare în judecată, trebuia îndeplinită şi această obligaţie, întrucât respectarea dreptului de preemţiune reprezintă o condiţie de validitate ce trebuie îndeplinită. 

Articolul 5 din Legea nr. 17/2014 prevede: “(1) în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară. (2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de prezenta lege.” 

De asemenea, articolul 9 din acelaşi act normative stipulează: “avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 de hectare, de către structura centrală.” 

Analiza extrasului de CF confirmă că imobilul obiect al convenţiei se află în extravilanul localităţii Feleacu, astfel încât, la momentul actual, respectarea obligaţiilor stabilite în Legea nr. 17/2014 este obligatorie. 

Dacă hotărârea instanţei de fond a fost atacată de către reclamantă şi, în caz afirmativ, hotărârea a fost confirmată sau infirmată de instanţa superioară? Cum a argumentat instanța de control judiciar hotărârea respectivă?

Da, reclamanta a declarat în cauză apel, dar, prin decizia civilă nr. 484/A/19.03.2015  a Curții de Apel Cluj s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă.

Pentru a pronunţa hotărârea respectivă instanţa de apel a avut în vedere următoarele considerente:
  • Cererea reclamantei este  nefondată, fiind  corect  respinsă de prima  instanţă şi apelul ei urmând să fie respins în consecinţă,  pentru că nu a fost respectată procedura de exercitare a dreptului de  preemţiune prevăzută de Legea nr.  17/2014. 
  • Reclamanta a susţinut în motivele de apel că această lege ar fi aplicabilă doar promisiunilor încheiate după intrarea ei în vigoare.
  • Cu privire la neretroactivitatea legii noi, Curtea  Constituţională a  statuat  prin decizia nr. 755/16.12.2014, publicată în Monitorul Oficial nr. 101/9.02.2015, obligatorie  pentru instanţe, stabilind  că transferul dreptului de proprietate trebuie să fie  supus reglementării existente  la momentul încheierii actului translativ de  proprietate, aşadar, după exercitarea dreptului de  preemţiune  prevăzut de Legea nr.  17/2014, întrucât,  prin aceasta,  nu sunt  încălcate  dispoziţiile  art. 15 alin. 2  din Constituţie, legea  nouă aplicându-se  de  îndată şi nu retroactiv, fiind  vorba de efectele produse  de situaţiile formate  după abrogarea legii vechi. Aşadar, Legea nr.  17/2014 se aplică în cauză, fiind  în vigoare la data înregistrării cererii de  chemare  în judecată.  
  • Reclamanta a susţinut că, dacă s-ar aplica această lege, dispoziţiile acesteia  l-ar  favoriza pe  promitentul vânzător de rea credinţă, care este  singurul care poate declanşa  procedura exercitării dreptului de  preemţiune, aşa cum rezultă din  dispoziţiile  art. 6 alin. 1 din lege.
În realitate, promitentul cumpărător este un creditor chirografar al promitentului vânzător şi, în această calitate, poate acţiona în locul şi în numele  lui, în caz de rămânerea acestuia  în pasivitate, fără a avea  nevoie de un mandat expres, aşa cum rezultă din  dispoziţiile  art. 1560 lin. 1  C. civil, ce reglementează acţiunea oblică şi care  prevăd  că creditorul a cărui creanţă este certă şi exigibilă poate să exercite nu doar acţiunile, ci şi drepturile debitorului atunci când acesta, în prejudiciul creditorului, refuză sau neglijează să le exercite.  

Reclamanta  nu a parcurs  procedura  prevăzută de art. 6  şi urm. din Legea nr.  17/2014, privind exercitarea dreptului de  preemţiune, obligatorie  anterior  înregistrării cererii de chemare  în judecată pentru executarea silită a promisiunii de vânzare-cumpărare.  Sub acest aspect, aşadar, hotărârea primei instanţe este legală şi temeinică, urmând a fi menţinută. 

Extras din Decizia civilă nr. 484/A/19.03.2015 , Curtea de Apel Cluj, Secţia I-a civilă, www.just.ro

Ai nevoie de Codul Civil? Il poti obține în format .PDF sau MOBI apăsând AICI

comentarii

Despre autor  ⁄ Mădălina Moceanu

Mădălina Moceanu este specialist cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul dreptului, ea colaborând atât cu societăţi din mediul privat, cât şi cu societăţi din mediul public. Totodată, este autoarea/coautoarea a zece cărţi de specialitate în domeniul dreptului. Contact: madalinamoceanu@yahoo.com

Fara comentarii

Scrie un comentariu